Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ: «ЗИЛАРТ» — это вызов и риск»

зиларт 1

В крупных городах России набирает скорость редевелопмент промышленных площадок. А дискуссии о том, как это надо делать, становятся все острее. Компания RRG разработала концепцию коммерческих пространств для проекта «ЗИЛАРТ» на территории бывшего завода ЗИЛ. О вызовах, рисках и перспективах рассказывает председатель совета директоров RRG и Экспертного совета РГУД по редевелопменту Денис Колокольников.

– С какими сложностями сталкивается бизнес при редевелопменте и какую поддержку может оказать им Экспертный совет РГУД?

– Проекты редевелопмента — самые сложные кейсы на рынке недвижимости. Они требуют от застройщиков особых компетенций и серьезных ресурсов. Эксперный совет по редевелопменту — площадка для обсуждения важнейших его аспектов. Мы готовим рекомендации для девелоперов, проводим тематические мероприятия, развиваем проект Workshop, который подразумевает экспресс- анализ конкретных проектов методом «мозгового штурма». Под каждый кейс собирается команда профильных специалистов, которые формируют стратегию редевелопмента, основываясь на передовом опыте и знаниях.

– Для RRG редевелопмент — стратегическое направление работы. Как RRG начала работу с этой территорией?

– Первый заказ поступил от города. Перед тем как объявить конкурс на концепцию развития всей территории, нас попросили проанализировать урбанистическую ситуацию в этом районе и все сегменты рынка недвижимости.

ЗИЛ занимал 300 га. Это было «белое пятно» на карте города. Когда производство закрылось, мало кто представлял, что там находится и что происходит. А между тем районы вокруг активно развивались. Городу надо было понять, какой сегмент недвижимости окажется здесь самым востребованным, даст меньше нагрузки на транспортную инфраструктуру и будет интересен для инвесторов. Как известно, у завода были долги. И город как собственник был заинтересован в том, чтобы выручить за территорию максимально возможные деньги на их погашение. Надо было предложить инвесторам экономически привлекательные объемы и условия.

– Что же вы увидели?

– Например, что Павелецкая промзона, которая расположена на противоположном берегу Москвы-реки, за последние 10–15 лет развилась в общественно-деловой район. Собственников там было множество, они приватизировали разные активы, но сейчас вся промышленная застройка превратилась в офисы. Насыщенность этого кластера офисными площадями уступает только «Москва- Сити», а постоянных жителей нет. В других местах по соседству с ЗИЛом произошло то же самое. Мы показали, что рабочих мест в этой локации достаточно, и люди едут сюда из спальных районов, образуя трафик маятниковой миграции.

Аналогичной оказалась ситуация с торговыми центрами. На тот момент были заморожены, но теперь построены и запущены ТЦ «Ривьера» и «Мозаика». Учитывая, что постоянного населения здесь немного, обеспеченность торговыми площадями получается высокая.

Это означало, что доминирующей функцией на территории бывшего ЗИЛа должно стать жилье. Оно генерирует меньше дополнительного трафика. На 25–30 кв.м жилого пространства в Москве живет в среднем один человек. Утром он уехал, вечером приехал. В офисах на такой же площади работают четыре-пять человек, к тому же приезжают посетители, курьеры, клиенты, партнеры для переговоров, то есть трафик на эти метры в несколько раз больше. Для торгового центра он еще выше. Поэтому жилье решили сделать доминирующей функцией как минимум для той части промплощадки, которая отведена под «ЗИЛАРТ».

Конкурс на разработку концепции выиграла архитектурная мастерская «Проект Мега- ном». Она заложила здесь 760 000 м жилья, 247 000 кв.м коммерческих площадей. Потом площадку выставили на торги, которые выиграла «Группа ЛСР». Мы предъявили победителю уже проделанную работу, и нас попросили сделать единую концепцию для всех коммерческих пространств.

– Оцените уровень сложности и новизны задач, которые стоят перед участниками проекта «ЗИЛАРТ».

– В современной России еще не создавались территории такого масштаба и с таким наполнением. Это определенный вызов и риск для девелопера и для нас. Девелопер с самого начала понимал, что в таком городском контексте обычным микстом жилья и коммерческих площадей обойтись не получится. Тем более что деловая недвижимость занимает практически 25% проекта. И внутренним спросом обеспечить ее работу довольно сложно. Надо, чтобы примерно 70% потребителей приехали сюда извне. Нужно создавать более разнообразную инфраструктуру, общественные пространства.

Исторически территорию завода пронизывала основная дорога. Вдоль нее сохранились здания с фасадами, спроектированными известными архитекторами-конструктивистами. В итоге дорога станет пешеходным бульваром протяженностью 1200 м. На 300 м длиннее, чем Старый Арбат. При этом ее масштаб напоминает, скорее, Новый Арбат. Широкое пешеходное пространство будет окаймлено стилобатами, на которых расположатся башни до 150 м высотой. Кроме обычных коммерческих объектов: торговый комплекс, универмаг, фитнес- центр, рынок — на бульваре разместятся филиал Эрмитажа, Музей техники, три театра и концертный зал.

Помимо обязательной социальной инфраструктуры будет построен образовательный центр. Американские ландшафтные архитекторы спроектировали парк площадью 20 га с интересной концепцией. Набережная, до сих пор закрытая, станет не только проездной зоной, но и организованным общественным пространством шириной от 70 до 100 метров с мини- парком для занятий спортом спортом. Длина набережной составляет 3,8 км. Максимальная открытость парка, набережной и бульвара — это «фишка» нового района.

И у москвичей, и у приезжих возникает множество поводов приехать сюда: погулять, сделать покупки, посетить выставку или спектакль. Торговля, сервисы — все это нанижется на «культурный» трафик, капитализирует недвижимость и одновременно создает городское пространство хорошего качества.

– Тогда территории все-таки понадобится новый уровень транспортной доступности.

– С этим проблем не будет. Набережная благодаря проекту «ЗИЛАРТ» становится проездной. От Кремля можно будет без пробок доехать минут за семь. В планах города — пешеходный мост через Москву-реку в сторону станции метро «Варшавская», открылись станция «Технопарк», станция Московского центрального кольца.

Для тех, кто приедет на автомобиле, спроектированы подземные парковки. Идея сама по себе недешевая, но поскольку здесь был завод и требуется рекультивация с выемкой грунта, она оказалась целесообразной.

– А что представляет собой коммерческое пространство «ЗИЛАРТа»?

– Мы как консультанты по недвижимости должны сделать так, чтобы спроектированные архитекторами объекты были востребованы инвесторами и арендаторами, обеспечивали жителям качественную инфраструктуру и при этом приносили доход. Мы должны были сформулировать определенные требования по коммерциализации объектов, по их правильной нарезке.

Особенность заключается в том, что приходится взаимодействовать с группой архитекторов. Территория «ЗИЛАРТа» отличается тем, что впервые в России проектирование в таком масштабе идет на основе единого дизайн-кода. Задана сетка улиц, пешеходный и автомобильный каркасы, нарезаны кварталы, определена высота застройки, цветовые решения, материалы. По этим правилам над проектом «ЗИЛАРТ» работают более 20 российских и западных архитекторов, в их числе Михил Ридайк, Хани Рашид, Сергей Скуратов, Юрий Григорян, Сергей Чобан. Они находят разнообразные решения, выдержанные тем не менее в одном стиле.

Но спорные ситуации, конечно, бывают. Для архитектора важно единство замысла. Для нас — чтобы витрина внутри торгового центра не имела острых углов, не было мертвых зон, эскалаторы приходили в правильную зону.

Пространства для коммерции размещаются в двух-трехэтажных стилобатах, выходящих на бульвар. А внутри микрорайонов есть помещения для повседневного потребления. Для коммерческих первых этажей задан стандарт: открытые планировки, потолки высотой 5–6 м, витринное остекление, вход с уровня земли без пандусов и ступеней.

Для каждого помещения определяется будущий функционал исходя из плотности населения, внутренней логистики: продуктовые магазины, пекарни, кафе, салоны красоты. Технологические особенности таких бизнесов (дополнительные вытяжки, электрические мощности, зоны разгрузки) учитываются при проектировании. Мы общаемся с будущими арендаторами, проверяем наши выкладки. Такой подход уже сейчас дает финансовый результат. Обычно квадратные метры на коммерческих этажах в массовой застройке стоят на 20–30% больше жилых, а в данном случае — на 30–60%.

– Стандартных коммерческих форматов в окрестностях «ЗИЛАРТа» достаточно. Чего не хватает? Вы смогли выработать свежие идеи?

– Действительно, когда буквально через дорогу есть классический молл «Ривьера», создавать еще один бессмысленно. Нужны объекты альтернативного формата. Для тех, кому необязательно идти в большой ТРЦ, на территории «ЗИЛАРТа» будут универмаг и торговый центр районного масштаба. Есть несколько комбинированных объектов. Например, в одном здании фреш-маркет с ресторанной зоной успешно сочетается с большим фитнес-центром. Новизна таких объектов притягательна. Кукольный театр совмещен с детским центром, где расположено все, что связано с развлечениями, образованием, торговлей.

– Место для частных галерей, фотостудий, ателье будет?

– В одном из зданий целый этаж отдается под арт-галерею. В проекте предусмотрено множество малых архитектурных форм. Поскольку здесь достаточно инфраструктуры для проведения выставок, концертов, спектаклей, конгрессов и конференций, творческие люди захотят здесь жить. И я думаю, им хватит открытых, с высокими потолками пространств, которые можно будет использовать в качестве мастерских, галерей.

– А для собственников и арендаторов коммерческих помещений тоже будет разработан дизайн-код? Будут правила для оформления вывесок, террас кафе, витрин?

– Безусловно. Размещение вывесок продумывается уже при проектировании. Девелопер настроен на максимальную продажу коммерческих помещений. Их могут купить как конечные пользователи, например сеть супермаркетов, так и инвесторы — для сдачи в аренду. Контролировать их в будущем девелопер не сможет, но размещение рекламы предполагает согласование с городскими властями, а у них сегодня подход довольно строгий. Судя по сегменту покупателей, с которым работает «Группа ЛСР», сюда придет качественный ритейл, федеральные сети уровня «Азбуки вкуса», «Перекрестка». Думаю, все будут заинтересованы в том, чтобы оформление торговых объектов было эстетичным. Витрины так хороши, что их будет жаль испортить. Правильно и со вкусом использовать их возможности — в интересах собственников и арендаторов.

Надо помнить, что «ЗИЛАРТ» — только часть территории ЗИЛа. Уже утвержден проект планировки «ЗИЛ-Юг», на которой будет построено еще 1,5 млн кв.м недвижимости, по преимуществу жилой. Его жители дополнят целевую аудиторию «ЗИЛАРТа». Через 13–15 лет на «Острове ЗИЛ» будут жить примерно 90 000 человек. Еще порядка 100 000 будут постоянно приезжать. Общими усилиями девелоперов, архитекторов и консультантов создается один из новых городских центров в Москве.

Источник: rgud.ru

Поделиться!