Коммерческая недвижимость на пороге 2017: эксперты о старых проблемах, новых вызовах и надоевших вопросах

аналитика 4

2016 год стал испытанием на прочность для рынка коммерческой недвижимости — не принеся заметных кризисных трендов, он все же заставил игроков оптимизировать затраты, по-новому выстраивать стратегии и изменить планы. Рынок выжил. Что дальше? Эксперты рассказывают Restate.ru, чем закончился для коммерческой недвижимости 2016, и что мы унесем с собой в 2017 год.

Александр Ошурко, управляющий партнер компании Praedium: рынок жив!

Первое и главное событие 2016 года для рынка коммерческой недвижимости – отсутствие «неприятных» событий в макроэкономике. Надежда, хотя бы намек на стабильность правда стали для рынка долгожданным явлением. Закончился процесс формирования новых коммерческих условий: завершился переход в рубли, договоры ушли от индексации по CPI и иным показателям российского рынка. Спокойствие и дзен были достигнуты за счет нескольких вещей: во-первых, почти все собственники наконец адаптировались к новым условиям (поняв, что это надолго), во-вторых, девелоперы снизили показатель ввода офисов, в-третьих, ставки перестали резко снижаться, а в ряде случаев и оттолкнулись от «дна».

Второе важное и интригующее событие – появление на рынке государственных и банковских структур, готовых играть по-крупному. Мы в своей аналитике прогнозировали еще в конце 2014 года: государственные структуры и госкомпании используют время кризиса для реализации своих интересов в недвижимости. Прогноз оправдался: все крупнейшие сделки с офисами в этом году заключали госструктуры, банки с госучастием и игроки нефтегазовой отрасли. Что важно отметить, часть сделок была «безденежной»: ряд объектов отошел банкам и компаниям по долговым обязательствам девелоперов. Банки и госкомпании становятся крупнейшими лендлордами: а это значит, что в следующем году мы будем наблюдать за тем, как меняется конъюнктура рынка, что банки делают со своими непрофильными активами и как будет реагировать рынок, если значительная часть этих объектов разом поступит в продажу.

Третье событие – возврат на рынок частных и институциональных инвесторов из числа представителей бизнеса. Компании оживились, готовы планировать долгосрочные вложения, и даже иностранные игроки вновь с интересом смотрят на столичный рынок коммерческой недвижимости. Интерес возникает к наиболее ликвидным объектам: класс А, привлекательное местоположение в центре Москвы, хороший состав арендаторов и репутация.

Охарактеризовать 2016 год в сегменте офисной недвижимости можно коротко: «Рынок жив!».

В это действительно сложно было поверить: в 2016 году по ряду прогнозов ожидалась даже худшая ситуация, чем в 2015, однако самого страшного обвала рынка не произошло, во многом благодаря скорой адаптации участников к новым условиям. Но, как выяснилось, при достижении в экономике хотя бы минимальной стабилизации, при отсутствии ярко выраженных внешнеполитических и экономических рисков и форс-мажоров, рынок обладает большим потенциалом к нахождению состояния баланса, а его участники – живо и гибко реагируют на смену ситуации. Хотя средний размер сделки в офисах уменьшился, появились крупные игроки, а также те, кто предлагают гибкие решения (заполнение пустующих бизнес-центров коворкингами, переформатирование строящихся объектов в апартаменты, создание в БЦ культурно-развлекательных площадок и т.д.).

Поэтому данный год мы, как и многие другие консультанты, завершаем с позитивным настроем и рассчитываем, что в 2017 году, даже если спрос не будет радикально расти, участники рынка смогут провести год без значительных потрясений.

Какой вопрос не дает вам покоя в преддверии 2017 года?

Пока не совсем понятно, как будут вести себя «темные лошадки» рынка: банки и государственные структуры. Что они будут делать с полученными непрофильными активами? Как будут ими распоряжаться? Не обвалит ли рынок тотальная «распродажа» банковских объектов? Узнать ответы мы сможем только в следующем году, и вероятнее всего, не раньше 2-й половины 2017 года.

Какой вопрос журналистов в 2016 году надоел вам больше всего?

В этом году интерес журналистов к офисному сегменту просыпался только в дни крупнейших сделок. Вот тогда о «многострадальном» сегменте все и вспоминали ☺. В остальное время подавляющая часть запросов касалась сегментов ритейла: а что будет с DIY? А как развиваются детские магазины? А FMCG? Вот таких запросов было действительно немало. Но рекорд был побит летом: благодаря чересчур активной программе «Моя улица», тема стрит-ритейла не сходила со страниц СМИ, и анализировать потери ритейла и собственников помещений приходилось многократно.

Виктор Козин, вице-президент NAI Becar: мы не имеем права на пессимизм

Как не парадоксально, но самым главным событием 2016 года я бы назвал неформальную встречу стран-членов ОПЕК в Алжире, где были достигнуты соглашения о размерах нефтедобычи в 2016 году, а также определены допустимые лимиты на следующий год, что позволило стабилизировать цены на нефть.

Бизнес формирует проекты бюджетов исходя из многих факторов, опираясь в своих решениях как на мировые финансовые новости, так и на прогнозы валютных колебаний, цен на нефть, стоимость ресурсов и пр. Эта встреча внушила игрокам рынка оптимизм и позволила планировать свои бизнес.

Самой важной темой уходящего года можно назвать приказ президента РФ Владимира Путина об избавлении от непрофильных активов госкорпораций. В 2017 году эта инициатива сулит «бизнесу» большие перспективы, так как госкорпорации сильно нуждаются в помощи профессиональных консультантов с точки зрения обслуживания своих недвижимых активов.

Какой вопрос не дает вам покоя в преддверии 2017 года?

Где совесть? В этом году участились случаи несоблюдения заказчиками своих обязательств по оплате услуг подрядчиков. Так, к примеру, наша компания вот уже больше полугода не может возместить порядка 7 млн руб. за исполненные по договору обязательства с искусственно обанкротившегося «Торгового Квартала» в Домодедово. Сегодня подобные примеры на рынке, к сожалению, не редкость. Очень надеемся, что компании, работающие на рынке, научатся в следующем году прибегать к более цивилизованным методам решения проблем.

В условиях непростой экономической и политической ситуации на первый план выходит тема применения рынком недвижимости новых инструментов ведения бизнеса, таких как agile, scrum, kanbanи и пр. Эти форматы пришли к нам из IT-отрасли и на текущий момент, к сожалению, узнать о них можно разве что из специализированных изданий.

Какой вопрос журналистов в 2016 году надоел вам больше всего?

В период кризиса вопросы оптимизации бюджетов приобретают особую актуальность. Собственники зданий стремятся сократить расходы, управляющие компании вынуждены их повышать. Пожалуй, в этом году нам чаще всего приходилось отвечать на вопрос, что помогает избегать конфликта интересов сторон?

Нас часто спрашивают, почему мы даем оптимистичные прогнозы? Мы не имеем право занимать пессимистичную позицию. Если мы не верим в успех, то это настроение автоматически передается команде. Таким образом, мы ограничиваем возможности развития собственного бизнеса и рынка в целом. Мы обязаны быть позитивно настроены, активно работать и верить в то, что все получится!

Андрей Кротков, генеральный директор и партнер Zeppelin: 2016 — год сложностей и возможностей

2016 год был непростым, в этот период рынок все еще ощущает влияние экономической нестабильности, и все же уже выработалась привычка, предприняты первичные меры, и ситуация стала своего рода новой реальностью.

В 2016 году было введено в эксплуатацию немало объектов коммерческой недвижимости. Нельзя сказать, что отрасль окончательно расправила плечи после особо тяжелых 2014 и 2015 годов, но все же появились такие знаковые объекты, как БЦ «IQ-квартал» (91 200 кв. м), Башня «Федерация» (82 610 кв. м), Арена ЦСК (64 841 кв. м), ТРЦ «Океания» (137 000 кв. м) и «Ривьера» (298 000 кв. м), ЛК «Южные врата» (100 000 кв. м).

Самые значительные перемены в ситуацию с коммерческой недвижимостью внес запуск в сентябре 2016 года Московского центрального кольца. В перспективе это даст значительный стимул к развитию прилегающих территорий, которые сегодня представляют собой в основном промзоны. Важным стало более активное привлечения к программе строительства транспортно-пересадочных узлов инвесторов. Большинство проектов, выставленных на конкурсы для девелоперов, фактически представляют собой многофункциональные комплексы, совмещающие торговую составляющую, жилую и коммерческую недвижимость.

В 2106 году также продолжилось активное пересогласование офисных проектов на жилые. Не удивительно, что такой формат вносит новые требования к компетенции управляющих компаний и FM-операторов. Навыки работы и наличие необходимых лицензий становится не дополнительной, а одной из обязательных опций.

С 6 сентября вступили в силу новые правила – лифты и эскалаторы вернули в списки опасных объектов. Этот документ вызвал немало споров и опасений. Пока можно только предполагать, что если эту сферу делают подконтрольной государству, то однозначно усилится контроль над специализированными организациями, оказывающими данные услуги, и ужесточатся требования к ним. Также, вероятно, усилится ответственность собственников грузоподъемных механизмов. Для потребителей эти меры приведут, вероятно, к большей безопасности пользования такими объектами. А вот стоимость эксплуатации (ТО, страхование, лицензирование, учет и прочее) будет расти.

Какой была главная тема 2016 года, чем он нам запомнится?

Оптимизация не сходила с уст, в самых различных вариациях и с самыми разными последствиями. В итоге ключевым запросом рынка стал поиск «золотой середины» в сложившихся условиях. К этому вопросу обращались абсолютно все, начиная от малых офисов и заканчивая огромными комплексами класса «А». Конференции и форумы посвящали целые сессии вопросу сокращения расходов, в том числе на управлении объектами.

2016 — год сложностей и возможностей. При грамотном подходе самые безвыходные на первый взгляд ситуации превращались в трамплин для значительного прыжка.

Какой вопрос в 2016 году журналисты вам не задали, какой теме уделили незаслуженно мало внимания?

Теме управления и обслуживания объектов недвижимости до сих пор уделяется недостаточно внимания в СМИ. В последнее время сфера Facility Management заметно  укрепилась в России: экономическая ситуация заставляла оптимизировать расходы, и многие собственники все чаще стали обращаться к  услугам профессиональных УК. Соответственно, за эти годы компании смогли приобрести довольно большой опыт обслуживания различных типов недвижимости — от складов и бизнес-центров до элитных жилых комплексов и МФК. Такая деятельность дала возможность сформировать по-настоящему уникальную экспертизу: с одной стороны, Facility-оператор знает особенности каждого  вида недвижимости и может предоставить собственный анализ ситуации в каждом из секторов, с другой стороны,  такой анализ  остается достаточно объективным, поскольку деятельность компании не связана напрямую ни с одним из этих сегментов.

Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала Neopolis: сегодня люди не хотят просто покупать

В первую очередь хотелось бы отметить активное развитие транспортной инфраструктуры в Москве. В частности, в этом году мы увидели первые результаты реализации масштабного и значимого для девелоперов коммерческой недвижимости проекта создания крупных пересадочных узлов – открытия первых станций МЦК. Говоря о развитии транспортной инфраструктуры города, нельзя не  упомянуть и о таком значимом событии как открытие станций метро «Саларьево» и «Румянцево» в Новой Москве. Это событие стало одним из самых долгожданных в уходящем году.

Изменение потребительского поведения, которое отразилось как на коммерческой, так и на жилой недвижимости, также входит в тройку моего персонального рейтинга ключевых событий 2016 года.

Многие ТЦ, открытые в 2016 году, реализованы в формате lifestyle. В предыдущем году мы уже наблюдали этот тренд, но в 2016 он значительно укрепил свои позиции. Уверена, что с течением времени он будет только усиливаться. Потребительское поведение действительно меняется. Сегодня люди хотят не просто покупать. Для них важно получать новые эмоции, знания, навыки. Новое поколение стремится иначе организовывать свою жизнь, сохранять баланс между активным образом жизни и работой. В свою очередь это влияет и на организацию рабочего пространства, и на развитие торговых форматов. Сегодня все чаще можно увидеть интеграцию общественных пространств в офисные и торговые центры, появляется больше edutaiment арендаторов.

Что касается офисных форматов, то, на мой взгляд, в будущем они однозначно будут претерпевать изменения, которые коснутся планировок, нарезки площадей, и концепции офисных центров. Мы также увидим больше инфраструктурных арендаторов в БЦ и наличие workout зон. Характер офисных пространств начинает меняться уже сегодня.

И наконец третий тренд – активность государственных структур в сфере офисной недвижимости, как в качестве инвесторов, так и в качестве арендаторов. Практически половина сделок, которые состоялись на офисном рынке в этом году, были совершены либо государственными компаниями, либо компаниями, связанными с госсектором. Будет интересно понаблюдать, как этот тренд будет развиваться в 2017 году.

Я бы охарактеризовала 2016 год словом «разный».

В этом году мы увидели определенную стабилизацию. Это касается и цен на нефть, и курса валют. Все эти факторы оказали положительное влияние на рынок коммерческой недвижимости. В частности в сегменте офисной недвижимости мы наблюдали положительные тенденции: сокращение вакансии и незначительный рост ставок аренды. Однако, несмотря на это, маржинальность девелоперов продолжает снижаться и многие объекты, как в сфере торговой, так и офисной недвижимости, испытывают трудности с заполнением.

Какой вопрос не дает вам покоя в преддверии 2017 года?

В следующем году должно состояться принятие нового Генплана Москвы. Считаю это действительно важным событием для рынка недвижимости. Москва долгое время испытывала определенные трудности с формированием Генплана. В тоже время мы видим, что московские власти усиливают свои позиции в сфере формирования общественных пространств. Появился определенный вектор, которого придерживается город: создание комфортной городской среды. Сейчас — важно сохранить этот вектор и конкретизировать его в совместной работе с девелоперами и жителями.

Евгений Нумеров, управляющий директор Skladman US: время шаблонов и стандартных решений ушло

Думаю, наиболее значительное событие этого года – это развитие ТПУ. Власти Москвы в 2016 году начали привлекать к программе строительства транспортно-пересадочных узлов инвесторов. А в 2017 году очень важным станет объединение Росреестра и Кадастровой палаты в единый орган.

2016 год показал, что время шаблонов и стандартных решений ушло. Весь год все участники рынка искали новые форматы проектов в качестве способа выхода из застоя. В нашей компании мы такое решение нашли.

Какой вопрос не дает вам покоя в преддверии 2017 года?

Скорее, у меня два, но глобальных вопроса. Сколько проектов многопользовательских складов малых размеров будет реализовано (начато) в России в 2017? И кто из отраслеобразующих девелоперов первым начнет строить склады для малого бизнеса? На наш взгляд, сейчас в складской недвижимости эти вопросы становятся важнейшими.

Подводя итоги года, стоит упомянуть о появлении нового формата-концепции на рынке складского девелопмента: Light industrial, или многопользовательских складов малых размеров. Наша компания теперь постоянно работает с этим форматом.

Источник: restate.ru

Поделиться!