Реальный спрос на рынке офисной недвижимости — мнение

вид сверху

Совокупный уровень поглощения на офисные площади в аренду по оценкам  специалистов компании «Comrent.ru» может достигать 4,5 — 5 млн. кв.м. в год. Насколько же этот спрос  превышает или, наоборот, меньше уровня новых и высвобождающихся офисных площадей, взятых вместе?

Понятно, что от знака и величины разницы между этими двумя показателями зависит то, что происходит ли рост, или падение цен, и масштаб этих процессов.

Хотелось понять причины падения цены, чем, именно оно было вызвано.

Исходя из самых общих соображений, если специалисты компании определили падение цены в 25 % в рублях от уровней 2013 года, можно сказать, что или спрос упал как минимум на эту величину, или совокупное предложение выросло на столько же при неизменном спросе. Если эти процессы происходили одновременно, соответствующий уровень падения цены отражает как рост предложения, так и снижения спроса, раскладывая доли пропорционально.

Ввод новых площадей был на уровне примерно 500-700 000 кв.м. в год. класса А и В+, а включая класс В и С, очень грубо округляя, в 1 млн. кв.м.

Если принять за уровень всего рынка в  28 000 000 кв.м. (что соответствует, напомним, 400 000 фирмам и средней площади в 70 кв.м. ), получается, вклад в снижение цен за прошедшие 3 года новых площадей можно оценить в 10-12 %. Соответственно, помня про общую величину в 25 %, на столько же примерно упал спрос — до 13-15 %, что неплохо коррелирует с цифрой ~ 5 %  в год падения ВРП Москвы с 2014 по 2016 годы, если  учитывать помимо абсолютных цифр еще и инфляцию.

Итак, разобравшись, хоть как-то с динамикой, вернемся к заявленной теме — структуре спроса.

По многолетним данным зависимость — количество заявок  от запрашиваемой площади — приведена ниже.

Распределение количества заявок от площади

табл.1

 

Здесь виден явный пик в небольших площадях, что объяснимо тем, что, по крайней мере, до последнего времени малый, даже скорее микро, бизнес, к сожалению, часто плохо видный официальной статистике по причине “серых” схем бухучета, составлял довольно значительный вклад и явно лидировал как по абсолютному количеству заявок, что понятно, так и по совокупной площади.

Будем предполагать, что ситуация изменилась не очень сильно в плане искажения этой кривой.

Распределение спроса по округам и близости к центру города

табл2

Примечание: все вклады нормированы, кроме “До 3-го кольца”

Распределение спроса по стоимости

табл 3

Распределение спроса по “удаленности от метро”

табл 4

Пользуясь этими графиками,  и зная совокупный спрос(500 заявок в день), можно спрогнозировать максимальный уровень спроса на конкретное помещение, без учета факторов конкуренции, и в т.ч. эффективности продвижения и качества службы продаж данного собственника.

Это — уже действительно какой то аналитический инструмент для оценки максимального количества клиентов, которые  вообще могут заинтересоваться Вашим предложением, хотя, конечно, скорее красивая игрушка.

Но для того, чтобы получить более точные и понятные цифры, которые окажутся к тому же и существенно менее оптимистичными, нужно принять во внимание какова конкурентная среда и каково продвижение конкурентных площадей на рынке .

Как можно добиться более точных результатов для прогнозирования сдачи своего помещения?

Уточняя модель, надо оценить так называемую  информационную эффективность собственника, которую можно определить как совокупный фактор широты охвата аудитории и эффективность службы продаж. Оба коэффициента  могут быть грубо оценены как “охваченных конкретным собственником”/”число всех потенциальных арендаторов” и “число снявших/число охваченных”.

Перемножение этих коэффициентов даёт уже уточненное число реальных клиентов.

И, конечно, для более точной оценки, уже не некоего абстрактного спроса, а более конкретной характеристики, такой, как прогноз срока экспозиции, нужно брать во внимание и  тонкое определение всего вышеперечисленного по дополнительным характеристикам, таким, к примеру, как особенности планировки и отделки помещения.

Источник: comrent.ru

Поделиться!