Что такое девелопмент?

Фи Девелопмент в России

Девелопмент (развитие в переводе с английского) — это деятельность, связанная с созданием (строительством) объектов недвижимости либо ее приобретением зданий и участков земли под ними с последующей реновацией, модернизацией, реконструкцией с возможным изменением целевого назначения.  Для последующего извлечения дохода от её последующей эксплуатации (сдачи в аренду, продажи).

Девелоперская организация — это юридическое лицо, основным видом деятельности которого является осуществление девелоперских проектов (девелоперская деятельность). Новичков как правило в этом бизнесе не встретишь это либо компании с портфелем успешно реализованных проектов, либо новые компании, но организованные лицами с большим опытом и обширными связями в сфере, что позволяет браться за реализацию девелоперских проектов.

В нынешних условиях рынок недвижимости предъявляет особые требования к девелоперам. Основная сложность с привлечением финансирования в проекты побудила девелоперов все чаще привлекать банковские и иные займы или перейти к популярному в настоящее время Фи-Девелопменту (выполнение девелоперских работах в интересах и за счет заказчиков — собственников проекта).

В зависимости от реализуемого этапа девелоперского проекта, финансирование девелоперских организаций может осуществляться по следующим направлениям:

— Финансирование строительства, модернизации, реконструкции объектов недвижимости.
— Финансирование приобретения объектов недвижимости (в том числе объектов незавершенного строительства) , земельных участков, прав долгосрочной аренды, прав реализации проекта (в том числе путем приобретения акций/долей участия проектных компаний) .
— Возмещение затрат по девелоперскому проекту, осуществляемому в рамках инвестиционной девелоперской программы, понесенных за счет собственных средств инициатора проекта.
— Погашение текущей задолженности по кредитам, привлеченным в других банках и использованных на цели финансирования девелоперских проектов.
— Возмещение подтвержденных затрат по девелоперскому проекту, понесенных за счет собственных средств инициатора проекта.

В любом из вышеприведенных случаев обязательно оформляется ипотека объекта недвижимости, сам объект становится залогом. Так по полученным ранее кредитам в иностранной валюте, целая группа известных Московских бизнес-центров перешла в собственность финансовых организаций, ввиду неспособности заемщика выполнять финансовые обязательства. Конечно, когда экономика проекта из за критичного изменения курса валюты «полетела», тут уже не до сохранения проекта, нужно фиксировать убытки не дожидаясь роста «снежного кома».

В строительной индустрии в России долгое время существовала система, в которой инвестор проекта одновременно являлся и его девелопером. Сегодня это уже в прошлом. Собственники проектов все чаще нанимают профессионалов в области девелопмента, которые отвечают за реализацию проекта, но не делят с заказчиком финансовые риски. За рубежом fee-девелопмент уже давно стал востребованным инструментом. На рынке недвижимости в США и Западной Европы по этому принципу совершается до 70% сделок. Российские же инвесторы к наемным управляющим пока относятся настороженно. В чем плюсы и минусы fee-девелопмента, и каким компаниям выгодно привлекать специалистов со стороны?

Таким образом Фи-девелопмент – это направление, которое подразумевает, что компания, занимающаяся реализацией проекта, не является его собственником, не вкладывает в проект собственные средства. В этом случае девелопер лишь готовит концепцию, выбирает наиболее выгодную схему финансирования, проводит экономический анализ и управляет строительством.

В России Фи-Девелопмент начал набирать популярность после кризиса 2008 года, когда в собственность банков перешло большое количество залоговых активов от неплательщиков. Крупнейшие банковские структуры стали организовывать собственные подразделения, занимающиеся вынужденным развитием девелоперских проектов. Непрофессиональные участники рынка недвижимости почти всегда прибегают к fee-девелопменту. На лицо потребность развивать имеющийся актив, но в отсутствии необходимого инструментария и компетенций наилучшим решением представляется как раз фи-девелопмент.

Стоимость фи-девелопмента для заказчиков

Порядок оплаты услуг управляющей компании зависит от первоначальных договоренностей, поставленных задач и конечных результатов развития проекта. «Вознаграждение fee-девелопера может варьироваться. Чаще всего фи (плата) девелоперу за услуги выражается в процентах от общего бюджета проекта в размере 3-4%. По договоренности вознаграждение может отличаться от рыночного и иногда доходит до 7-8%. При реализации относительно менее крупных проектов, девелоперское вознаграждение может быть определено в виде фиксированной суммы, с ежемесячной оплатой».

Преимущества и недостатки фи-девелопмента

Управляющая компания, с которой инвестор заключает договор, ведет работы на всех этапах: создает и проводит экономический расчет концепции, формирует команду специалистов, готовит проектную и разрешительную документацию, выбирает подрядчика, контролирует ход строительных работ и сдает объект в эксплуатацию.

Специалисты рынка недвижимости выделяют следующие плюсы fee-девелопмента:

  • наличие у управляющей компании опыта в реализации комплексных проектов, оформлении необходимых документов, налаженных контактов архитекторами, проектировщиками, подрядчиками, различными финансовыми институтами;
  • наличие в команде профессионалов в нужных областях девелопмента;
  • выбор графика реализации проекта на этапе заключения договора с fee-девелопером.

Инвестор, финансирующий проект, прибегая к услугам fee-девелопера, оценивает конечный результат и не фокусируется глубоко на деталях реализации проекта. Fee–девелопер контролирует работу всех подрядчиков и отвечает за результат. Важное преимущество для заказчика заключается в том, что ответственность за всю работу несет одно юридическое лицо, а значит легче контролировать и оценивать качество выполненных услуг. Обращение к услугам fee-девелопера снимает необходимость создания и содержания собственной структуры.

 

Компании fee-девелоперы на российском рынке выполняют функции заказчика-застройщика с финансовыми полномочиями.

 

Поделиться!