Все больше компаний стремятся занимать площади в высококачественных здания

По итогам III квартала на рынке офисов Москвы появилось четыре офисных здания, совокупная арендуемая площадь которых не превышает 75 тыс. кв. м. Напомню, что во II квартале новые офисы не вводились вообще. В итоге за девять месяцев этого года ввод офисов составил всего лишь 94,5 тыс. кв. м. Тенденция по переносу сроков ввода сохраняется, и объемы текущего года не дотягивают даже до показателя аналогичного периода 2016 года, который уже поставил антирекорд по вводу офисов. На последний квартал года девелоперами запланировано завершение 446 тыс. кв. м, что составляет 82% от всего годового объема. Анализ текущего состояния объектов показывает, что вероятность ввода этих площадей в полном объеме мала — по нашим оценкам, весь объем ввода 2017 года составит около 250 тыс. кв. м, что станет минимальным показателем за последние 15 лет.

Девелоперский цикл прошлого периода подходит к концу: проекты, строительство которых началось пять-семь лет назад, уже завершены, и объекты, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайшее время, являются завершающими в этом цикле.

Арендаторы проявляют активность, сопоставимую с 2016 годом: в III квартале 2017 года объем сделок составил 319 тыс. кв. м (на 14% больше, чем в аналогичном периоде 2016 года). Несмотря на то, что объем сделок за первые три квартала снизился на 10% по сравнению с январем-сентябрем 2016 года, мы считаем, что совокупный объем сделок в 2017 году составит не меньше 1,1 млн кв. м.

Снижается доля сделок продления и пересмотра коммерческих условий — большая часть крупных игроков уже изменила условия своего пребывания в текущих офисах, поэтому в структуре спроса преобладают новые сделки аренды и покупки.

Спрос по-прежнему сконцентрирован за пределами Третьего транспортного кольца — 39% всех сделок в январе-сентябре. Лидерство этой зоны обусловлено двумя основными факторами. Во-первых, ставки аренды на новые высококачественные офисы в этой зоне сопоставимы со ставками в менее качественных зданиях, находящихся в центре. Во-вторых, в этой зоне находится наибольший объем предлагаемых площадей — 55%, или почти 1,5 млн кв. м. При этом стоит отметить, что объем реализованных в этот же период площадей в центральном деловом районе увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 35%.

Доля свободных площадей продолжает снижаться, достигнув показателя 14,7% по итогам III квартала (на 0,3 пункта ниже II квартала). Желание компаний занимать площади в высококачественных зданиях становится все более явным. Наибольшее снижение произошло в классе А, где доля вакантных офисов за квартал сократилась с 16,7 до 15,7%. В классе В+ снижение произошло на 0,2 пункта — до 15,4%. При этом вакантность низкокачественных офисов класса В- осталась неизменной. Несомненно, в структуре спроса международных компаний класс А доминировал практически всегда, но сейчас и российские компании стали проявлять интерес к таким зданиям: в III квартале около 65% сделок российских компаний произошли в зданиях класса А, в то время как год назад эта доля не превышала 35%.

Уровень ставок аренды по итогам III квартала не претерпел изменений. Ставки аренды в целом сейчас находятся на своих минимальных показателях. Высокая вакантность не позволяет собственникам повышать ставки в своих зданиях: выбор для арендатора пока широк настолько, что практически каждый сможет найти наиболее подходящий офис. Тем не менее мы ожидаем начала роста запрашиваемых ставок аренды в ближайшие 12 месяцев. Особенно это касается бизнес-центров с хорошей транспортной доступностью и достаточной парковкой, спрос на которые по-прежнему высок. Сейчас офисы в премиальных бизнес-центрах экспонируются по ставке 600-750 долл. за кв. м в год. Ставки аренды на офисы класса А составляют 400-670 долл. за кв. м в год. В бизнес-центрах класса В+ ставки аренды варьируются в диапазоне 12-25 тыс. рублей за кв. м в год.

Все перечисленные факторы говорят об одном — рынок на пороге входа в новую стадию своего развития. Восстановление экономики будет способствовать увеличению спроса и восстановлению девелоперской активности.

Источник: stroygaz.ru