Андрей Ковалев: Зачем государству поддерживать коммерческую недвижимость

Андрей Ковалев, глава компании Экоофис, член оргкомитета Всероссийского союза собственников недвижимости: В результате кадастровой переоценки коммерческая недвижимость оказалась обложена двойным НДС.

В то время, как государство бросило все силы на то, чтобы поддержать застройщиков жилья, офисная и другая «нежилая недвижимость», включая апартаменты, предоставлена сама себе.

Одним из последних шагов, оказавших роковое влияние на рынок стало снятие моратория на изменение кадастровой оценки коммерческой недвижимости, после чего город провел переоценку объектов. Новый закон об оценке имущества и правилах кадастровой оценки вступил в силу в 2014 г. В декабре 2016 г. вышло постановление правительство Москвы о кадастровой оценке на 2016-2017 гг. Те владельцы, которым посчастливилось ознакомиться с этим постановлением, были в шоке. Несмотря на то, что с 2014 г. рыночная цена недвижимости в Москве упала минимум на 50%, у многих объекты внезапно «подорожали» в 3-5, а то в шокирующие 500 раз. Переоценка была проведена не прозрачно и не понятно с точки зрения методологии.

Соответственно, выросли и налоги, которые считаются от кадастровой стоимости и составляют 1,4% в год. В результате, особняк в центре может быть оценен в 25 000 руб. за кв. м, а промзона на окраине – в 150 000 руб. Конечно, в дальнейшем оценку можно будет оспорить через суд. Но сейчас владельцы коммерческой недвижимости поставлены в условия, когда бизнес становится если не откровенно убыточным, то уже ходит «по тонкой грани рентабельности». После перерасчета арендодатели должны уплатить налог на недвижимость, подскочивший почти до 20% от прибыли. Бизнес коммерческой аренды, таким образом, оказался, фактически, обложен двойным НДС.

Доходность офисов класса В и С сейчас всего 5-8% годовых. Арендные ставки за время кризиса снизились, и повышать их в настоящее время невозможно. Чтобы удержать арендатора, собственник должен доплачивать за его аренду из своего кармана. Как говорится, не бизнес, а бульон из под яиц.

Если повышенная нагрузка на собственника все-таки приведет к повышению стоимости аренды, арендатор будет либо менять «место дислокации», либо повысит цену товара или услуги для конечного потребителя, что в свою очередь приведет к росту инфляции, связанной с увеличением издержек производства.

Еще одна опасность, о которой стоит помнить – эффект домино: многие коммерческие объекты на этапе строительства были закредитованы, и кредитная нагрузка была рассчитана с учетом старого налогобложения. Владельцы уже после того, как здание введено в эксплуатацию и заполнено арендаторами, продолжают выплачивать кредиты. Повышение же налоговой нагрузки может в перспективе привести к тому, что объекты уйдут к банкам за долги. Им придется нести расходы на содержание непрофильных активов, создавать свои или привлекать сторонние структуры для работы с такой недвижимостью.

И еще одно, более близкое городским властям соображение: такое «налоговое поведение» скажется на деловой активности, а значит и инвестиционной привлекательности Москвы, о которой московские власти крайне пекутся. Чтобы всего этого не произошло, или хотя бы, чтобы смягчить последствия новых налоговых инициатив, в первую очередь необходимо разобраться с верностью оценки. Похоже, фирма OOO «Ко-Инвест», которая выиграла тендер на проведение оценки, не отличается профессионализмом. По новому закону эти функции переданы госоценщикам, но, разумеется, сделать переоценку всех спорных объектов единовременно и быстро они не в состоянии. На этот период необходимо отменить введение повышенного налога. Коммерческой недвижимости тоже необходима поддержка государства.

Источник: Ведомости

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Книга “От ассистента до владельца бизнеса” Николая Казанского вошла в ТОП-10 лучших книг бизнес-литературы

Всего в первом конкурсе лучшей бизнес-литературы, который проводит общественная организация Инвестиционная Россия, приняло участие 327 книг, которые, по мнению жюри конкурса, будут максимально полезны российским бизнесменам и топ-менеджменту с учетом актуального контекста. 

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве — в ТЦ «Сиеста» в районе Сосенское в апреле 2024 и в ТЦ на Краснодарской, открытие которого запланировано в 2025 году. 

MR Group продолжит стратегическое сотрудничество с Tele2

Девелопер MR Group, оператор мобильной связи Tele2 и системный интегратор «ИСК» подписали соглашение о сотрудничестве в части оснащения жилых комплексов телеком-инфраструктурой. Компании сотрудничают не первый год: в 2021 году специально для MR Group Tele2 первым на телеком-рынке подключилась к проекту усиления сигнала связи, разработанному системным интегратором «ИСК».

Бюро UNK corporate interiors разработало архитектурную концепцию МОПов БЦ Rublevo Business Park

На рынок офисной недвижимости Москвы вышел новый премиальный проект – БЦ Rublevo Business Park, архитектурную концепцию мест общего пользования которого разработало и презентовало российское бюро UNK corporate interiors. Компания специализируется на архитектурном и инженерном проектировании коммерческих интерьеров и общественных пространств, разрабатывая комплексные решения и участвуя во всех стадиях работы над проектом.

CMWP™: Повторит ли складской рынок рекордный спрос 2023 года?

Объем спроса в Московском регионе по итогам 2023 года достиг 3 млн кв. м, рост показателя относительного прошлого года составляет 84%. Рекордные значения индикатора текущего года обусловлены комбинацией нескольких факторов: естественной ротацией, отложенным спросом 2022 года и очередным циклом расширения логистических мощностей крупных маркетплейсов.Мы ожидаем,…

O1 Standard определила ключевые достижения компании за 2023 год

В 2023 году O1 Standard продолжила укреплять позицию лидера рынка Москвы, предлагая высококачественные услуги по управлению и эксплуатации коммерческой недвижимости. Компания успешно реализовала ряд инноваций по эксплуатации и техническому обслуживанию, внедрила новые решения по коммерческому управлению и консалтингу объектов, а также организации обслуживания арендуемых площадей.

Nikoliers: В 2023 году объем ввода торговой недвижимости в регионах России вырос на 15% по сравнению с предыдущим годом

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в 2023 году в России было введено порядка 252,3 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости. Из них 158,9 тыс. кв. м – объем нового предложения в регионах страны. По прогнозам аналитиков, в 2024 году объем ввода может вырасти еще на 62,6%. 

Apollax Space закрыл ряд сделок под занавес 2023 года

Окончание бизнес-сезона ознаменовалось для Apollax Space заключением трёх сделок в сервисных офисах «Империя» и «Новосущевский». Общая площадь сданных помещений составляет около 2 735 кв. м, в них разместились 374 рабочих места.

IBC Real Estate: Складской рынок Москвы ждет нового ввода

Рекордные объемы спекулятивного строительства складов в Московском регионе по итогам 2023 года не решили проблему дефицита площадей, вакансия сохраняется на минимальном уровне – 0,3%.По данным аналитиков IBC Real Estate совокупный объем введенных в эксплуатацию площадей в Москве и Московской области по итогам 2023 года составил…