Игорь Шулинин, директор Workki в России: «На самом деле коворкинг больше играет на руку бизнес-центру, чем бизнес-центр коворкингу»

В планах было открытие нескольких коворкингов в течение года общей площадью порядка 10 тыс. кв. м, один большой на 5 тыс. кв. м. Что с этими планами?

Компания Workki новая, и на рынке недвижимости мы достаточно недавно. Сейчас мы находимся на нашей первой локации, которая открылась первого апреля. В этом году мы планируем запустить еще три локации и одну — в начале следующего года. Сейчас уже активно разрабатываем концепцию, как это будет выглядеть. На некоторых площадках уже ведется стройка. Эта — самая отдаленная от центра, но от этого не менее приятная и комфортная. Сейчас мы работаем над локациями, которые находятся внутри третьего кольца: это Москва-Сити и Парк Культуры.

А «флагманская» где будет?

Флагманская локация будет на Парке Культуры.

Как с арендаторами?

Очень хорошо. У нас с арендаторами лучше, чем у наших коллег в окружающих бизнес-центрах, как мне видится. Может, я ошибаюсь, но по динамике это видно. Вот сейчас, когда дожди были особенно, все наши резиденты собрались и последнюю неделю находились тут. Как правило, резиденты в коворкинге работают в более вольном графике, чем обычные сотрудники офисов. А в эту дождливую неделю они все пришли в свои офисы. У нас здесь жизнь кипит. Несмотря на то, что мы работаем всего полтора месяца, у нас уже примерно на треть все заполнено. Это позволяет ходить по коворкингу и наблюдать, как происходит взаимодействие резидентов с нашей инфраструктурой и между собой.

Какова доля общих свободных площадей в коворкинге?

В коворкинге должна быть достаточная доля общих площадей, потому что резиденты не засиживаются в кабинетах, а у нас все-таки основной продукт — это именно рабочие места в кабинетах. Они любят посидеть в кухонной зоне или провести встречу в кафетерии, а также арендовать переговорную комнату. Общие зоны могут занимать до трети от всей площади коворкинга. Общие зоны — это же не только то, чем пользуются резиденты на фиксированных местах: в кабинетах или в openspace. Общая зона — это также и нефиксированные места. То есть часть резидентов приходят по абонементу с нефиксированным местом и пользуются теми же самыми общими зонами: проводят встречи или просто сидят работают.

А какая инфраструктура должна быть в коворкинге?

Сейчас модный термин «гибридное пространство», который включает в себя практически всё, что угодно вплоть до ритейловых историй внутри коворкинга. Будь то снеки или аксессуары для мобильного телефона, апартаментов или слипбоксов, или еще дополнительных услуг, которыми может воспользоваться коворкер: прачечная, полиграфия, всё, что угодно. В коворкинге стремятся вообще к тому, чтобы расширять спектр предоставляемых услуг. На наших новых площадках тоже будут появляться те или иные дополнительные услуги. Мы считаем, что в коворкинге главное – это комфорт и сообщество, потому что именно из комфорта и сообщества рождается вдохновение. А вдохновение – это важнейший результат. Будем мы достигать этого комфорта за счет кофе-аппарата или сообщества за счет настольного футбола – это уже абсолютно второй вопрос. У нас кстати нет кофейного аппарата на кухне, зато у нас есть «Кафетериус» Артемия Лебедева, который делает потрясающий кофе. Тут мы больше ценности находим. Некоторые резиденты приносят к себекофейные аппараты или поднос для чайной церемонии, то есть у каждого свои приоритеты. Но самое главное для нас – это вдохновение. Я стараюсь каждый день проводить встречи с арендаторами. Более того, мы устраиваем периодически интервью. Не только про наш коворкинг, но и про то, чем занимается человек, как он к этому пришел, про его какие-то личностные истории. То есть мы стараемся с арендаторами установить больше неформальную связь, чем формальную. Одна из особенностей, которыми мы отличаемся. При этом мы стараемся быть не навязчивыми. С теми, кто не особо идет на контакт, мы сохраняем ту дистанцию, которая комфортна человеку. Но, как правило, люди очень открытые – с удовольствием встречаются и дают интервью, рассказывают, что их беспокоит, что им очень нравится. То есть это постоянно происходит.

А планируете организовывать какие-нибудь мастер-классы, мероприятия?

Да, планируем. Есть целая программа мероприятий по бизнесу. В основном – это встречи с предпринимателями и делёжка опытом в той или иной нише. Сейчас у нас уже проходят регулярные встречи резидентов, на которых мы знакомимся с вновь пришедшими резидентами, рассказываем о новостях нашего коворкинга поскольку мы недавно запустились у нас постоянно есть что-то новенькое, что мы предлагаем резидентам, делимся какими-то нашими открытиями, приколами, если можно так выразиться, призываем их участвовать в нашей внутренней жизни, делаем спонтанные перфомансы, интервью. Мы стараемся не подходить формально к мероприятиям. У нас нет задачи привлекать людей через мероприятия. Резиденты приходят в коворкинг не «мероприятиться», а в основном работать. Поэтому тоже мы стараемся подбирать такие форматы, которые интересны им.

В «Химки бизнес-парк» тоже есть коворкинг, маленький, правда (700 кв. м), и там у них есть такая опция, что даже не арендатор бизнес-центра или арендатор коворкинга может прийти и в общем зале коворкинга устроить мастер-класс, пригласить своих людей тоже, не относящихся к бизнес-центру и коворкингу.  Единственное условие – это все должно быть бесплатно. Как вы думаете – это интересный кейс?

Это опасная практика. Ну то есть если у них есть система утверждения того контента, которые предоставляют им пользователи, тогда да. А вообще, вдруг сектанты придут? Но у них очень строгая верификация того контента, который к ним попадает. Гугл не обманешь, а по поводу того, как это в Химках реализовано тут вопрос.

Говорили недавно, что коворкинг нормальный должен быть не меньше 2 тыс. кв. м. Это Becar так считают, потому что коворкинг меньше, по их мнению, это не получается полноценного взаимодействия между различными арендаторами, не получается движухи, можно сказать так. Так Вы согласны с этим или считаете, что можно в районе 700-1000 кв. м?

700 кв. м это еще для прошлогоднего рынка коворкингов в Москве это было очень неплохо. Сегодня у нас самый большой коворкинг это вот этот вот на 2,5 тыс. кв. м. Это характеризует рынок в целом. 2,5 тыс. кв. м – это очень мало для коворкинга. То, что меньше двух тысяч метров тут я, наверное, соглашусь с NAI Becar, это, наверное, все еще коворкинг, но все ближе он тяготеет к такому понятию, как мы это называем,«коморкинг». А в России и в Москве, в частности, сейчас больше всего все-таки «коморкингов». Это тоже важный этап, важная веха в развитии рынка, но это не совсем то, чем будет коворкинг через пять лет и то, к чему мы стремимся. Мы не открываем коворкинги меньше двух тысяч метров.

У вас еще будет открыт доступ на балкон?

Да, у нас тут есть две террасы. Мы этим летом планируем их открыть, чтобы люди могли там сидеть, работать и вдохновляться, получать удовольствие от жизни и работы. На других локациях тоже мы планируем кроме Сити. В Сити тяжело на крышу забраться. А вот на Парке Культуры у нас тоже есть место, где открыть площадку, террасу. И тоже планируем там это делать.

Это подразумевает какое-то кафе или просто места?

По Парку Культуры концепция пока не утверждена. Может быть это кафе, но скорее всего, будут просто такие свободные зоны. Люди могут ими пользоваться на свое усмотрение.

Вы планируете работать круглосуточно?

Да. Это наш ближайший план, то, над чем мы работаем. В июле мы запускаем круглосуточный доступ в коворкинг. Это значит, что резиденты по клубным картам смогут проходить сюда в любое время или оставаться допоздна поработать. Как показывает практика, многие люди предпочитают приехать ближе к полудню и оставаться до полуночи. Поработать и уехать, когда уже нет никаких пробок в Москве. На будущих наших локациях изначально заложена возможность круглосуточного доступа.

То есть это тоже связано с желанием клиента?

Да. Мы стараемся чутко реагировать на то, что требует от нас клиент.

По ставкам.

 Минимальный тариф – это один рабочий день и это некруглосуточный доступ, а с 9 до 9. Для резидентов, которые покупают абонемент на месяц, для них есть возможность круглосуточного доступа. В тариф кабинета это включено. В Openspace и фиксированное место доплачивается отдельно. Не фиксированное место на месяц у нас стоит 9900 рублей, например, стол в кабинете, подразумевается, что человек арендует кабинет на четыре места, то каждый стол ему обойдется в 15 900 рублей в локации на Калужской. В Сити и на Парке Культуры цены будут немного повыше. На Парке Культуры около 20 тысяч рублей за фиксированное место в офисе. В Сити порядка 24 тысяч рублей за стол в кабинете.

А какие-то ночные тарифы не подразумеваются?

Ночных тарифов мы пока не планировали. Большинство людей не хотят ночевать в коворкинге. Я думаю, что, если у кого-то там только аврал, и сдается срочно проект, тогда люди остаются. Но маргиналов рабочего времени пока мы здесь не наблюдали. Я говорю о том, что люди исходят из практичных соображений. Вплоть до девяти-десяти часов еще пробки. У нас персонал находится в коворкинге до девяти, и резиденты просят остаться до десяти. Кстати, что я еще не упомянул, на этапе запуска мы предусматриваем некоторое время снижение тарифов по акции. В частности, мы сейчас предлагаем абонемент с 20% скидкой. Акция действует у нас до сентября. Те, кто успевают «сесть» до сентября, у них есть возможность сохранить эту цену на еще определённый срок. Что очень удобно для тех, кто хочет попробовать коворкинг, увидеть, как это работает и потом принять решение насколько он остается или переходит, например, на другую нашу локацию. И на других объектах вполне вероятно, что тоже мы внедрим такую систему.

По площадкам для коворкингов – это бизнес-центры?

Мы начинали с бизнес-центров, но сейчас несколько локаций у нас находятся не в бизнес-центрах. Это отдельно стоящие здания и административное целое здание. Есть свои преимущества, есть свои недостатки с точки зрения управления этой историей. Безусловно, преимуществом является то, что мы сами устанавливаем пропускной режим и обеспечиваем его. Недостатком является окружающая среда или фасад в зависимости от каких-либо соседей, на которых нет возможности влиять, как это бывает в бизнес-центре через управляющую компанию. Но на самом деле коворкинг больше играет на руку бизнес-центру, чем бизнес-центр коворкингу.

По Москве, по районам планируется идти куда-нибудь на восток или там как бизнес-центры не востребованы, так и коворкинги не востребованы будут?

Изначально в плане нашего развития было заложено, что мы расширяемся по всем направлениям, по всем сторонам света. Но один из главных критериев – это внутри третьего транспортного кольца. И сейчас те локации, которые у нас есть, мы развиваем внутри третьего транспортного. Пока не все направления закрыты. Мы рассматриваем восточное направление.

Новую Москву соответственно нет?

А где это? (смеются).

Источник: cre.ru