Предложение на офисном рынке столицы

Объем существующего предложения по итогам III квартала составил 17,23 млн кв.м, из них 3,96 млн кв.м – класс «А». В III квартале рынок пополнился 75 000 кв.м, что почти в 3,5 раза больше, чем за первую половину года. Два из четырех появившихся объектов относятся к классу «А», остальные – к сегменту «В+»/«В-». При этом всего с начала года объем ввода оказался рекордно низким (95 000 кв.м) значением ввода офисного предложения за первые три квартала года в течение последних пяти лет.

Фактически итоговый показатель прироста будет зависеть от ввода двух башен в составе ММДЦ «Москва-Сити», т.к. они формируют 70% от запланированного до конца года объема ввода.

В случае получения документации о вводе на все заявленные до конца 2017 года объекты, суммарный годовой прирост может составить 450-465 тысяч кв.м.

Спрос на офисы в Москве

Несмотря на слабоактивное первое полугодие, динамика и качество заключаемых сделок в III квартале позволяют говорить об оживлении спроса.

За первые три квартала совокупный объем арендованных и купленных офисных площадей составил 826 000 кв.м, что на 30% превышает показатель за аналогичный период 2016 года.

Общее количество сделок по аренде и покупке увеличилось в 2 раза: активность в части аренды и покупки демонстрировали как небольшие компании, снимающие в аренду офисы менее 200 кв.м, так и крупные, для размещения которых необходимо более 10 000 кв.м.

Доля сделок на офисном рынке Москвы в зависимости от типа

Продолжает сокращаться доля сделок по пересогласованию и пересмотру условий аренды. Более 80% от общего объема относится к переездам компаний.

Среди крупнейших сделок в III квартале 2017 года – аренда компанией «Эксмо» 23 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс», аренда компанией Tele2 офиса площадью 13 100 кв.м в офисном парке Comcity, аренда компанией «Техносерв» 12 000 кв.м в деловом квартале «Новоспасский Двор», аренда компанией Deutsche Bank 8 200 кв.м в БЦ «Аквамарин III» и предварительная аренда компанией «Европлан» 8 000 кв.м в БЦ «Оазис».

Вакантные офисные площади в Москве

Среднее значение вакансии по рынку не претерпело серьезных изменений. Объем введенного свободного предложения компенсировался умеренным чистым поглощением. В среднем по рынку доля вакантности составила 11,2%. В абсолютном выражении предлагается в аренду и на продажу 1,9 млн кв.м. В структуре свободного предложения 32% сформировал класс «А», 50% – «В+» и 17% – «В-».

Объем свободных офисных площадей в столице

В связи с дефицитом крупных офисных блоков (более 10 000 кв.м) в качественных зданиях с удобной локацией установилась практика заключения предварительных договоров аренды крупными компаниями в строящихся объектах: около 30% офисных площадей во введенных в эксплуатацию с начала года бизнес-центрах и планируемых к вводу до конца года уже не предлагается на рынке. В то же время собственники некоторых объектов продолжают переносить сроки ввода в эксплуатацию до подписания Pre-lease с якорным арендатором.

Существующий объем свободных офисных площадей имеет неравномерное распределение, и для некоторых субрынков характерным является дефицит качественного предложения.

Цены продажи офисов в столице

В сегменте продаж сохраняются тенденции начала года: объем свободного качественного предложения остается небольшим, экспонируемые цены продаж стабильны. Вместе с тем с середины года уже наблюдается конвертация существующего интереса в реальные сделки – увеличилось количество сделок по покупке офисных площадей менее 200 кв.м по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

Стоимостные показатели в удаленных от ЦДР районах, вблизи ТТК, составляют 180 000 руб./кв.м для класса «А» и 150 000 руб./кв.м – для класса «B+». Объекты, находящиеся на удалении от ТТК в сторону МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./кв.м в классе «А» и 115 000 – 130 000 руб./кв.м в классе «В+»/«В-».

Дорогие офисы предлагаются в центральных районах города по средней стоимости 315 000 руб./кв.м для класса «А» и 265 000 – 275 000 руб./кв.м для классов «В+»/«В-». В башнях ММДЦ «Москва-Сити» предложения варьируются в диапазоне 245 000 – 450 000 руб./кв.м.

Ставки аренды на офисные площади в Москве

III квартал 2017 года характеризовался стабильными ставками аренды. Традиционно колебания наблюдались в приведенном показателе ставки из-за волатильности курсов валют. Рынок по-прежнему остается рублевым.

Наблюдалось небольшое локальное изменение запрашиваемых рублевых ставок аренды по районам и классам, однако это незначительно увеличило среднерыночный уровень – в пределах 1-3%. В ЦДР приведенные ставки аренды на офисы класса «А» составили 30 785 руб./кв.м/год, на класс «В+» – 20 240 руб./кв.м/год.

Приведенная базовая ставка аренды офисов в долларах США для класса «А» составляет $440/кв.м/год, в рублях – 25 831 руб./кв.м/год. Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для класса «В+»/«В-» составляет $219/кв.м/год, в рублях – 12 817 руб./кв.м/год.

Тенденции и прогнозы развития офисного рынка Москвы

Девелоперами анонсировано к вводу в IV квартале 370 000 кв.м, из которых классу «А» соответствуют 340 000 кв.м. В случае реализации заявленных планов годовой объем нового строительства в 2017 году вырастет по сравнению с 2016 годом на 50%.

Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2017 года

Появление объектов класса «А» не окажет существенного влияния на объем свободного предложения в данном сегменте, ввиду того что уже сегодня в трех из четырех бизнес-центров класса «А» в среднем свободно не более 10%.

При переносе сроков ввода объектов ММЦД «Москва-Сити» на 2018 год прирост нового предложения, напротив, окажется ниже прошлогоднего показателя на 40% (т.е. 197 000 кв.м),что отразится и на росте уровня вакантности с ожидаемых 10% до 11,5%.

Принимая во внимание, что в двух последних кварталах прирост в объеме сделок составлял 65% и 75%, а в конце года обычно закрывается существенный объем площадей, совокупный объем спроса может составить 1,0-1,1 млн кв.м. Несмотря на то, что ожидаемый объем спроса может оказаться выше значений 2014-2016 годов, он все же меньше предкризисных значений.

В конце года на рынке будет наблюдаться существенное снижение вакантных площадей и постепенный рост ставок аренды.

Сокращение объема качественного предложения, особенно в сегменте крупных блоков, на фоне позитивной динамики спроса постепенно будет толкать вверх ставки в классах «А» и «В+», что, впрочем, заметнее всего проявится в 2018 году.

Прогноз динамики основных показателей офисного рынка Москвы