офис в особняке, особняк, коммерческая недвижимость

Плюсы и минусы офиса в особняке

Офис в особняке, тем более в центре Москвы, — признак высокого статуса любой компании. Казалось бы, иметь кабинет в здании, где когда-то жили купцы или именитые дворяне, — сплошное удовольствие. Однако, за роскошь приходится расплачиваться, и не только при заключении сделки.

 

Не все особняк, что с историей

В Москве очень много исторических особняков, используемых в качестве офисов. По подсчетам аналитиков, их более 600 суммарной стоимостью свыше 60 млрд рублей — это как отдельно стоящие здания, так и целые кварталы. С начала года средняя цена подобных проектов снизилась на 8%, примерно до 420 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дорогие особняки стоят порядка 2−4 млрд рублей.

Пока нет четкой классификации таких объектов, и сложно отнести особняки к какой-то категории: расположение в пределах ЦАО позволяет поместить их в класс А, однако планировка, уровень инженерных коммуникаций (например, в них не всегда есть лифты) и сложная ситуация с парковкой снижают их уровень до В+/В.

Даже само понятие «особняк» остается размытым — все чаще к нему относят отдельные здания выше пяти этажей, и построенные в середине XX века или даже позднее, рассказала Екатерина Румянцевапредседатель совета директоров Kalinka Group.

И все же в основном под особняками подразумеваются объекты в центральных районах Москвы площадью от 400 до 4 тыс. кв. м, возведенные в конце XIX века. Здесь стоит отметить одну важную деталь, на которую указывают некоторые игроки рынка: в особняках меньше полезной площади, чем в обычных бизнес-центрах: 60−80% против 85−90%.

Московские особняки интересны инвесторам, которые часто берутся за редевелопмент. В качестве примера можно привести выставленный на продажу лот постройки 1873 года в Ветошном переулке, буквально в двух шагах от Кремля. Трехэтажное здание площадью 161,5 кв. м было полностью реконструировано, специалисты восстановили исторический фасад.

«Это не самая большая площадь, но на ней могут комфортно разместиться представительство компании или банка, или, например, апартаменты гостиничного типа», — полагает Румянцева.

 

Имидж — все, расходы — ничто

В Москве продаются свыше 300 офисных особняков суммарной площадью около 297 тыс. кв. м — на 14% больше, чем в прошлом году, свидетельствуют данные Blackwood. Большинство лотов — 78% — расположены в ЦАО.

Мотивы собственников, продающих особняки, разные: одни стремятся реализовать недвижимость, потому что ее содержание и обслуживание обходится дорого. Другие хотят узнать, сколько стоят такие офисы на данный момент.

Наибольшим спросом, по информации Kalinka Group, пользуются особняки площадью до 1 тыс. кв. м в престижных локациях, с планировкой, «близкой к современным представлениям о комфорте». Для арендаторов и собственников важно наличие парковки и удобный выезд на основные магистрали столицы.

Срок экспозиции таких объектов несколько выше, чем срок экспозиции стандартных офисов в офисных центрах — не так часто компании арендуют и тем более покупают целое здание. Но вот спрос на них есть всегда — это имиджевая недвижимость, представительский офис, который предпочитают иметь компании, заботящиеся о статусе и репутации, рассуждает Екатерина Румянцева.

В списке самых распространенных требований от потенциальных арендаторов — транспортная доступность или отдельный проезд к зданию, тщательная система безопасности, наличие наземной парковки и насыщенная инфраструктура в районе: рестораны, кафе, сеть ритейла, салоны красоты, фитнес-центры, перечислила коммерческий директор группы компаний Stone Hedge Анастасия Малкова.

Аренда особняков особенно популярна среди крупных компаний, страховщиков, частных клиник, банков и посольств. Также существует спрос на отдельные здания для размещения ресторанов. Конечно, доля иностранных арендаторов уменьшилась после осложнения политической ситуации, введения экономических санкций и контрсанкций.

«По нашим оценкам, почти 30% компаний закрыли свои представительства. А из тех, кто остался, около 50% зафиксировали с арендодателями докризисные цены в иностранной валюте, либо переместились в другие помещения с более доступными ценами», — поделилась Марианна Романовская,директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer.

 

Статус и проблемы

Нужно понимать, что покупка или аренда офисного особняка в Москве хотя и статусная сделка, но сулящая немало трудностей новому арендатору/владельцу. Во-первых, в таких проектах нет подземных автостоянок, что может стать серьезной проблемой, учитывая перенасыщенность центра города транспортом.

Еще одним недостатком исторических особняков является невозможность сделать перепланировку, а существующие конфигурации часто очень неэффективные. Дело в том, что подобные здания относятся к объектам культурного наследия, и к их содержанию и эксплуатации предъявляются строгие требования — любые изменения, включая косметический ремонт и даже проведение розеток, нужно согласовывать.

Новые офисные здания более приспособлены для работы и полнее отвечают потребностям современного бизнеса. Сам принцип их создания исходит из целевого назначения и обеспечивающих его инженерных систем, инфраструктуры.

В офисных особняках, реконструируемых из исторических зданий, девелоперам приходится преодолевать ограничения архитектуры прошлого, а то и позапрошлого веков — и результат не всегда оправдывает ожидания.

Но, даже несмотря на все эти нюансы, спрос на аренду или покупку офисных особняков в Москве будет держаться на стабильном уровне, прогнозируют эксперты. Ликвидность таких объектов ограничена высокой стоимостью, но престижность локации и исключительные архитектурные достоинства привлекают потенциальных арендаторов и покупателей.

 

Автор: Илья Китов
Источник: arendator.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Билдвайз: Редевелопмент дешевле строительства на 20-25%

В девелоперской компании «Билдвайз» посчитали среднюю стоимость редевелопмента квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве, а также оценили перспективность этого направления в столице.По данным «Билдвайз» на сегодняшний день средняя стоимость редевелопмента 1 квадратного метра коммерческой недвижимости обойдется на 20-25% дешевле строительства нового объекта.«Прежде всего, редевелопмент подразумевает…

MR Group создаст центральное гранд-лобби с кофе-поинтом в проекте Symphony 34

В премиальном жилом комплексе Symphony 34 компания MR Group предусмотрела особое пространство для резидентов и их гостей — гранд-лобби площадью 103,37 кв. м с кофе-поинтом. Оно расположится в отдельном трехэтажном здании и станет парадным обрамлением центрального входа на территорию комплекса.

В торговом центре в составе МФК BOTANICA сформирован семейный и детский кластер

В торговом центре Botanica Mall, который реализуется в составе одноименного многофункционального комплекса на ТПУ «Ботанический сад», сформирован семейный и детский кластер. В его состав войдут магазины, услуги, кафе для детей и родителей, детский развлекательный центр и многое другое. Общая площадь кластера займет около 10% арендопригодной площади объекта.

Деловой центр по городской программе построят в Обручевском районе

Деловой центр в составе жилого комплекса в Обручевском районе возведут по программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). После завершения работ там смогут трудоустроиться почти 1,1 тысячи человек. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Книга “От ассистента до владельца бизнеса” Николая Казанского вошла в ТОП-10 лучших книг бизнес-литературы

Всего в первом конкурсе лучшей бизнес-литературы, который проводит общественная организация Инвестиционная Россия, приняло участие 327 книг, которые, по мнению жюри конкурса, будут максимально полезны российским бизнесменам и топ-менеджменту с учетом актуального контекста. 

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве — в ТЦ «Сиеста» в районе Сосенское в апреле 2024 и в ТЦ на Краснодарской, открытие которого запланировано в 2025 году. 

MR Group продолжит стратегическое сотрудничество с Tele2

Девелопер MR Group, оператор мобильной связи Tele2 и системный интегратор «ИСК» подписали соглашение о сотрудничестве в части оснащения жилых комплексов телеком-инфраструктурой. Компании сотрудничают не первый год: в 2021 году специально для MR Group Tele2 первым на телеком-рынке подключилась к проекту усиления сигнала связи, разработанному системным интегратором «ИСК».

Бюро UNK corporate interiors разработало архитектурную концепцию МОПов БЦ Rublevo Business Park

На рынок офисной недвижимости Москвы вышел новый премиальный проект – БЦ Rublevo Business Park, архитектурную концепцию мест общего пользования которого разработало и презентовало российское бюро UNK corporate interiors. Компания специализируется на архитектурном и инженерном проектировании коммерческих интерьеров и общественных пространств, разрабатывая комплексные решения и участвуя во всех стадиях работы над проектом.

CMWP™: Повторит ли складской рынок рекордный спрос 2023 года?

Объем спроса в Московском регионе по итогам 2023 года достиг 3 млн кв. м, рост показателя относительного прошлого года составляет 84%. Рекордные значения индикатора текущего года обусловлены комбинацией нескольких факторов: естественной ротацией, отложенным спросом 2022 года и очередным циклом расширения логистических мощностей крупных маркетплейсов.Мы ожидаем,…