Реальный спрос на рынке офисной недвижимости — мнение

Совокупный уровень поглощения на офисные площади в аренду по оценкам  специалистов компании «Comrent.ru» может достигать 4,5 — 5 млн. кв.м. в год. Насколько же этот спрос  превышает или, наоборот, меньше уровня новых и высвобождающихся офисных площадей, взятых вместе? Понятно, что от знака и величины разницы между этими двумя показателями зависит то, что происходит ли рост, или падение цен, и масштаб этих процессов. Хотелось понять причины падения цены, чем, именно оно было вызвано.

Исходя из самых общих соображений, если специалисты компании определили падение цены в 25 % в рублях от уровней 2013 года, можно сказать, что или спрос упал как минимум на эту величину, или совокупное предложение выросло на столько же при неизменном спросе. Если эти процессы происходили одновременно, соответствующий уровень падения цены отражает как рост предложения, так и снижения спроса, раскладывая доли пропорционально. Ввод новых площадей был на уровне примерно 500-700 000 кв.м. в год. класса А и В+, а включая класс В и С, очень грубо округляя, в 1 млн. кв.м. Если принять за уровень всего рынка в  28 000 000 кв.м. (что соответствует, напомним, 400 000 фирмам и средней площади в 70 кв.м. ), получается, вклад в снижение цен за прошедшие 3 года новых площадей можно оценить в 10-12 %. Соответственно, помня про общую величину в 25 %, на столько же примерно упал спрос — до 13-15 %, что неплохо коррелирует с цифрой ~ 5 %  в год падения ВРП Москвы с 2014 по 2016 годы, если  учитывать помимо абсолютных цифр еще и инфляцию.

Итак, разобравшись, хоть как-то с динамикой, вернемся к заявленной теме — структуре спроса. По многолетним данным зависимость — количество заявок  от запрашиваемой площади — приведена ниже.

Распределение количества заявок от площади

табл.1  

Здесь виден явный пик в небольших площадях, что объяснимо тем, что, по крайней мере, до последнего времени малый, даже скорее микро, бизнес, к сожалению, часто плохо видный официальной статистике по причине “серых” схем бухучета, составлял довольно значительный вклад и явно лидировал как по абсолютному количеству заявок, что понятно, так и по совокупной площади. Будем предполагать, что ситуация изменилась не очень сильно в плане искажения этой кривой. Распределение спроса по округам и близости к центру города

табл2

Примечание: все вклады нормированы, кроме “До 3-го кольца”

Распределение спроса по стоимости

табл 3

Распределение спроса по “удаленности от метро”

табл 4

Пользуясь этими графиками,  и зная совокупный спрос(500 заявок в день), можно спрогнозировать максимальный уровень спроса на конкретное помещение, без учета факторов конкуренции, и в т.ч. эффективности продвижения и качества службы продаж данного собственника. Это — уже действительно какой то аналитический инструмент для оценки максимального количества клиентов, которые  вообще могут заинтересоваться Вашим предложением, хотя, конечно, скорее красивая игрушка. Но для того, чтобы получить более точные и понятные цифры, которые окажутся к тому же и существенно менее оптимистичными, нужно принять во внимание какова конкурентная среда и каково продвижение конкурентных площадей на рынке . Как можно добиться более точных результатов для прогнозирования сдачи своего помещения? Уточняя модель, надо оценить так называемую  информационную эффективность собственника, которую можно определить как совокупный фактор широты охвата аудитории и эффективность службы продаж. Оба коэффициента  могут быть грубо оценены как “охваченных конкретным собственником”/”число всех потенциальных арендаторов” и “число снявших/число охваченных”.

Перемножение этих коэффициентов даёт уже уточненное число реальных клиентов. И, конечно, для более точной оценки, уже не некоего абстрактного спроса, а более конкретной характеристики, такой, как прогноз срока экспозиции, нужно брать во внимание и  тонкое определение всего вышеперечисленного по дополнительным характеристикам, таким, к примеру, как особенности планировки и отделки помещения. 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Билдвайз: Редевелопмент дешевле строительства на 20-25%

В девелоперской компании «Билдвайз» посчитали среднюю стоимость редевелопмента квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве, а также оценили перспективность этого направления в столице.По данным «Билдвайз» на сегодняшний день средняя стоимость редевелопмента 1 квадратного метра коммерческой недвижимости обойдется на 20-25% дешевле строительства нового объекта.«Прежде всего, редевелопмент подразумевает…

MR Group создаст центральное гранд-лобби с кофе-поинтом в проекте Symphony 34

В премиальном жилом комплексе Symphony 34 компания MR Group предусмотрела особое пространство для резидентов и их гостей — гранд-лобби площадью 103,37 кв. м с кофе-поинтом. Оно расположится в отдельном трехэтажном здании и станет парадным обрамлением центрального входа на территорию комплекса.

В торговом центре в составе МФК BOTANICA сформирован семейный и детский кластер

В торговом центре Botanica Mall, который реализуется в составе одноименного многофункционального комплекса на ТПУ «Ботанический сад», сформирован семейный и детский кластер. В его состав войдут магазины, услуги, кафе для детей и родителей, детский развлекательный центр и многое другое. Общая площадь кластера займет около 10% арендопригодной площади объекта.

Деловой центр по городской программе построят в Обручевском районе

Деловой центр в составе жилого комплекса в Обручевском районе возведут по программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). После завершения работ там смогут трудоустроиться почти 1,1 тысячи человек. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Книга “От ассистента до владельца бизнеса” Николая Казанского вошла в ТОП-10 лучших книг бизнес-литературы

Всего в первом конкурсе лучшей бизнес-литературы, который проводит общественная организация Инвестиционная Россия, приняло участие 327 книг, которые, по мнению жюри конкурса, будут максимально полезны российским бизнесменам и топ-менеджменту с учетом актуального контекста. 

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве — в ТЦ «Сиеста» в районе Сосенское в апреле 2024 и в ТЦ на Краснодарской, открытие которого запланировано в 2025 году. 

MR Group продолжит стратегическое сотрудничество с Tele2

Девелопер MR Group, оператор мобильной связи Tele2 и системный интегратор «ИСК» подписали соглашение о сотрудничестве в части оснащения жилых комплексов телеком-инфраструктурой. Компании сотрудничают не первый год: в 2021 году специально для MR Group Tele2 первым на телеком-рынке подключилась к проекту усиления сигнала связи, разработанному системным интегратором «ИСК».

Бюро UNK corporate interiors разработало архитектурную концепцию МОПов БЦ Rublevo Business Park

На рынок офисной недвижимости Москвы вышел новый премиальный проект – БЦ Rublevo Business Park, архитектурную концепцию мест общего пользования которого разработало и презентовало российское бюро UNK corporate interiors. Компания специализируется на архитектурном и инженерном проектировании коммерческих интерьеров и общественных пространств, разрабатывая комплексные решения и участвуя во всех стадиях работы над проектом.