Реконцепция объектов коммерческой недвижимости: мнение проектировщика

Генеральный директор «КБК Проект» Василий Костин рассказывает о выборе стратегии реконцепции объекта и её наиболее эффективных вариантах, позволяющих увеличить конкурентоспособность и прибыльность объекта.

Стремительное изменение баланса спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости, кризисные явления в экономике, развитие технологий и ряд других причин приводят к необходимости переформатирования объектов недвижимости. Задача реконцепции – увеличение конкурентоспособности объекта и улучшение его экономических показателей.

Эффективная реконцепция предполагает применение следующих стратегий:

  • Изменение имиджа (ребрендинг)
  • Перенаправление объекта на другую целевую аудиторию (репозиционирование)
  • Пересмотр системы управления (ременеджмент)
  • Изменение состава арендаторов (реброкеридж)
  • Замена инженерных сетей и коммуникаций (реинжиниринг)
  • Конструктивное перепрофилирование (редевелопмент).

Как проектировщик и строитель, остановлюсь на последних двух пунктах. Выбор стратегии реконцепции основывается на балансе таких факторов, как локация и уровень конкуренции. Если при низком уровне конкуренции и хорошем расположении можно отделаться косметическим ремонтом, то при плохом местоположении реконцепция помещения ориентируется на привлечение более сильных арендаторов. Высокий уровень конкуренции является причиной для увеличения масштаба, смены ценового сегмента, а то и смены формата и даже тотального перепрофилирования.

Для торговой недвижимости это может быть переформатирование торговых центров, заполнение их новой «начинкой», такой как центры здоровья, центры детского и семейного развития и досуга, увеличение доли развлекательных площадок и т.д.

Классический пример – «Охотный ряд», работающий в Москве с 1997 года. Проблема, обозначенная владельцами и маректологами – большое количество мест, в которые не заходил трафик посетителей. Это не могло не отразиться негативным образом на динамике доходов от аренды. Суть реконцепции заключалась в устройстве более понятной навигации, балансировка состава арендаторов относительно потребностей целевой аудитории, оптимизация площади складских помещений и высвобождение арендуемых площадей, перенос и увеличение фуд-корта.

Офисная недвижимость приспосабливается к новым условиям путем превращения бизнес-центров в комплексы апартаментов, а то и вовсе в гостиницы. Офисы – несколько более сложный субъект реконцепции. Их технологически не так просто перестроить из-за глубины здания, высоты потолков, отсутствия балконов и лоджий. Кроме того, необходимо предусмотреть решение проблемы с парковкой, поскольку изначально офисные проекты были рассчитаны на значительно меньшее количество автовладельцев.

Площадь типичных офисных помещений – 100-120 кв. м, в то время как жилые помещения – это студии и апартаменты со спальнями в среднем от 27 до 75 кв. м. Перестройка требует не только монтажа огромного количества перегородок, но и встройку дополнительных инженерных шахт и коммуникаций. Такое здание будет иметь совершенно другие параметры водоснабжения, канализации и потребления электроэнергии.

Повезло тем, кто осознал эту необходимость еще на стадии проектирования и внедрил в проект жилые и торговые площади. По оценкам экспертов, такая реконцепция позволяет получить увеличение доходности проектов до 10%.

Пример – офисный блок Atlantic Apartments (м. «Киевская») еще на этапе проектирования сменил свою офисную начинку на апартаменты. Бизнес-центры «Царская площадь», «Пресня сити», «Савеловский сити» и др. были целиком переделаны в лофты. Их высокие потолки, большие окна, просторные комнаты привлекают определенный контингент потребителей, которые к тому же хотели бы проживать в стратегически выгодных местах города.

Такого рода перемены вполне приемлемы для офисных помещений классов А и В, построенных в начале нулевых. Их относительно небольшая глубина этажа позволяет осуществить превращение с минимальными потерями. В любом случае перепланировка осуществляется в значительно более короткие сроки, чем строительство «с нуля».

По собственному опыту могу сказать, что на такого рода перестройку зданий уходит порядка 8-12 месяцев, а себестоимость процесса составляет 40-60 тыс. руб. на один кв. м. Прежде чем приступить к перестройке здания, владелец должен ответить на следующие вопросы:

  • Вписывается ли новый облик объекта в градостроительные планы и нормы?
  • Не возникнет ли конфликта с соседями, которые могут счесть обновленное здание недостаточно экологичным или таящим в себе угрозу для их дальнейшей жизнедеятельности?
  • Будут ли соблюдены технологические требования: шумо и теплоизоляция, освещенность помещений, полноценные системы вентиляции и пожарной безопасности, энергоэффективность и т.д.
  • Не возникнет ли юридическая необходимость переводить здание из одной категории в другую и если да, то с какими издержками это может быть связано?

В целом, реконцепция объектов коммерческой недвижимости – перспективный ответ на вызовы существующей рыночной реальности, позволяющий увеличить прибыль, удовлетворить растущий потребительский спрос и окупить затраты в максимально короткие сроки.

Источник: zdanie.info

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Игорь Золотухин, F2: как регулируется качество воздуха в современном офисе

Офисное пространство — это самостоятельный мир с собственными правилами и своим микроклиматом. Последнему стали уделять особое внимание в последние годы, импульс к этому дала пандемия COVID-19, но даже несколько лет спустя операторы офисных пространств сохраняют фокус на внутренней среде офиса. Особенно сотрудников офисов волнует качество воздуха. Мы поговорили с Игорем Золотухиным, генеральным директором сети гибких офисных пространств F2, о том, как обеспечивать высокий уровень качества воздуха в офисе.

Объекты O1 Standard получили 8 платиновых сертификатов «Клевер»

Восемь объектов портфеля управления O1 Standard прошли сертификацию экологической эффективности национальной системы «Клевер». Бизнес-центры Lighthouse, White Stone, iCUBE, «Белая площадь», «Кругозор», «ЛеФОРТ», «Аврора» и культурно-деловой комплекс «Большевик» получили высокий уровень сертификации – «Платина».

Офисные центры, магазины, рестораны, кафе появятся на Староволынской улице в ЗАО

Правительство Москвы приняло решение о реорганизации незастроенной территории на западе столицы. Это первый городской участок, право на развитие которого будет выставлено на аукцион в рамках нового вида КРТ – комплексного развития незастроенных территорий. Об этом сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Билдвайз: Редевелопмент дешевле строительства на 20-25%

В девелоперской компании «Билдвайз» посчитали среднюю стоимость редевелопмента квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве, а также оценили перспективность этого направления в столице.По данным «Билдвайз» на сегодняшний день средняя стоимость редевелопмента 1 квадратного метра коммерческой недвижимости обойдется на 20-25% дешевле строительства нового объекта.«Прежде всего, редевелопмент подразумевает…

MR Group создаст центральное гранд-лобби с кофе-поинтом в проекте Symphony 34

В премиальном жилом комплексе Symphony 34 компания MR Group предусмотрела особое пространство для резидентов и их гостей — гранд-лобби площадью 103,37 кв. м с кофе-поинтом. Оно расположится в отдельном трехэтажном здании и станет парадным обрамлением центрального входа на территорию комплекса.

В торговом центре в составе МФК BOTANICA сформирован семейный и детский кластер

В торговом центре Botanica Mall, который реализуется в составе одноименного многофункционального комплекса на ТПУ «Ботанический сад», сформирован семейный и детский кластер. В его состав войдут магазины, услуги, кафе для детей и родителей, детский развлекательный центр и многое другое. Общая площадь кластера займет около 10% арендопригодной площади объекта.

Деловой центр по городской программе построят в Обручевском районе

Деловой центр в составе жилого комплекса в Обручевском районе возведут по программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). После завершения работ там смогут трудоустроиться почти 1,1 тысячи человек. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Книга “От ассистента до владельца бизнеса” Николая Казанского вошла в ТОП-10 лучших книг бизнес-литературы

Всего в первом конкурсе лучшей бизнес-литературы, который проводит общественная организация Инвестиционная Россия, приняло участие 327 книг, которые, по мнению жюри конкурса, будут максимально полезны российским бизнесменам и топ-менеджменту с учетом актуального контекста.