Дмитрий Михайлов, AKTIVO: Для коллективных инвестиций в недвижимость логичней использовать закрытый паевой фонд
— Дмитрий, можно ли с помощью краудфандинга продать объект дороже? — Краудфандинговый проект предполагает продажу объекта пулу инвесторов, финансовые возможности которого гораздо шире. Ведь чем дороже объект, тем дольше приходится ждать покупателей. Каждый риелтор знает, что сроки экспозиции дешевых объектов гораздо меньше просто потому, что покупателей, располагающих нужной суммой, на рынке больше. Краудфандинг предполагает, что каждый инвестор участвует в проекте, вкладывая приемлемую для него сумму в приобретение долей в объекте. Один из несомненных плюсов работы с краудфандинговым проектом заключается в том, что продать объект можно выгоднее, чем единоличному покупателю. Тем не менее в любой ситуации имеются свои подводные камни. Сейчас, к примеру, на рынке практикуется краудфандинговая схема, предусматривающая выделение площадей в объекте и распродажу их по отдельности (в данный момент так продается, к примеру, один офисный центр на окраине Москвы). Дело в том, что такое дробление зачастую оказывается не слишком выгодным для покупателей. Ведь у многочисленных собственников всегда могут возникнуть противоречия при управлении объектом, при этом каждый из них будет самостоятельно распоряжаться своей частью здания и определять арендатора. Конфликты интересов неизбежны. В результате такой краудфандинговый проект может не состояться, а собственник так и не продаст свой объект коммерческой недвижимости. На мой взгляд, для осуществления коллективных инвестиций в недвижимость логичней использовать формат закрытого паевого фонда, который предполагает возможность участия в проекте любого количества инвесторов, но управляет объектом одна управляющая компания, что исключает возможность возникновения ситуации deadlock при проведении сделки и дальнейшем управлении объектом. Ведь паи фонда коммерческой недвижимости — это ценная бумага, которая обладает большей ликвидностью, чем доля в объекте (ее легче купить и продать). Формат ЗПИФ использует, в частности, и наша площадка, которая, несмотря на молодой возраст, в скором времени завершит уже третью краудфандинговую сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости.
