Аналитики назвали срок заполнения всех пустующих офисов в Москве

Сегодня в столице пустует до 2,5 млн кв. м офисных площадей. В последнее время объемы поглощения составляли около 400–600 тыс. кв. м ежегодно Для того чтобы заполнить все пустующие сегодня офисные площади в Москве, понадобится не менее трех-четырех лет при условии нулевого ввода новых объектов и сохранении текущего спроса. К такому выводу пришли аналитики консалтинговой компании Colliers International, которые подвели итоги третьего квартала на столичном рынке офисной недвижимости.

Чтобы выяснить, как много времени потребуется для заполнения всех свободных офисов в столице, эксперты компании сопоставили общий объем таких площадей и среднюю скорость их поглощения (сдачи в аренду) за последние несколько лет. В июле — сентябре доля свободных офисов снизилась на 1,6 п. п. (ко второму кварталу 2016 года) и составила 13,3%, подсчитали в Colliers International. В абсолютном выражении объем вакантных площадей сейчас составляет 2,3 млн кв. м, а объем чистого поглощения за последние несколько лет — в среднем около 600 тыс. кв. м в год. Похожие цифры приводят и в компании CBRE: по их данным, в Москве сейчас пустует 2,5 млн кв. м офисов. При постепенном восстановлении спроса и ежегодном чистом поглощении офисных площадей на уровне 400–500 тыс. кв. м (в 2014 году чистое поглощение составляло 350 тыс. кв. м, в 2015-м — 370 тыс. кв. м) и отсутствии нового ввода все вакантные помещения могут быть поглощены в перспективе пяти лет, говорит старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. «Однако приведенный расчет является гипотетическим.

В реальности нельзя не учитывать, что до конца года ожидается к вводу еще порядка 110 тыс. кв. м офисных площадей и порядка 420 тыс. кв. м нового предложения запланировано на 2017 год, что увеличит объемы вакантного предложения», — добавляет эксперт. По итогам третьего квартала самым большим спросом в Москве пользовались объекты класса А — их доля сократилась за квартал на 3,6 п. п., до 19,3%. Аналитики объясняют это естественным поглощением офисов на фоне невысоких ставок, а также низким приростом нового предложения. В третьем квартале 2016 года в эксплуатацию было введено всего пять объектов общей площадью 82 тыс. кв. м, что на 66% меньше, чем за тот же период прошлого года. Среди наиболее крупных — БЦ «Арена ЦСКА» (40,9 тыс. кв. м), корпус «Мещерин» в деловом квартале «Даниловская мануфактура» (25,8 тыс. кв. м) и БЦ «Красина 3» (8,4 тыс. кв. м). Всего же с начала года введено в эксплуатацию на 44% меньше площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — 252,2 тыс. кв. м против 467,9 кв. м, говорится в отчете Colliers International. Другая причина сокращения пустующих офисных площадей — переход больших объектов в собственность банков и крупных госкомпаний. Заметными сделками 2016 года в ММДЦ «Москва-Сити» стали покупка группой ВТБ небоскреба «Евразия», где разместятся головные офисы Банка Москвы и ВТБ24, приобретение компанией «Транснефть» башни Evolution Tower, а также выкуп московской мэрией нескольких этажей в небоскребе ОКО.

Больше всего свободных площадей эксперты Colliers International зафиксировали в бизнес-центрах на юго-западе (29,7%) и западе (22,2%) Москвы, а также за пределами Центрального делового райна (ЦДР). В границах последнего доля пустующих офисов снизилась относительно второго квартала текущего года с 9% до 8%. Второе место после ЦДР по количеству свободных офисов класса А в Москве занимает ММДЦ «Москва-Сити». Ситуацию не улучшило даже то, что с начала года доля свободных площадей здесь снизилась с 32% до 19%, отмечают аналитики Colliers International. Всего по итогам года в Москве выйдет на рынок не более 450 тыс. кв. м новых офисных площадей, что на 42% меньше прошлогоднего показателя, прогнозируют аналитики Colliers International. Доля вакантных площадей останется на текущем уровне и не превысит 13,4% по итогам года. «Низкий показатель ввода новых объектов, который мы будем наблюдать в течение ближайших несколько лет, может способствовать сохранению баланса рынка и постепенному сокращению доли свободных площадей. Несмотря на то что в целом спрос остается умеренным, мы видим активность крупных компаний, которые переезжают в новые офисы на более выгодных условиях, в том числе и с расширением занимаемых площадей. Также на рынке сохраняется тенденция на пересогласование арендаторами коммерческих условий в текущих бизнес-центрах», — рассуждает региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова.

По прогнозам аналитиков, характерная для 2015–2016 годов тенденция активности государственных компаний на офисном рынке продолжится и в следующем году. «Заключение сделок с госкомпаниями, которые, как правило, покупают или арендуют офисные помещения больших размеров, ускорит процесс поглощения свободных площадей. Такие сделки зачастую нельзя назвать рыночными в чистом виде, а объем чистого поглощения, сформированный ими, сложно спрогнозировать. В результате таких сделок, совершенных в 2015–2016 годах, уже сейчас на офисном рынке ограничено количество бизнес-центров с возможностью аренды крупных блоков (более 10 тыс. кв. м)», — отмечает Елена Денисова. В следующем году будет также расти спрос на офисные помещения в новых бизнес-центрах, что приведет к высвобождению и увеличению вакантных площадей в более старых объектах, прогнозируют в CBRE.

Источник: realty.rbc.ru