Аренда или покупка? Что делать если нужен новый офис

Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости в Москве на протяжении длительного времени, до момента падения рынка, являлся одним из наиболее привлекательных для инвесторов, заинтересованных в высокой доходности при средних значениях возможных рисков. Динамика постоянного роста ставок аренды в Московских бизнес-центрах и хороший спред на покупке и перепродаже через 5-7 лет, все это привлекало большие деньги в отрасль.

Сегодня ситуация изменилась, в рынке остаются профессиональные игроки, те кто в отрасли «на долго».  Аренда «просела».  Многие компании, отказываются рассматривать переезд в новый офис, в пользу переговоров о снижении или, как минимум, сохранении ставки аренды и отказа от индексации. Даже принимая решения о «выходе из объекта», выбирая между покупкой и арендой офисных помещений, пользователи помещений не могут принять решение основанное на прогнозах, в силу отсутствия должной стабильности на рынке. В таких случаях решения принимаются интуитивно, иногда это просто сравнение с альтернативными вложениями в банки. Прогнозировать рынок коммерческой недвижимости сегодня действительно сложно.

Давайте попробуем разобраться в мотивах арендаторов и покупателей. Существует распространенное мнение, что арендовать офисное помещение намного проще, чем приобрести в собственность. Действительно, сама процедура оформления долгосрочного договора аренды и его регистрация несколько проще процедуры купли-продажи, не говоря уже о возможности заключить короткий договор без регистрации, столь популярный среди компаний с небольшим штатом сотрудников, как правило пользователей помещений до 200 метров. Зачастую от первого просмотра помещения потенциальным арендатором и до составления договора юристами, оформления и подписи обеими сторонами проходит не более 3-4 недель. Тем не менее, в отличие от скорости оформления документов, поиски подходящего офиса (расположенного в нужном районе с удобной доступностью до метро, или привлекательной стоимостью, компенсирующей такую доступность), иногда могут занимать от нескольких месяцев до полугодия или даже года.

По мнению специалистов рынка коммерческой недвижимости, аренда офиса в Столице более выгодное вложение, поскольку возникают по сути издержки в виде ануитетных платежей, в то время как покупка офисного помещения связана с капитальными затратами и при этом несет те же издержки в виде оплаты налогов и эксплуатационных расходов, вне зависимости эксплуатируется помещение или же нет. На принятие решения в пользу аренды или покупки офиса немалое значение имеют цели, под которые, собственно говоря, требуется офисное помещение. Здесь, разумеется, все зависит от возможностей компании, в том числе и финансовых, а также особенностей ее бизнеса. Конечно для ведения краткосрочного коммерческого проекта, целесообразно офис взять в аренду. В том случае если компания планирует ведение бизнес деятельности на период более 7 лет, с сохранением численности штата,  то возможно есть смысл рассмотреть альтернативу инвестирования в покупку собственных офисных площадей, которые в любом случае потом можно продать, как правило по цене, превышающей стоимость приобретения офиса.

Большинство экспертов сходится в том, что если есть возможность, то инвестиции выгоднее осуществлять в покупку офиса. Тем не менее, предложений по продаже коммерческой недвижимости не так и много в отличие от предложений по аренде. Такая ситуация связана с особенностями спроса, о которых шла речь выше – многие компании скорее ищут аренду офисов, а не покупку. Далеко не каждая компания может вывести необходимую сумму из оборотных средств и купить офис, поскольку такая операция сможет окупиться не раньше чем через 5-6 лет. Поэтому если не хватает собственных средств, зачастую компании принимают решение купить офис, но после этого взять кредит в банке. Путем несложных подсчетов, можно увидеть, что учитывая среднюю доходность бизнеса в районе 25-30%, а средний процент ставки по ипотечному кредитованию 12-16%, получается, что привлечение кредитных средств для покупки недвижимости более выгодно, чем использование оборотных денег. Таким образом, покупка офисной недвижимости даже для малого и среднего бизнеса является вполне реальной целью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Компания LEPTA CAPITAL приобрела крупный офисный блок в бизнес-центре STONE Ленинский

Компания по управлению недвижимостью LEPTA CAPITAL приобрела в премиальном бизнес-центре STONE Ленинский блок из 5 этажей в башне S общей площадью 5 280 кв. м. 

С первых торгов продана производственно-складская площадка Метростроя в Санкт-Петербурге

14 февраля Российский аукционный дом (РАД) подвел итоги торгов в рамках процедуры банкротства ОАО «Метрострой».Продан производственно-складской комплекс площадью 16,7 тыс. кв.м (в т.ч. офисные помещения – 3,3 тыс. кв.м) с участком 4,9 Га в Кировском районе Санкт-Петербурга.Адрес: пр. Маршала Говорова, 39.Площадка находится в окружении общественно-деловой и…

MR Group приступает к строительству передового мультиквартала в районе Покровское-Стрешнево

Компания MR Group получила разрешение на строительство первой очереди мультиквартала бизнес-класса Cityzen на северо-западе столицы, по адресу: улица Вишневая, владение 7.

CORE.XP и NF Group выбраны ко-эксклюзивными консультантами по реализации столичного бизнес-центра класса А

Консалтинговые компании CORE.XP и NF Group объявляют о подписании ко-эксклюзивного договора на маркетинг и сдачу в аренду офисных площадей в бизнес-центре класса А «Европа Хаус», расположенном по адресу: Колокольников переулок, 11.

Девелопер Upside Development получил разрешение на строительство бизнес-центра в Кунцево

Девелопер Upside Development получил разрешение на строительство офисно-делового центра класса «А», расположенного на улице Молдавская, в двух минутах от нового транспортно-пересадочного узла «Кунцевская». Общая площадь бизнес-центра составит 36 тыс. кв. м. В рамках строительства будет создано 3500 новых рабочих мест. 

«Метриум»: Самые продаваемые апарт-комплексы Москвы по итогам 2023 года

На долю 15 самых продаваемых апарт-комплексов Москвы приходится 74,2% от общего объема сделок в этом сегменте по 2023 года, подсчитали аналитики «Метриум». Относительно 2022 года количество сделок по ДДУ с апартаментами в столице выросло на 25,9%, объем реализованной площади – на 13,6%.

Компания PIONEER завершила строительство двух кварталов LIFE Варшавская

Девелопер PIONEER успешно прошел комплексную проверку Мосгосстройнадзора и получил Разрешение на ввод в эксплуатацию (РнВ) кварталов 4 и 5 проекта LIFE Варшавская. Здания общей площадью 105 тыс. кв. м построены в районе Москворечье-Сабурово рядом со станцией метро «Варшавская» по адресу: 1-й Котляковский пер., д.4, корп. 3, 4.

IBC Real Estate: Регионы установили складской рекорд

По данным аналитиков IBC Real Estate, по итогам 2023 года совокупный объем купленных и арендованных складских площадей по всей России составил 6,1 млн кв. м, что является максимальным значением за всю историю складского рынка и в 2,5 раза превышает показатель прошлого года. Предыдущее пиковое значение было установлено в 2021 году, когда спрос достиг 4 млн кв. м, что в 1,5 раза меньше нового рекорда.

«ВКонтакте» с историей: Pridex завершил реновацию штаб-квартиры крупнейшей социальной сети в России

Первый и главный офис социальной сети «ВКонтакте» начал работу в самом центре Санкт-Петербурга после масштабного обновления. Реновация штаб-квартиры компании в историческом Доме Зингера на Невском проспекте проведена командой Pridex всего за четыре месяца.