Арендатор стал другим: Кризис заставил девелоперов строить «пульсирующие» офисы

Артем Пантелеев, коммерческий директор ГК «Гинт-М»: Эта концепция предлагает арендаторам не платить за лишнее пространство.

Российским девелоперам стоит учитывать потребности арендаторов в оперативном расширении или сокращении рабочих площадей (на развитых рынках это распространенная практика). Скажем, вчера у банка активно брали потребительские кредиты, а сегодня люди потеряли работу и больше не хотят покупать телевизоры в долг – значит, и банку нужно не 20 кабинетов, а только 10. Месяц назад в автосалоне ежедневно продавали три машины представительского класса, а теперь – только одну в неделю. Спрашивается, зачем салону огромный шоурум?

Страшный сон брокера

В России профессиональные участники отрасли к гибким офисам пока не готовы. Если арендатор снял 10 000 кв. м на 10 лет, вряд ли собственник будет счастлив услышать о пульсирующей концепции. С вероятностью 99,9% ответ будет: или занимайте столько, сколько сняли, даже если у вас осталось три сотрудника, или выходите из сделки и платите предусмотренные договором штрафы. Для брокера пульсирующие офисы тоже страшный сон, если представить себе объем дополнительной работы по сдаче и пересдаче помещений, которые раньше «закрывались» одной сделкой. Но рынок и спрос диктуют свое – арендатору нужны офисы, способные подстраиваться под его потребности. И точка.

Для девелопера проще и дешевле задуматься о пульсирующей концепции на стадии котлована, когда с архитектором, инженером и строителями он сразу создает БЦ с возможностью быстрого переформатирования. В первую очередь это касается инженерных коммуникаций – создание новых рабочих зон не должно приводить к переустройству всех систем жизнеобеспечения здания. В реальности такое встречается редко. В качестве позитивного примера можно привести офисы Regus, но они изначально проектировались под сдачу маленькими блоками, которые в случае необходимости можно нарастить. Схожий формат офисов предлагают «Сентрал офисес» в Москве и Sterling в Стамбуле. Динамично развивается коворкинг – коллективные офисы предлагают в том числе крупные арендаторы, которым в настоящее время столько площадей не нужно.

Не только перегородки

Чтобы получить гибкое офисное пространство, недостаточно уметь оперативно возводить или убирать перегородки. Любая выделенная зона должна быть обеспечена вентиляцией, кондиционированием, электропитанием. К переговорным комнатам нужно подводить коммуникации с соответствующими мощностями и т. д. Проектировать гибкие офисы следует небольшими, но полностью готовыми модулями (на первоначальном этапе в виде open space): придет к девелоперу небольшой клиент – можно будет отгородить модуль быстровозводимыми стенами; решит он расшириться – можно будет безболезненно увеличить периметр.

Подобная гибкость несущественно влияет на итоговую стоимость проекта. Будет дороже на 10%, но девелопер получает конкурентное преимущество и выходит на рынок в новом качестве. Да, потратить деньги всегда выгоднее завтра, чем сегодня, и цена 92 розеток через год будет равна стоимости 75 сегодня, но зато благодаря наличию этих 92 розеток уже сегодня вы, возможно, в принципе останетесь на рынке.

Арендатор стал другим

Еще 10 лет назад каждая компания считала необходимым иметь собственный туалет при офисе или столовую. Сейчас это вызывает недоумение – здания сдаются с туалетами на этажах, и никого не удивляет, что нужно пройти к ним 15 м по коридору. И что сотрудники предпочитают есть и пить кофе за пределами собственных офисов. Это выгодно всем: арендатор в итоге платит только за те метры, на которых сидит, а собственник не несет риски с протечками в туалетах или ЧП на кухнях, спроектированных арендаторами. Эта новая адаптированная офисная культура лежит в фундаменте пульсирующих концепций.

Другое дело, что прогнозы по рынку коммерческой недвижимости на ближайшие два года спровоцировали со стороны собственников эдакие шапкозакидательские настроения. Еще бы – новые бизнес-центры не вводятся, экономика нащупала дно и начала потихоньку от него отталкиваться и вот-вот, совсем скоро компаниям потребуются новые помещения: «Тут-то мы и сдадим все, что есть». Увы, арендатор за последние два года стал не просто другим, теперь он априори будет платить только за персонифицированный подход с максимальным учетом его пожеланий. Два года назад это хорошо поняли владельцы торговых центров, срочно занявшиеся реконцепциями и запустившие в атриумы своих объектов практически бесплатно всех, кто генерировал хоть какой-то трафик.

Автор – коммерческий директор ГК «Гинт-М»

Источник: Ведомости

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

В составе городского вокзала Митьково появится деловой центр

​Городской вокзал и общественно-деловой комплекс общей площадью 140 тыс. кв. м построят рядом со станцией Митьково третьего Московского центрального диаметра (МЦД-3), сообщила председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская.

Nikoliers совместно с компанией Denuo приглашает на вебинар по вопросам покупки недвижимости в ОАЭ

За последние пару лет значительно увеличилось количество российских компаний, расширяющих свой бизнес на международных рынках, в особенности в ближневосточном регионе. Наиболее привлекательным в этом направлении, безусловно, стал Дубай, который активно развивается и предлагает благоприятные условия для инвестирования, также ведения бизнеса во многих сферах, в том…

Елизавета Ильюхина, West Wind Group: В 2024 году в Москве вернется спрос на офисы без отделки

На московском рынке в этом году возобновятся сделки по офисам в состоянии shell&core, считают в девелоперской компании West Wind Group. Основная причина — в «вымывании» лотов с ремонтом и дефиците качественных помещений. Бизнесу ничего не останется, кроме как снова обратить внимание на офисы «в бетоне».

Группа Аквилон открывает продажи в «Аквилон SIGNAL» for business

Федеральный девелопер Группа Аквилон открывает продажи в корпусах 3 и 4 московского проекта «Аквилон SIGNAL» по адресу Сигнальный проезд, вл. 12. МФК расположится в двух минутах от ТПУ «Владыкино».

Региональные бизнес-центры ГК «БЭЛ Девелопмент» заполнены арендаторами почти на 100%

Офисные центры ГК «БЭЛ Девелопмент» стали точкой притяжения для владельцев бизнеса в 2023 году. Об этом свидетельствует высокий спрос на аренду в БЦ «БЭЛ Плаза» (г. Самара), в котором сданы 100% площадей, и заполняемость БЦ «Ереван Плаза» (г. Ереван), составившая 96% на конец года. В строящихся офисных центрах в г. Калининграде (МФК «Спартак») и г. Краснодаре («Бизнес центр на Рашпилевской») предварительные договора аренды подписаны на бóльшую часть площадей.

Рассрочка до ввода в бизнес-центре «Эйлер»

В премиальном бизнес-центре «Эйлер» (Филевский Парк, ЗАО) стартовала рассрочка на офисы и объекты ритейла до ввода здания в эксплуатацию. Девелопер проекта – ГК «Сумма элементов».

«Авито Недвижимость» запустила раздел по долгосрочной аренде мест в коворкингах

В новой категории на платформе можно разместить объявление о сдаче рабочих мест в аренду, указав специальные характеристики: от типа пространства до наличия в офисе принтера или телефонных будок.С 1 февраля «Авито Недвижимость», крупнейший на российском рынке ресурс по числу размещенных предложений об аренде офисной недвижимости…

Чем укомплектовать доступные санузлы для маломобильных сотрудников в офисе

Федеральная программа «Доступная среда», на которую ориентируются многие владельцы и арендаторы современных офисов, предполагает, что все санузлы в них должны быть оснащены санитарно-гигиеническим оборудованием, приспособленным под использование людьми с ограниченными возможностями. Что представляет собой это оборудование? Какими нормами и правилами регулируется его выбор и установка? Что необходимо предусмотреть для того, чтобы обеспечить безопасность, удобство и возможность самостоятельного передвижения маломобильных групп населения (МГН) при использовании санузлов? Рассказывает руководитель направления социальных проектов «Леруа Мерлен» Валерия Баранова.

IBC Real Estate: Сетевые сервисные офисы Москвы теряют вакансию

За 2023 год доля вакантных рабочих мест в сетевых сервисных офисах Москвы снизилась более, чем в 2 раза.По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, с января по декабрь 2023 года доля вакантных рабочих мест в сетевых площадках сервисных офисов снизилась с 26,3% до 12,5%, то…