Дарья Канева, заместитель управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management

Becar подводит итоги 2019 года на рынке кондо-офисов Москвы

В 2019 г. наблюдался рост спроса на готовые офисные кондо-продукты. Помимо увеличения объёмов продаж, компании, занимающиеся реализацией кондо-офисов, отмечали сокращение сроков экспозиции лотов, рост повторных и ипотечных сделок. Основные факторы, стимулирующие спрос, снижение ключевой ставки ЦБ и общая благоприятная ситуация на офисном рынке.

Бизнес-центры кондо-формата (кондо-офисы, кондо-БЦ) – это объекты, где офисные помещения разделены на отдельные лоты, принадлежащие разным собственникам.

По итогам 4Q 2019 г. в Москве и области насчитывается 161 бизнес-центр кондо-формата общей арендопригодной площадью 3,6 млн кв.м.

Объём рынка кондо-БЦ складывается преимущественно из офисов класса А и В+, общая доля которых по площади составляет 82%. 95% всего объёма арендопригодной площади кондо-БЦ – действующие объекты (всего 153), составляющие 19% от общего объёма офисного рынка.

На строящиеся бизнес-центры со сроками ввода с 2020 по 2023 гг. приходится 5% объема рынка кондо-офисов (8 объектов). Это 16% от общего объёма, планируемого ко вводу в указанный временной промежуток. Из знаковых проектов стоит отметить: «LOFT Квартал Сколково», DM Tower, «Stone Белорусская», Jazz, Beetle Business Loft, ТДК «Проспект», «Парк Легенд» (II очередь), «Резиденции Архитекторов».

71% офисных площадей кондо-формата расположены в 4-х округах Москвы – Центральном АО, Южном АО, Западном АО и Северо-Восточном АО. На локации внутри ТТК приходится 34% площадей кондо-БЦ.

Продажа объектов лотами впервые была реализована девелоперами в начале 2000-х гг.

В настоящее время продажа отдельными помещениями является вариантом стратегии выхода из проекта. Среди девелоперов, использующих данную схему, можно выделить компании: Plaza Development, MR Group, Capital Group, Stone Hedge, Sminex, Glincom, ГК ТЭН, KR Properties.

Предложение кондо-офисов в продаже

Объём предложения отдельных офисов в открытой продаже в 4Q 2019 г. составил 407,1 тыс. кв.м в 142 бизнес-центрах (+3,4% к 3Q 2019 г.)

Половина объёма площадей в продаже (49%) сконцентрирована в классе В+, при этом его доля уменьшилась относительно 3Q 2019 г. на 9 п.п. в пользу класса А (+6 п.п. за 4Q 2019 г.).

За 4Q 2019 г. в структуре предложения увеличилась доля офисов, расположенных за пределами ТТК – с 67% до 71%. В пределах центрального делового района по-прежнему предлагается 2% площадей кондо-формата.

Больше всего площадей (суммарно 68%) в кондо- БЦ выставлено на продажу в Западном АО, Центральном АО, Южном АО.

Средняя площадь офисного лота в продаже в 4Q 2019 г. практически не изменилась по сравнению с 3Q 2019 г. и составила 274 кв.м.

54% офисных лотов в продаже предлагается с готовым ремонтом. 27% лотов по количеству (или 17% по площади) продается как арендный бизнес. К «упакованным» кондо-продуктам офисной недвижимости, гарантирующим доходность частному инвестору за счет долгосрочных договоров аренды, можно отнести предложение в действующих бизнес-центрах: «Станция» (Becar), Neo Geo (Stone Hedge), 7One (Stone Hedge), Riverdale (Glincom), «Парк Мира» (Sminex), «Полесский», O2 Office, а также в строящемся ТДК «Проспект». Все перечисленные объекты относятся к классу В+/B.

Спрос

Объём спроса на офисы кондо-формата в 4Q 2019 г. оценивается в 114,5 тыс.кв. м площадей, что составляет 29,1% объёма экспозиции 3Q 2019 г.

Наибольший объём реализован в классе В+ — 61%; на класс А в 4Q 2019 г. пришлась треть объёма продаж (32%). Доля классов В и С суммарно не превысила 10% в объёме продаж.

В 4Q 2019 г. 66% площадей реализовано за пределами ТТК. Наибольший объём продаж кондо-офисов зафиксирован в Центральном АО – 31%, Западном АО – 16% и Южном АО – 15%.

Площади проданных в 4Q 2019 г. офисных помещений находятся в диапазоне 8,0 – 4 047 кв.м, средняя площадь проданных помещений составила 258 кв.м.

Доля реализованных в 4Q 2019 г. лотов с отделкой составила около 65% (51% по площади). Доля лотов, заявленных как арендный бизнес, составила в продажах 4Q 2019 г. 22% по количеству или 14% по площади.

Стоимость проданных в 4Q 2019 г. офисных лотов варьируется от 60,0 до 977,8 тыс.руб./кв.м без НДС.

Средневзвешенная цена проданных в 4Q 2019г. офисов составила 189,2 тыс.руб./кв.м без НДС, что на -3,5% ниже средневзвешенной цены предложения в 3Q 2019г.

Средняя доходность проданных помещений оценивается в 9,6% годовых (+1,0 п.п. к доходности предложения 3Q 2019 г.), в том числе в классе А – 10,0%, В+ — 9,3%, В – 10,9%, С – 9,9%. Средний срок окупаемости по проданным помещениям составил около 10 лет.

Коммерческие условия и доходность

Средневзвешенная цена продажи офиса в Москве в 4Q 2019 г. составила 185,2 тыс.руб./кв.м без учета НДС, что на 5,5% ниже цены 3Q 2019 г.

Наиболее дорогие офисы выставлены на продажу в объектах «Москвы-Сити», поэтому по средней цене предложения лидирует центральный АО. За ним с отрывом в 1,9 раза следует Юго-Западный АО. Наименьшая средняя цена предложения – в Восточном АО и Новомосковском АО.

Минимальный порог входа для частного инвестора составил 1 270,5 тыс.руб. (с НДС) за лот. За эту стоимость можно приобрести 11,5 кв.м в бизнес-центре класса В+.

Средняя расчетная доходность офисов кондо-формата в Москве оценивается на уровне 9,2% годовых без учета индексации арендной ставки и налогообложения (+0,6 п.п. к 3Q 2019 г.).

Средний срок окупаемости вложений составляет 10 лет 11 месяцев.

Доходность объектов, расположенных за пределами ТТК, в среднем выше, чем у объектов центрального расположения (в пределах ЦДР – 7,9%; между ЦДР и ТТК – 8,2%; за пределами ТТК – 10% в 4Q 2019 г.). Это обусловлено тем, что цена продажи, как правило, ниже, а арендная ставка объектов с хорошей доступностью может быть сопоставима со ставкой объектов внутри ТТК.

«Несмотря на то, что доходность кондо-продуктов в офисном сегменте ниже, чем в гостиничном (здесь цифра может достигать 17% годовых), для частных инвесторов рынок БЦ в настоящий момент является более понятным, прозрачным и относительно предсказуемым. Именно поэтому как доходный бизнес распродажа офисов в розницу пользуется такой популярностью», — комментирует Дарья Канева, заместитель управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management .

Благодарим за предоставленное исследование Центр развития недвижимости Becar Asset Management.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

ИТ-компания «Новые Телеком Решения» переехала в БЦ «Новосущевский»

ИТ-компания «Новые Телеком Решения» арендовала новый офис площадью 1 490 кв. м в бизнес-центре «Новосущевский» в Москве. В нем объединятся все структуры компании, ранее размещавшиеся в разных локациях. В новом офисе предусмотрена возможность расширения команды.

O1 Properties проведет вторую донорскую акцию

O1 Properties, лидер устойчивого развития на рынке коммерческой недвижимости, 16 апреля в бизнес-центре «Большевик» проведет вторую донорскую акцию. Всего в 2024 году запланировано 6 акций, каждая из которых пройдет на объектах O1 Properties.

Цифровизация коммерческой недвижимости: тренд или секрет успеха?

Ассоциация Cloud Ready Building совместно с «Цифровым Океаном» провела круглый стол на тему цифровизации коммерческой недвижимости. В ходе сессии участники обсудили ряд актуальных вопросов, в том числе:

Фитнес-клубы — один из самых перспективных арендаторов

Spirit. Fitness — входит в ТОП-5 крупнейших фитнес-сетей Москвы — примет участие в Международной выставке по коммерческой недвижимости и ритейлу NATMALL, которая пройдет со 2-ого по 4-ое апреля в Крокус Экспо.

Layton: «АО Трансмашхолдинг» арендовал 1600 кв.м. в БЦ «Олсуфьевский переулок, 8»

Завершена сделка по аренде офиса площадью 1600 м². в БЦ «Олсуфьевский переулок, 8», расположенный по адресу: Олсуфьевский переулок, дом 8, стр. 1.Новый арендатор —  компаниия «АО Трансмашхолдинг», которая специализируется на разработке и производстве подвижного состава для железнодорожного и городского рельсового транспорта.Консультантом сделки выступила компания Layton.Компания Layton более 14 лет осуществляет…

RD Management заключила соглашение с ADG group на обслуживание 11 РЦ «Место встречи»

В марте 2024 года команда RD Management выиграла тендер на предоставление услуг обслуживания и эксплуатации 11 районных центров «Место встречи» общей площадью 208 165 квадратных метров.

Архитектор Олег Клодт провёл открытую лекцию в Британской высшей школе дизайна

Олег Клодт, архитектор и дизайнер интерьеров, основатель архитектурного бюро OLEG KLODT. Architecture & Design, провёл открытую лекцию на тему «Интерьеры мирового класса, работа с заказчиками и верность своему стилю» для студентов Британской высшей школы дизайна и практикующих дизайнеров. Мероприятие прошло в рамках конкурса «Жизнь в небоскрёбе», организованном проектом THE FIVE и BHSD.

Начался монтаж знаменитых 35-метровых колонн на «Бадаевском»

На строительной площадке «Бадаевский» на западной «ленте» ведется монтаж знаменитых 35-метровых колонн, которые являются «визитной карточкой» жилого комплекса. Девелопер проекта – Capital Group.

К 2028 году MR Group построит не менее 1,5 млн. кв. м офисов

Компания MR Group к 2028 году построит 1,5 млн кв. м офисных комплексов. Сейчас девелопер реализует проекты на 700 тыс. кв. м, в проектировании находятся еще 800 тыс. кв. м. Об этом рассказал директор по продаже и аренде коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев, выступая на сессии «Кластерное развитие» в ходе мероприятия Office Development Brunch, которое было организовано CRE.

Новая архитектурная доминанта появится в Савёловском районе в 2025 году

Сейчас в Москве продаются 17 строящихся деловых центров. TWIST от компании Sminex — единственный, в фасадах которого используется моллированное — изогнутое — панорамное остекление. Оно придаёт футуристичности и заметности облику здания, который дополняется эффектной вечерней подсветкой. В TWIST каждый этаж по площади превосходит предыдущий, а само здание закручивается в форме вихря вокруг своей оси. Ранее клиентский деловой центр получил Архитектурную премию Москвы.