«Бюджетирование на проектах реновации сложнее, чем при строительстве офиса с нуля»

«Бюджетирование на проектах реновации сложнее, чем при строительстве офиса с нуля»

При реновации офисного пространства специалистам приходится сталкиваться с множеством сложностей, в том числе несоответствием документации и реального положения дел на объекте, устаревшей инженерией и ограниченными возможностями планировки. О том, что необходимо учитывать при реализации подобных проектов, мы попросили рассказать Андрея Хазова, управляющего директора строительной компании FORT Project.

Расскажите, пожалуйста, в чем заключаются основные сложности реновации офисов?

Реновация офисного пространства – малопредсказуемый процесс для непрофессионалов, он связан с рисками и дополнительными издержками. Чтобы избежать сложностей в процессе реализации и эксплуатации, нужно крайне внимательно отнестись к вопросу анализа объекта уже на начальном этапе.

При демонтаже велика вероятность обнаружить несоответствие между строительной документацией и состоянием объекта. К примеру, вместо двух слоев гипсокартона строители заложили один, или же гипсокартонные перегородки смонтированы на фальшпол, а не на перекрытие. Без тщательного профессионального обследования «масштаб бедствия» оценить трудно.

Кроме того, в процессе реконструкции строитель работает с уже изношенными инженерными сетями, строительными и отделочными материалами. Чтобы определить объем необходимых работ и успешно реновировать объект, нужно в совершенстве знать строительные технологии.

Какие еще «подводные камни» нужно учитывать при выборе объекта под реновацию, что может серьезно удорожить или усложнить проект?

Часто случаи удорожания связаны с недостаточным исследованием инженерных систем на этапе разработки проекта, именно поэтому стоит привлекать строительную компанию в стадии, когда компания начинает планировать обновление офиса. Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда документация по инженерным сетям у здания либо отсутствует, либо составлена некорректно.

Мы рекомендуем заказчику перед заключением договора аренды запросить технические условия и исполнительную документацию по зданию, проверить сроки работы оборудования, гарантии. Инженерные системы — крайне уязвимая часть в процессе реновации. Если заранее выявить дефекты, можно избежать сложностей в процессе эксплуатации, а также удорожания работ.

Бюджетирование на проектах реновации сложнее, чем при строительстве офиса с нуля. Если в случае с shell&core мы прогнозируем стоимость работ с точностью до 95-100 %, то в случае с реновацией – 75-80 % , и это хороший результат для рынка. Часто при самостоятельных расчётах (без привлечения fit-out подрядчика и без проведенного обследования) ошибка в расчетах бюджета для таких проектов достигает двукратного размера.

Есть ли у помещений после реновации преимущества перед новыми пространствами?

Для меня это вопрос степени проработки проекта и профессиональных целей. Мы сфокусированы на рациональном подходе с точки зрения затрат. Часто в проектах реконструкции появляется возможность использовать существующие материалы, и мы это делаем. Если возможно только локальное вмешательство, без кардинальных изменений, мы используем этот шанс. Таким образом, при разумном отношении мы сокращаем затраты заказчика без потери качества.

Какая разница в требованиях со стороны российских и зарубежных компаний к реновации их офисных пространств?

Для иностранных компаний характерно четкое представление о качестве конечного продукта, поэтому на входе в проект мы получаем детально сформулированное техническое задание. Я бы назвал их работу максимально спланированной на всех этапах. Кроме того, у международных компаний жесткие требования к отчетности. Объемы работ и материалов должны быть выверены, а каждое изменение подтверждено большим количеством документации с обоснованиями. Большое внимание уделяется экологическим сертификатам. Недавно мы построили новый офис для компании Herbalife Nutrition, материалы, использованные в этом проекте, прошли экологическую сертификацию.

Какие тенденции в организации офисных пространств актуальны сегодня? Что чаще всего просят сделать заказчики?

Лидирующий тренд — создание в офисных пространствах специальных зон со смешанной функцией для совместной работы, общения, креатива, коллабораций. Это лаунжи, зеленые террасы с комфортными пуфами или с диванами, кофе-пойнты, где можно поработать с ноутбуком или отдохнуть. Сегодня такие неформальные пространства реализованы практически в каждом новом офисе.

Для современных работодателей рабочее пространство стало инструментом привлечения и стимуляции сотрудников. Отсюда и высокая вариативность зон. Сотрудник может выбрать, где ему комфортно работать – в кресле в лаунже, за рабочим столом, в кухне, на террасе или в переговорной. Не так давно в офисе одного из заказчиков мы даже оборудовали спальное место.

Другой очевидный тренд – акустические кабины. Шумное пространство open space не располагает к сосредоточенному деловому разговору по телефону или по скайпу, а акустические кабины решают эту проблему.

Акустика в принципе занимает особое место в современных рабочих помещениях. Большая часть офисов, реализованных FORT Project, оснащены шумопоглощающими потолочными панелями, а в интерьере мы часто размещаем диваны и кресла со встроенными акустическими системами.

Популярнее становятся так называемые «игровые зоны». Это пространства для игры в кикер (настольный футбол – прим. ред.), для занятия спортом и другого отдыха. К примеру, в московской штаб-квартире международной компании Experian мы оборудовали боксерский зал, а в офисе другого нашего клиента построили изолированную музыкальную комнату.

Какие новые технологии применяются при создании бизнес-центров?

Популярностью пользуются технологии, связанные с автоматизацией пространства. Датчики присутствия и датчики освещенности – одни из самых используемых решений. Крайне востребованы технологии, связанные с управлением светом. Это и контроль освещения при помощи смартфона, и светильники, которые автоматически реагируют на уровень естественного освещения в помещении. Очевидна тенденция на централизованное управления офисом при помощи умных технологий.

На ваш взгляд, в какую сторону пойдет развитие офисного строительства в будущем?

Очевидно, что офисы становятся высокотехнологичными. Например, активно внедряются умные решения управления доступом. Сегодня технологии позволяют встраивать датчики контроля в ручку двери. Продвинутые рабочие пространства оснащены интеллектуальными системами бронирования рабочих мест и переговорных комнат.

В некоторых из них внедрена технология отслеживания загрузки различных зон. Данные, которые можно получить в результате такого анализа, помогут создавать офисы, адаптированные под потребности бизнеса.

Источник: comestate.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

В составе городского вокзала Митьково появится деловой центр

​Городской вокзал и общественно-деловой комплекс общей площадью 140 тыс. кв. м построят рядом со станцией Митьково третьего Московского центрального диаметра (МЦД-3), сообщила председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская.

Nikoliers совместно с компанией Denuo приглашает на вебинар по вопросам покупки недвижимости в ОАЭ

За последние пару лет значительно увеличилось количество российских компаний, расширяющих свой бизнес на международных рынках, в особенности в ближневосточном регионе. Наиболее привлекательным в этом направлении, безусловно, стал Дубай, который активно развивается и предлагает благоприятные условия для инвестирования, также ведения бизнеса во многих сферах, в том…

Елизавета Ильюхина, West Wind Group: В 2024 году в Москве вернется спрос на офисы без отделки

На московском рынке в этом году возобновятся сделки по офисам в состоянии shell&core, считают в девелоперской компании West Wind Group. Основная причина — в «вымывании» лотов с ремонтом и дефиците качественных помещений. Бизнесу ничего не останется, кроме как снова обратить внимание на офисы «в бетоне».

Группа Аквилон открывает продажи в «Аквилон SIGNAL» for business

Федеральный девелопер Группа Аквилон открывает продажи в корпусах 3 и 4 московского проекта «Аквилон SIGNAL» по адресу Сигнальный проезд, вл. 12. МФК расположится в двух минутах от ТПУ «Владыкино».

Региональные бизнес-центры ГК «БЭЛ Девелопмент» заполнены арендаторами почти на 100%

Офисные центры ГК «БЭЛ Девелопмент» стали точкой притяжения для владельцев бизнеса в 2023 году. Об этом свидетельствует высокий спрос на аренду в БЦ «БЭЛ Плаза» (г. Самара), в котором сданы 100% площадей, и заполняемость БЦ «Ереван Плаза» (г. Ереван), составившая 96% на конец года. В строящихся офисных центрах в г. Калининграде (МФК «Спартак») и г. Краснодаре («Бизнес центр на Рашпилевской») предварительные договора аренды подписаны на бóльшую часть площадей.

Рассрочка до ввода в бизнес-центре «Эйлер»

В премиальном бизнес-центре «Эйлер» (Филевский Парк, ЗАО) стартовала рассрочка на офисы и объекты ритейла до ввода здания в эксплуатацию. Девелопер проекта – ГК «Сумма элементов».

«Авито Недвижимость» запустила раздел по долгосрочной аренде мест в коворкингах

В новой категории на платформе можно разместить объявление о сдаче рабочих мест в аренду, указав специальные характеристики: от типа пространства до наличия в офисе принтера или телефонных будок.С 1 февраля «Авито Недвижимость», крупнейший на российском рынке ресурс по числу размещенных предложений об аренде офисной недвижимости…

Чем укомплектовать доступные санузлы для маломобильных сотрудников в офисе

Федеральная программа «Доступная среда», на которую ориентируются многие владельцы и арендаторы современных офисов, предполагает, что все санузлы в них должны быть оснащены санитарно-гигиеническим оборудованием, приспособленным под использование людьми с ограниченными возможностями. Что представляет собой это оборудование? Какими нормами и правилами регулируется его выбор и установка? Что необходимо предусмотреть для того, чтобы обеспечить безопасность, удобство и возможность самостоятельного передвижения маломобильных групп населения (МГН) при использовании санузлов? Рассказывает руководитель направления социальных проектов «Леруа Мерлен» Валерия Баранова.

IBC Real Estate: Сетевые сервисные офисы Москвы теряют вакансию

За 2023 год доля вакантных рабочих мест в сетевых сервисных офисах Москвы снизилась более, чем в 2 раза.По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, с января по декабрь 2023 года доля вакантных рабочих мест в сетевых площадках сервисных офисов снизилась с 26,3% до 12,5%, то…