Частные инвестиции переходят из жилой недвижимости в коммерческую
Егор Клименко, генеральный директор краудинвестинговой площадки Aktivo, расскажет на какой недвижимости в Москве частным инвесторам можно заработать больше всего.
Ко мне часто обращаются частные инвесторы с вопросом — как, в какие объекты коммерческой недвижимости в Московском регионе стоит инвестировать и на какую доходность рассчитывать. И не удивительно. На простом вкладе в банк много не заработаешь. Жилье теряет свою инвестиционную привлекательность — цены на московские квартиры после кризиса так и не пошли в рост, снижаются и доходы от сдачи жилья в аренду.
Тем не менее, объем инвестиционных сделок в недвижимость растет. Эксперты Colliers International подсчитали, что за 9 месяцев 2017 г. инвестиции в недвижимость в России выросли на 40%, достигнув $1,74 млрд.
Частных инвесторов все больше интересуют вложения именно в коммерческие площади, которые могут давать высокий и стабильный доход. А конец года лишь украсит эту статистику, так как именно в декабре в этом сегменте закрываются многие инвестиционные сделки.
Разумеется, не вся коммерческая недвижимость сейчас может считаться хорошим вложением. Какие объекты стоит рассматривать начинающим инвесторам, рассчитывающим на прибыль от сдачи в аренду?
Магазин у МКАД
Самый интересный сегмент для частных инвестиций — стрит-ритейл. По нашим оценкам, средняя доходность на московском рынке составляет сейчас порядка 11–12% годовых без учета налогов (арендная доходность без учета роста стоимости основного актива). Конечно, доходность и сроки окупаемости будут зависеть от местоположения объекта, а ставки аренды на помещения в различных локациях могут отличаться в десять раз. И не обязательно гнаться за дорогими и, якобы, престижными площадками внутри Садового кольца. Они как раз наименее доходны -стоимость этих магазинов предполагает окупаемость 12–15 лет и доходность около 7–8%.В то время как хороший магазин ближе к МКАД вполне можно купить по цене, предполагающей 9–10 летнюю окупаемость.
Наибольшую привлекательность для инвестора, который хочет стабильности, представляют торговые помещения от 3 000 – 4 000 кв. м и более. Такой объект с хорошей локацией гораздо лучше «застрахован» от простоя. Если ритейлер получает здесь хорошие прибыли, он сам настроен на заключение долгосрочного договора. Ну а если вы владеете качественным объектом в проходимом месте, можете смело рассчитывать на долгосрочные контракты даже в кризис. Истории о том, что сетевой арендатор обязательно продавит собственника по деньгам и тот в результате ничего не получит, скорее, могут служить предостережением для неопытных переговорщиков. Еще один совет — не набирать на площадку много мелких арендаторов, магазинчиков, которые берут в аренду всего 50–100 кв. м. Конечно они, конечно, платят больше. Но и риск частой смены таких арендаторов намного выше. Поэтому лучше, чтобы не менее 60% торговых площадей были заняты крупным федеральным сетевым арендатором.
Офисы выходят из моды
Офисная недвижимость долгое время была лидером по инвестициям. Но это происходило в основном из-за компаний, которые приобретали площади для собственных нужд в надежде на рост стоимости активов. Сейчас, по нашим оценкам, средняя доходность в сегменте офисной недвижимости на 1–0,5 процентных пункта ниже, чем в сегменте торговой. Причем на рынке пока сохраняется довольно высокая вакантность (по различным оценкам, она составляет более 11%).
Стоит ли сейчас вкладываться в рынок офисной недвижимости? Если вы не боитесь рискнуть, то почему бы и нет. Сейчас мы уже наблюдаем рост спроса на небольшие офисные площади в 100–200 кв. м и новые форматы, например коворкинги. Ввод новых офисов на рынке был минимальным за последние пять лет, и это дает надежду на рост ставок аренды, который мы вполне можем увидеть уже в 2018 г.
Сегмент офисной недвижимости мы оцениваем в целом как перспективный, однако и риски здесь пока еще достаточно высоки.
Склады для профессионалов
Самый рисковый и наиболее непредсказуемый сектор для начинающего инвестора — склады. Сейчас дефицита складов в Москве не наблюдается. В этом и есть основной риск для инвест покупок. Текущая оценка вакантности складских площадей на уровне 7–9%, возможно, даже несколько занижена.
Иногда вложениями в складскую недвижимость интересуются предприниматели из других отраслей, топ-менеджеры компаний. Они, как правило, рассматривают покупку небольшого склада на десятки квадратных метров. Но именно такие помещения чаще всего простаивают, а их владельцы несут все убытки. Конкуренция на рынке очень велика. О долгосрочных договорах в этом сегменте чаще всего приходится просто забыть. На рынке востребованы склады, но речь идет о крупных складских комплексах площадью более 100 000 кв. м. Как правило, это уже девелоперские проекты, которые реализуются под заказчика по схеме Built-to suit.
Источник: vedomosti.ru
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Беззвучный режим: тишину обещают жителям половины элитных домов Москвы
Покупатели квартир традиционно относят шумоизоляцию к важным критериям своего выбора. При этом технологии для создания тишины используются только в 32 из 55 элитных домов в продаже. Sminex провёл исследование, чтобы разобраться, какие решения востребованы на рынке этого сегмента недвижимости.
В жилых комплексах MR Group запущен высокоскоростной Wi-Fi в подземных паркингах
MR Group заботится о комфорте резидентов своих проектов и после ввода домов в эксплуатацию внедряет удобные опции совместно с партнерами. Жители еще девяти жилых комплексов компании получили возможность пользоваться бесплатным высокоскоростным интернетом с помощью Wi-Fi в подземных паркингах.
В «Авито Недвижимости» рассказали, в каких регионах выгоднее покупать коммерческую недвижимость с бюджетом до 10 млн рублей
Инвестиции в приобретение складов под сдачу в аренду быстрее всего окупятся в Тверской области, в торговые площади — в Алтайском крае, а в офисы — в Волгоградской области.За год спрос на покупку коммерческих объектов на «Авито Недвижимости» вырос на 8%. Многие приобретали помещения для дальнейшей…
Алексей Чумалов, Kalinka Russia: Что ждет московский рынок недвижимости в 2024 году — прогнозы и тенденции
Прошедший 2023 год можно назвать удачным для московского рынка недвижимости. По данным Росреестра, выросло количество ипотек, установлен рекорд по числу сделок на вторичном рынке и по числу сделок с эскроу-счетами. В элитном сегменте восстановился спрос от состоятельных покупателей. Какие тенденции будут сохраняться на московском рынке…
Страна Девелопмент: ТОП коммерческих помещений в Москве, Екатеринбурге и Тюмени
Федеральный застройщик «Страна Девелопмент» выявил, какие коммерческие помещения пользуются наибольшим спросом у покупателей в столице и двух мегаполисах Урала.
STONE получил разрешение на строительство бизнес-центра STONE Белорусская
Девелопер STONE получил разрешение на строительство премиального бизнес-центра STONE Белорусская. Объект возведут по адресу 1-я ул. Ямского Поля, вл. 30, соответствующее разрешение выдал Мосгосстройнадзор. Об этом сообщил глава ведомства Антон Слободчиков.
БЦ QOOB: баланс между работой и отдыхом
Девелоперская компания Dominanta в премиальном офисном проекте QOOB позаботилась об удобстве и дополнительном комфорте резидентов и их гостей, предусмотрев дополнительные общественные зоны для работы и отдыха.
БЦИнформ: Образовательный центр разместился в БЦ «Восход» на площади 2 500 кв.м.
Завершена сделка по аренде офисного помещения площадью 2 500 кв.м. в БЦ «Восход». Клиент обратился с целью подбора помещения с хорошей пешей и транспортной доступностью, желательно отдельно стоящее здание в центральных локациях города. Таких предложений в городе найти было крайне затруднительно, но благодаря оперативной работе брокера…
Компания PIONEER инвестирует 450 млн рублей в благоустройство ТОЦ BOTANICA
Концепция благоустройства торгово-офисного центра BOTANICA общей площадью 15 тысяч квадратных метров включает в себя: площадь для проведения мероприятий с арт-объектом в виде волнообразного навеса из металлоконструкции, места для отдыха, коворкинги с зарядками USB для проведения переговоров на открытом воздухе в теплое время года.
SOK City полностью арендован IT-компаниями
С 1 апреля еще одна IT-компания займет второй этаж площадки SOK City. Площадь локации составляет более 3 тыс кв. м и включает 256 рабочих мест. Договор заключен до 2027 года.