Colliers проанализировал динамику офисного рынка Москвы с января по сентябрь 2017 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы

Международный консультант «Colliers International» опубликовал очередной обзор рынка офисной недвижимости Москвы.

 

Предложение.

Темпы строительства новых объектов по-прежнему снижаются, что ежеквартально подтверждается показателями ввода. C января по сентябрь 2016 г. в эксплуатацию введено на 44% меньше площадей по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. (252,2 тыс. м² против 467,9 тыс. м²). Вопреки традиционному всплеску активности в данный период, в III квартале текущего года завершено строительство пяти бизнес-центров совокупной арендной площадью 82,0 тыс. м², что на 66% меньше в сравнении с результатами III квартала 2015 года.

Введенный с начала года объем офисных площадей был представлен преимущественно объектами класса В+/-, их доля составила 87%. Сегмент класса А увеличился на 34,0 тыс. м² в составе бизнес-центров «G10» и «Красина 3». В основном новыми и реконструированными объектами пополнился Центральный деловой район (ЦДР) – на него пришлось 50% от общего объема ввода с начала года. По 19% пришлось на Ленинградский субрынок и южное направление столицы. Если говорить о новом предложении, появившемся на рынке в III квартале, то основные объемы (около 50%) были сформированы в Ленинградском деловом районе и на Тульском субрынке – 31%.

 

Спрос.

После активного предыдущего квартала спрос на офисы в III квартале 2016 г. оказался более умеренным. Объем арендуемых и купленных офисных площадей снизился за квартал примерно на 11% по сравнению с апрелем-июнем и составил 201 тыс. м². Аналогичное понижение наблюдается и в годовой динамике (в III квартале 2015 г. – 227,6 тыс. м²). Пересмотры коммерческих условий в сегменте аренды продолжились в III квартале 2016 г.

При этом, мы видим активность крупных компаний, которые переезжают в новые офисы на более выгодных условиях (в том числе и с расширением занимаемых площадей). Вместе с тем с начала года сильными драйверами спроса остаются государственные структуры и финансовые организации. Текущая структура спроса по типу сделок демонстрирует увеличение активности по приобретению офисов в собственность относительно прошлого года. Регулярность и объемы сделок снизились по сравнению с докризисными периодами, но с начала 2016 г. 20% сделок пришлось на сегмент «продаж», тогда как в аналогичный период 2015 г. доля не превышала 6%.

В III квартале 2016 г. было куплено на 25% больше офисных площадей, чем в III квартале 2015 г. В третьем квартале наиболее активными были производственные компании сектора обрабатывающей промышленности. Самый большой объем спроса на аренду офисных помещений был предъявлен с их стороны – 33%. ИТиТ-компании сформировали 19% сделок, а на компании секторов «Торговля» и «Профессиональные услуги» пришлось по 12% всех реализованных площадей. Территориальная структура спроса сохраняет распределение последних лет, исключение составляет ММДЦ «Москва-Сити», популярность которого существенно увеличилась в 2016 г.

Так, наибольшим спросом пользуются помещения в ЦДР, на который пришлось 32% от общего объема сделок с начала года, что сопоставимо с долей спроса этого района в 2014– 2015 гг. Ввиду этого в рассматриваемом районе самый низкий уровень вакантности на рынке. Следующие по популярности направления — Запад и ММДЦ «Москва- Сити», где с начала года было арендовано и куплено 14% и 10% от общего объема спроса.

 

Вакантные помещения.

Существенные изменения по итогам III квартала были отмечены в динамике показателя вакантности. Средний уровень свободных площадей на рынке снизился за квартал на 1,6 п. п. с 14,9% до 13,3%. Тем не менее на рынке сохраняется дисбаланс спроса и предложения, что выражается в высоком объеме доступных для аренды площадей. Динамика объема сделок по аренде и приобретению офисных площадей. Другие секторы включают в себя ИП, медиа и другие компании. Структура сделок аренды по субрынкам Распределение спроса по секторам экономики в III квартале 2016 0 100 200 300 400 500 600 2011 2012 2013 2014 2015 2016 тыс. м² Аренда Продажа 33% 12% 19% 12% 8% 1% 1% 1% 13% Обрабатывающая промышленность ИТ и телекоммуникации Торговля Профессиональные услуги Банки и финансовые компании Фармацевтика Строительство и девелопмент Добыча и распределение Другие секторы* 0,0 50,0 100,0 150,0 200,0 250,0 тыс. м² I кв. 2016 II кв. 2016 III кв. 2016 Распределение объемов свободного предложения по субрынкам 3 Обзор рынка офисной недвижимости | III квартал 2016 | Москва | Colliers International Текущий объем предлагаемых площадей составляет 2,3 млн м², из которых 1,5 млн м² свободно в классе В+/- и 0,7 млн м² в классе А. Доля свободных помещений к концу сентября в классе А составила 18,5% – на 4,4 п. п. ниже, чем кварталом ранее. Снижение вакантности обусловлено не только низким приростом нового предложения и естественным поглощением офисов на фоне невысоких ставок, но и преимущественно переходом крупных офисных объектов в пользу банков. До перехода здания долгое время пустовали, однако теперь они рассматриваются новыми собственниками для размещения офисов своих структур. В зданиях класса В+ доля свободных помещений равна 14,2%, а в офисах класса В- – 7,6%. В среднем снижение за квартал составило 1 п. п. Основные объемы свободного предложения распределены по субрынкам ЦДР, западному и юго- западному направлениям, в них сконцентрировано более 46%, или 1,0 млн м², свободных площадей. Наибольшая вакантность наблюдается на юго-западе (29,7%) и на западе (22,2%) за пределами ЦДР. В пределах ЦДР доля вакантных помещений снизилась относительно II квартала 2016 г. с 9% до 8%. Несмотря на то что за три квартала вакантность в зоне ММДЦ «Москва-Сити» существенно снизилась с 32% до 19%, данный субрынок по-прежнему находится на втором месте после ЦДР по количеству свободных офисов класса А в Москве, то есть может предложить около 160 тыс. м². Значительные объемы свободного предложения предоставляют широкий выбор для потенциальных арендаторов, однако сегодня на рынке наблюдается сокращение предложения в сегменте крупных по площади офисов (>15,0 тыс. м²), что в наибольшей степени проявляется при подборе готовых к въезду помещений в качественных бизнес-центрах с хорошей локацией.

 

Цены продаж.

В сегменте продаж после падения ценовых показателей в сентябре 2014 г. и переформатирования рынка из долларового в рублевый, запрашиваемые рублевые цены находятся примерно на одном уровне. Офисные объекты класса А предлагаются сегодня по цене 240 000–350 000 руб./м² в зависимости от удаленности и привлекательности местоположения. Для офисов класса В+ ценовой показатель варьируется в диапазоне от 150 000 до190 000 руб./м², для В- – на уровне 110 000–130 000 руб./м².

В III квартале покупательский спрос по-прежнему концентрировался в отдельных сегментах предлагаемых офисов. Исходя из запросов покупателей можно выделить три группы наиболее востребованных по размеру офисов: в диапазоне 200–500 м², 1 000–2 000 м² и 8 000–12 000 м².

Наиболее дорогие офисы предлагаются в центральных районах города по средней стоимости 315 000 руб./м² для класса А и 265 000–275 000 руб./м² для классов B+/-. В башнях ММДЦ «Москва-Сити» предложения варьируются в размере 245 000–450 000 руб./м². Более интересные предложения с точки зрения цены наблюдаются в более удаленных от ЦДР районах, вблизи ТТК, где запрашиваемая средняя цена составляет 180 000 руб./м² для класса А и 150 000 руб./м² – для класса B+. Объекты, находящиеся на удалении от ТТК в сторону МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./м² в классе А и 115 000–130 000 руб./м² в классе В+/-.

Отличительной особенностью сегмента продаж в текущий кризисный период является сокращение количества опций для компаний – конечных пользователей. Дефицит качественного предложения обусловлен рядом факторов, таких как «вымывание» готового предложения в предкризисный период, низкие объемы ввода новых объектов, предлагаемых на продажу, и удержание ряда активов собственниками, не готовыми реализовывать их на низком рынке.

 

Ставки аренды

За прошедшие три месяца номинированные в долларах и в рублях запрашиваемые ставки аренды для новых арендаторов в целом стабилизировались. Зафиксировано небольшое увеличение средневзвешенного показателя в классе А, однако это не является общим рыночным трендом, а обусловлено высвобождением на рынке ранее занимаемых дорогих площадей. Продолжился переход запрашиваемых ставок из долларов США в рубли: по итогам трех месяцев в классе А соотношение рублевых и долларовых предложений составило 63% к 37%, тогда как еще в конце 2015 г. данное распределение имело пропорцию 45% к 55%. В классе В+/- по рублевым ставкам экспонируется более 95% офисов.

Кроме того, все еще корректируются ставки аренды по договорам, подписанным в предкризисный период, приближаясь к текущим рыночным значениям. > Средневзвешенная приведенная ставка аренды в долларах США для офиса класса А составляет $406/м²/год, для помещения класса В – $201/м²/год. > Средневзвешенная приведенная ставка аренды, номинированная в рублях, для офисных помещений класса А составила 26 137 руб./м²/год, для класса В – 12 935 руб./м²/год. Основная часть собственников по-прежнему при заключении договора фиксирует верхнюю границу валютного коридора по курсу ниже официального, что фактически снижает эти долларовые ставки на 15%

 

Тенденции и прогнозы.

Перенос сроков ввода ряда крупных объектов скорректировал ожидаемый объем нового предложения в IV квартале 2016 г. Таким образом, годовой показатель прироста офисных площадей окажется ниже, чем прогнозировался ранее, и не превысит 450 тыс. м². Это на 42% меньше объемов нового строительства в 2015 г. Основная активность до конца года будет сосредоточена в децентрализованных субрынках – на них придется 55% объема ввода в IV квартале. Остальные 45% будут реализованы на территории ЦДР. Несмотря на то что III квартал принято считать сезоном роста деловой активности, бизнес по-прежнему чувствителен к текущей экономической ситуации, что подтверждается снижением показателей спроса. До конца года мы также не ожидаем восстановления активности – объем закрытых сделок за год будет на 25–30% ниже, чем в 2015 г., – порядка 650 тыс. м² против 930 тыс. м².

При сохранении текущей активности спроса и низких объемов ввода нового предложения доля вакантных площадей на рынке Москвы по итогам 2016 г., скорее всего, не превысит 13,4%. Что касается распределения вакантности по отдельным субрынкам, то оно будет зависеть от ротации крупных арендаторов и их переездов в другие локации. В краткосрочной перспективе (до конца 2016 г.) существенного изменения запрашиваемых базовых ставок аренды, номинированных в рублях, мы не ожидаем. В целом за год коррекция ставок будет в пределах 5%. Запрашиваемая долларовая ставка аренды также существенно не изменится. В классе В, как мы ожидаем, продолжится сохранение рублевого рынка.

Приведенные показатели будут по-прежнему зависеть от динамики курса валют. Основным потенциалом для роста ставки остается спрос, восстановление которого определяется темпами роста экономики страны. Что касается сегмента продаж то роста цен на офисы мы не ожидаем по крайней мере до середины 2017 г., однако рынок будет становится более сбалансированным с точки зрения спроса и предложения, количество сделок на рынке продаж и приобретений офисной недвижимости будет умеренным.

 

3й квартал 2016 года

О «Colliers International»:

Colliers International Group Inc. (NASDAQ и TSX: CIGI) является мировым лидером в области коммерческой недвижимости. Компания насчитывает более чем 16 000 профессионалов, работающих в 554 офисах в 66 странах мира. Специалисты Colliers предоставляют полный комплекс профессиональных консалтинговых и агентских услуг арендаторам, владельцам коммерческой недвижимости и инвесторам по всему миру. Услуги включают в себя брокеридж, глобальные решения для корпоративных клиентов, инвестиционные продажи, управление проектами и эффективное планирование рабочего пространства, управление недвижимостью и активами, консалтинг, оценку, а также специализированные исследования рынка. Colliers International уже 10 лет подряд входит в рейтинг «100 лучших аутсорсинговых компаний мира (The Global Outsourcing 100)» по версии Международной ассоциации профессионалов аутсорсинга (IAOP), что является уникальным случаем на рынке консалтинговых услуг в сфере недвижимости. Деятельность Colliers International в России началась в 1994 году, на сегодняшний день в офисах в Москве и Санкт-Петербурге работает более 250 сотрудников. Компания является членом «Ассоциации менеджеров России», Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Российского Совета по экологическому строительству, Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ), а также Ассоциации Менеджеров России.

 

 

Поделиться!