Девелоперы добрались до конца

Рецессия в экономике, сокращение реальных доходов населения и рост законодательного регулирования в 2019 году не сказалось положительно на рынке недвижимости. В итоге, девелоперам пришлось искать новые решения: чтобы покупатели не отказывали от покупки квартир из-за роста цен, застройщики начали предлагать миниквартиры, и рекордом стало жилье площадью 11 кв. м. А в сегменте коммерческой недвижимости ключевыми стали игроки, близкие к государству. “Ъ” попросил экспертов на рынке недвижимости назвать самые интересные тренды и сделки в 2019 году.

Офисы

Смена девелоперского цикла. С начала 2019 года аналитики говорят о будущем дефиците качественных офисных площадей. В последние годы девелоперы из-за падающего спроса замораживали офисные проекты или запускали вместо них строительство апартаментов, что привело к сокращению ввода, росту ставок аренды и рекордно низкой вакансии в ведущих деловых районах. В 2019 году ситуация изменилась: девелоперы снова обратили внимание на офисный сегмент. Так, прошлым летом AFI Development Льва Леваева объявила о возобновлении сразу двух офисных проектов в районе Белорусского вокзала в центре Москвы. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков ожидает, что в 2020 году на рынке продолжится и возвращение остановленных ранее проектов, и запуск новых.

Переезд арендаторов бизнес-центров из центра. Дефицит офисных площадей в центре и как следствие рост ставок привели к децентрализации спроса, отмечают в Knight Frank. Арендаторы решили съехать из Центрального административного округа. В результате, в 2020 году можно ждать появления существенного объема новых проектов, построенных за пределами Третьего транспортного кольца.

Инвестиции

Сокращение инвестиций в коммерческую недвижимость. Хотя в 2019 году объем инвестиций в российский рынок недвижимости вырос примерно на 9%, большая часть в структуре сделок (25%) пришлась на площадки под девелопмент. Количество же сделок с традиционными активами было невысоким — доля складов, торговых и гостиничных объектов в структуре инвестиций снизилась до 69%. Большинство инвесторов ждут более привлекательных ставок по банковскому финансированию и потому не торопятся заключать сделки, рассуждает управляющий партнер Knighr Frank Алексей Новиков. Впрочем, в 2020 такое ожидание сменится ростом рынка: увеличение спроса и ставок аренды в коммерческой недвижимости, в особенности в сегментах складов и офисов, сопровождающееся стремительным снижением доли вакансий и низкими объемами ввода новых площадей, будут стимулировать возвращение инвестиций.

Крупнейшие инвестиционные сделки заключали окологосударственные структуры

Центральный телеграф. Директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC в России Саян Цыренов главной инвестиционной сделкой в 2019 году называет продажу «Ростелекомом» своей части площадей, 38 тыс. кв. м, в здании Центрального телеграфа на Тверской улице. Эта сделка стала крупнейшей по площади на офисном рынке Москвы в 2019 году. Кроме того, она запустила серию других сделок по консолидации этого актива: покупателю придется выкупить у двух других собственников, Росимущества и Промсвязьбанка, еще 20 тыс. кв. м площадей. Эта сделка приведет к дальнейшим миллиардным инвестициям нового собственника в реновацию здания, рассуждает господин Цыренов.

Покупателем площадей в Центральном телеграфе стала структура-акционер O1 Properties Riverstretch Trading & Investments (RT & I). Ее источники на рынке связывают с директором «Роснефти» Игорем Сечиным.

Здания Минэкономразвития на «Маяковской». После переезда министерств в «Москва-Сити» в центре города высвободились крупные объекты недвижимости, напоминает Саян Цыренов. Первым таким объектом, проданным государством на открытом рынке, стало здание Минэкономразвития. Покупателем в итоге стала структура связанного с правительством Москвы «Мосинжпроекта» — она приобрело здание для собственного размещения.

Fusion Park. Сделка по продаже этого бизнес-центра в центре Москвы позиционировалась ее сторонами как инвестиционная. Бывшие топ-менеджеры «Интеко» комплекс за сумму до 5 млрд руб. инвестиционной Arrow Capital. Впрочем, участники рынка связывают последнюю с группой «Трансмашхолдинг» Искандара Махмудова и Андрея Бокарева. Они же считают, что объект приобретался для собственного размещения холдинга.

Эти сделки, резюмирует Саян Цыренов, подтверждают как минимум три тенденции на рынке недвижимости: высокий интерес к офисному рынку Москвы в силу перехода в фазу роста ставок, готовность игроков инвестировать в крупные объекты девелопмента и рост количества сделок под собственное размещение.

Автор: Елизавета Макарова

Источник: kommersant.ru