Дмитрий Михайлов, AKTIVO: Для коллективных инвестиций в недвижимость логичней использовать закрытый паевой фонд

— Дмитрий, можно ли с помощью краудфандинга продать объект дороже? Краудфандинговый проект предполагает продажу объекта пулу инвесторов, финансовые возможности которого гораздо шире. Ведь чем дороже объект, тем дольше приходится ждать покупателей. Каждый риелтор знает, что сроки экспозиции дешевых объектов гораздо меньше просто потому, что покупателей, располагающих нужной суммой, на рынке больше. Краудфандинг предполагает, что каждый инвестор участвует в проекте, вкладывая приемлемую для него сумму в приобретение долей в объекте. Один из несомненных плюсов работы с краудфандинговым проектом заключается в том, что продать объект можно выгоднее, чем единоличному покупателю. Тем не менее в любой ситуации имеются свои подводные камни. Сейчас, к примеру, на рынке практикуется краудфандинговая схема, предусматривающая выделение площадей в объекте и распродажу их по отдельности (в данный момент так продается, к примеру, один офисный центр на окраине Москвы). Дело в том, что такое дробление зачастую оказывается не слишком выгодным для покупателей. Ведь у многочисленных собственников  всегда могут возникнуть противоречия при управлении объектом, при этом каждый из них будет самостоятельно распоряжаться своей частью здания и определять арендатора. Конфликты интересов неизбежны. В результате такой краудфандинговый проект может не состояться, а собственник так и не продаст свой объект коммерческой недвижимости. На мой взгляд, для осуществления коллективных инвестиций в недвижимость логичней использовать формат закрытого паевого фонда, который предполагает возможность  участия в проекте любого количества инвесторов, но управляет объектом одна управляющая компания, что исключает возможность возникновения ситуации deadlock при проведении сделки и дальнейшем управлении объектом. Ведь паи фонда коммерческой недвижимости — это ценная бумага, которая обладает большей ликвидностью, чем доля в объекте (ее легче купить и продать). Формат ЗПИФ использует, в частности, и наша площадка, которая, несмотря на молодой возраст, в скором времени завершит уже третью краудфандинговую сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости.

— Насколько быстро проходят сделки с краудфандинговыми проектами? Сроки проведения сделки — это, пожалуй, главный минус при работе собственника с краудфандинговой площадкой. Любому краудфандинговому проекту нужно время на то, чтобы собрать пул инвесторов и оформить с ним взаимоотношения. Если мы имеем дело с выделением долей, посредник (организатор краудфандингового проекта) должен найти покупателя на каждую из них и оформить свидетельство о покупке. В случае если собственниками объекта становятся пайщики ЗПИФ, заниматься оформлением десятков свидетельств о собственности не нужно. Как показала практика, для оформления взаимоотношений с инвесторами нашей площадки требуется около трех месяцев. Впрочем, собственник, то есть продавец объекта, вправе заключить с посредником договор, в котором оговариваются сроки проведения сделки и предусматривается штраф за их несоблюдение.

— Может ли посредник при проведении краудфандинговой сделки не довести ее до конца (не собрать инвестиционный пул)? В теории такое возможно. Например, посредник представит инвесторам объект, однако не найдет нужного количества покупателей. Тем не менее продавец коммерческой недвижимости может обезопасить себя от подобного развития событий. Как мы уже говорили, все дело в договоре. Если собственник столкнется с ситуацией, когда его объект не продан в срок, он получит компенсацию и вернет объект себе. Посредник же останется в убытке. Однако наша площадка, к примеру, сначала формирует лист ожидания инвесторов, поэтому практически исключены ситуации, когда нам не удается вовремя собрать пул инвесторов на объект.

— Может ли краудфандинговая площадка разрешить такую ситуацию, когда у собственников объекта недвижимости имеются разногласия по вопросам продажи объекта? Да. И это несомненный плюс краудфандинговых сделок. Приведу пример. Три собственника владеют одним объектом коммерческой недвижимости, но их бизнес раздирают противоречия: один не хочет продавать недвижимость, планируя получать от нее доход, второй хочет продать, но только если хорошо заплатят (по десятилетней окупаемости объекта), третий хочет продать, и быстро, так как ему нужны деньги на развитие нового бизнеса. Кстати, подобные ситуации случаются довольно часто. Продажа с помощью краудфандинга на площадке AKTIVO позволяет решить эту проблему. Объект переводится на баланс ЗПИФ, собственники объекта становятся владельцами 100% паев фонда. Каждый из них может поступить со своей долей по своему усмотрению. Скажем, один через площадку быстро продает паи (например, по девятилетней окупаемости), второй тратит на это больше времени, но продает по десятилетней окупаемости, а третий — сохраняет долю за собой и остается совладельцем помещения.

Источник: cre.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

В БЦ «РТС «Медведково» новый резидент – крупная компания в области строительства

Конец января ознаменовался крупной сделкой. Группа компаний «РИОТЭКС» подписала договор аренды с компанией «АКФИКС-РУС», которая заняла офис на 5 этаже, общей площадью более 1000 кв.м. в бизнес-центре «РТС «Медведково» по адресу: Чермянский проезд, 7.

IPG.Estate: В петербургском бизнес-центре «Морская Столица» – новый арендатор

Российская компания INVOTEK ENERGY арендовала офис площадью около 360 кв.м в новом бизнес-центре класса А «Морская Столица». Консультантом сделки выступила консалтинговая компания IPG.Estate.

Инвестор возведет офисный центр в Пыхтине

В ТиНАО рядом со станцией метро «Пыхтино» появится офисный центр на более чем 4,6 тысячи рабочих мест. Работы ведутся в рамках городской программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

В ТРЦ «РТС» на Дмитровке откроется новое заведение – «КиберЛаунж»

В конце января текущего года Группа компаний «РИОТЭКС» заключила договор с современным пространством «Киберлаунж». Новый резидент занял порядка 800 кв.м. на 4 этаже торгово-развлекательного центра «РТС» по адресу: Дмитровское шоссе, 98.

Nikoliers: Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Новосибирск стали лидерами по обеспеченности складскими площадями в регионах

По итогам 2023 г. наибольшее значение показателя обеспеченности складскими площадями наблюдается в таких городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), как: Екатеринбург (1 404 кв. м на тыс. чел), Ростов-на-Дону (1 057 кв. м на тыс. чел) и Новосибирск (965 кв. м на тыс. чел).

PIONEER получил разрешение на строительство премиального проекта SHIFT в Донском районе

В Москве появится новый жилой проект премиум-класса SHIFT от компании PIONEER. Комплекс построят рядом с Нескучным садом и станцией метро «Ленинский проспект» по адресу: 2-й Донской проезд, 10.

Группа «Самолет» арендовала офис площадью 2 230 кв. м в бизнес-центре класса А Renaissance Plaza в Санкт-Петербурге

Федеральная корпорация в сфере proptech и девелопмента, группа «Самолет», и крупнейший офисный девелопер в Петербурге, компания Renaissance Development, подписали долгосрочный договор аренды офиса. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.

Becar FM начал обслуживать ТЦ «Сокольники»

Новой эксплуатирующей компанией современного торгового центра «Сокольники» стала Becar Facility Management. Соответствующее соглашение было заключено между УК и собственником ТЦ, компанией Accent Capital.

Михаил Костромин, AKTIVO: Что инвестор в недвижимость хочет видеть в своем отчете

Финансовые отчеты компаний включают информацию о прибыли и убытках, выручке, рентабельности бизнеса, долговой нагрузке и иных показателях бизнеса. Их изучение помогает инвестору выбрать хороший актив для своего портфеля. Брокерский отчет содержит информацию о движении денег, совершенных сделках, комиссиях, составе портфеля и дает общую картину о…

В деловых небоскребах iCITY будет создано более 14 тысяч новых рабочих мест

В премиальных деловых небоскребах класса «А» iCITY от девелопера MR Group будет создано более 14 тыс. новых рабочих мест. iCITY площадью 230 000 кв. м является в данный момент единственным новым офисным проектом на территории Москва-Сити. В состав комплекса входят два небоскреба, объединенные общим восьмиэтажным подиумом. Башни Space и Time будут введены в эксплуатацию в начале 2025 года.