Эксперт: каждый пятый офис Москвы может опустеть через два-три месяца

Длительный карантин в Москве из-за коронавируса может привести к двукратному росту вакантности на офисном рынке, считает заместитель управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management Дарья Канева. В то же время представители других консалтинговых компаний полагают, что офисному рынку столицы ничего не грозит как минимум до конца года, так как оснований для пересмотра договоров аренды пока нет, зато в городе имеется дефицит качественных площадей.

Сделки идут

По словам Каневой, в сегодняшних реалиях заключение крупных сделок аренды маловероятно. «Уже известно, что Росгеология заморозила переговоры по аренде 16 тысяч квадратных метров в комплексе Kvartal West на Аминьевском шоссе», — приводит она пример.

Старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова в то же время говорит, что сделки продолжают идти. «Переговоры не заморожены, просто в ряде случаев появились новые вводные, которые требуют дополнительного обсуждения», — поясняет она.

«Мы не можем говорить о том, что сделки массово откладываются. Все переговоры, которые были на финальных стадиях, успешно завершены», — подтверждает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина.

При этом и Канева, и Никитина отмечают, что массового пересмотра условий аренды пока не наблюдается, хотя компании уже сегодня прорабатывают различные сценарии развития событий. «Ряд клиентов пытаются нащупать fair market rent, то есть понять, есть ли возможность оптимизировать условия по арендной ставке, но на фоне дефицита качественных офисных площадей условия действующих договоров аренды массово не пересматриваются», — говорит Никитина.

Денисова добавляет, что большинство договоров аренды сегодня заключены в рублях, а в тех единичных случаях, когда они заключены в долларах, заранее прописаны условия на случай изменения курсов.

Представитель CBRE обращает внимание, что офисный рынок более инертен, чем, например, ритейл, и на данный момент он еще не отреагировал на новые реалии.

Опустеют ли офисы?

Что касается пандемии, то в большинстве договоров форс-мажором считается чрезвычайное положение, обращает внимание директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Пока же оно не введено, оснований для расторжения договоров, снижения ставки и арендных каникул нет. Более того, пока в офисе присутствует хотя бы один сотрудник, де-юре он продолжает функционировать и у арендатора нет оснований просить у арендодателя отсрочки платежей, добавляет Зимина.

А вот упадет ли спрос на офисы — зависит от того, насколько долгосрочными окажутся меры по переводу сотрудников на удаленную работу в связи с карантином, рассуждает Канева. Если режим удаленной работы продлится месяц, компаниям не придется пересматривать или разрывать контракты (при условии возможности сокращения издержек). Если дольше, то условия контрактов начнут пересматриваться, соответственно вакансия подрастет.

«Что касается вакансии, за месяц она может увеличиться на 5-7%. Если ситуация не поменяется в лучшую сторону, то в перспективе двух-трех месяцев вакантность может вырасти до 20%», — прогнозирует Канева.

По ее мнению, основная битва будет происходить в классе А. Собственники таких БЦ сильно закредитованы банками и в переговорах на уступки идти не будут. Собственники офисов класса B, напротив, более гибки в плане пересмотра арендной ставки и снижения занимаемой площади.

По данным Cushman & Wakefield, сейчас вакансия на офисном рынке Москвы составляет 10,45%. Согласно данным Colliers International, в бизнес-центрах класса А она составляет 8,7%, класса B – 4,2%. «На сегодняшний день в Москве наблюдается самая низкая вакансия за всю историю существования рынка коммерческой недвижимости», — подчеркивает региональный директор департамента офисной недвижимости Colliers International Кермен Мастиев.

Сам Мастиев настроен более оптимистично, чем Канева. Оговариваясь, что в условиях постоянно меняющейся ситуации сложно делать прогнозы, эксперт полагает, что острый дефицит офисных площадей дает надежду, что рынок офисной недвижимости сумеет справиться с последствиями сложившейся ситуации без особых потерь.

Не ожидает значительного роста пустующих площадей и руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Сокращение спроса, которое произойдет вследствие пандемии и макроэкономических факторов, приведет к прекращению снижения вакантности в целом, размышляет он. «В то же время достаточно большой объем заявленных к запуску площадей в текущем году не приведет к росту вакантности, так как большинство новых бизнес-центров выйдут на рынок уже заполненными», — говорит представитель JLL.

Денисова добавляет, что большинство договоров аренды долгосрочные, поэтому едва ли ситуация изменится до конца года.

В целом, заключает она, пока определенные прогнозы делать рано. «На данный момент непонятно, как ситуация будет развиваться дальше, в частности, что будет с платежеспособностью и с потребностями компаний, которым пришлось перевести сотрудников на удаленную работу», — завершает эксперт.

Источник: ria.ru