Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts

Евгения Булавицкая: Форс-мажоры в договорах аренды

Форс-мажор – пункт в Договоре, по которому обычно слегка пробегаешь глазами, никогда особо не вчитываясь. И вот они наступили – эти обстоятельства непреодолимой силы. И что делать? Для подготовки статьи опытные юристы детально проанализировали 36 договоров аренды, чтобы понимать общую тенденцию действий сторон.

Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts

Рынок сталкивался с разными проблемами в аренде, но нынешний случай на наш взгляд действительно – уникальный. Уникальный по всем критериям, по накалу эмоций, по отсутствию релевантной судебной практики по договорам аренды, по очень сложному правовому полю, по отсутствию юристов, у которых в практике были бы аналогичные кейсы.

С одной стороны – это очень хорошо, так как это невероятный поток практики и новых навыков, но есть одно но, которое перечеркивает все плюсы – страдает ритейл. И как обычно, мы столкнулись с ситуацией, когда глобальная проблема ложится на плечи только розничной торговли. Говорить о том, что аренда это чуть ли не основной блок затрат для арендатора – нет наверное смысла, ведь это и так всем понятно.

Однако это важно для понимания, как же дальше действовать, и есть ли вообще хоть призрачные шансы остаться при этом в рамках закона?

Мы решили рассмотреть те подводные камни, которые точно помешают себя защищать и на которые заранее нужно обратить внимание. Потому что сейчас, как никогда, нужно не по-детски «топить» за права арендаторов.

Куда смотреть – в договор или в ГК? 

К сожалению, в договор. У нас, в общем, диспозитивен (т.е. изменяется решением сторон) практически весь кодекс. Однако, в норме про обстоятельства непреодолимой силы, прямо указано «если иное не предусмотрено законом или договором». Поэтому, в нашем случае приоритет имеет договор аренды. Увы, но раздел про обстоятельства непреодолимой силы, в общем, никто не читает и никогда не читал, в лучшем случае его пробегали глазами и иронически улыбались. Теперь же мы вынуждены действовать по тем механизмам, которые заложены в договоре.

Для подготовки статьи мы детально проанализировали 36 договоров аренды, из имеющихся в наших запасах, это не только московские ТЦ, но это позволяет нам понимать общую тенденцию действий сторон.

Один из основных моментов. 

Из 36 договоров, 27 (!) содержат оговорку о возможности неисполнения обязательств в связи с наличием обстоятельств непреодолимой силы только в той части, в которой такие обстоятельства препятствуют исполнению, в остальной же части обязательства подлежат исполнению в полном объеме. Это означает буквально следующее, арендатор должен будет доказать, что такие обстоятельства (в нашем случае эпидемия) прямо не дают арендатору возможностей исполнить конкретное обязательство. Как доказать и кому – это уже другой вопрос.

А есть ли вообще форс-мажор? 

В общем, это основной вопрос, который сейчас фигурирует на рынке. Упираемся мы в тексты договоров. Из 36 договоров, в 29 в качестве «органа», к которому должны обратиться стороны для подтверждения обстоятельств непреодолимой силы – мы нашли Торгово-промышленную палату. Как это проникло на рынок и в договоры, и кто стал родоначальником этого условия договора, мы сейчас не узнаем, но есть такой факт. Для облегчения души свалим все на арендодателей, ведь мы работаем с их типовыми формами. В остальных 7 указан «уполномоченный орган». По факту, мы столкнулись со следующим – ТПП в Москве не свидетельствует форс-мажоры по внутренним контрактам.

В частности, в имеющемся у нас письме от ТПП указано, что свидетельствование проводится  только по внешнеторговым сделкам, к которым аренда не относится.  ТПП ссылается на Положение о порядке свидетельствования ТПП РФ обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажора) и на тот факт, что в данном Положении прямо указаны только внешнеторговые сделки, факт указания в договоре воли сторон на обращение в ТПП – роли не играет, по аналогии Положение не применяется, хотя мы полагали обратное.

У нас остаются «иные уполномоченные органы» и «иные государственные органы». У многих возникает вопрос, является ли Мэр города Москвы «иным уполномоченным органом»? С точки зрения пункта 2 статьи 5 Устава города Москвы высшим должностным лицом города Москвы, возглавляющим высший исполнительный орган государственной власти города Москвы, является Мэр Москвы. Указом Мэра, о котором все знают, установлено «распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является …………………… обстоятельством непреодолимой силы». Можно ли на основании этого признания считать форс-мажор наступившим для договоров аренды? При системном толковании условий договоров, мы склоняемся к отрицательному ответу. Везде и повсеместно нужно доказывать, что эти обстоятельства мешают исполнять договор аренды, и в какой части мешают.

Следующая «замануха»

Ну, тут все 36 договоров, дружно говорят о том, что расторгнуть договор аренды можно только в случае если обстоятельства непреодолимой силы длятся 1-3-6 месяцев и более. То есть, даже если мы доказали, подтвердили, получили документы, с этого момента мы должны ждать некий срок, в течение которого обстоятельства должны длиться.

451 статья. 
Про нее вообще ничего говорить не будем, это все теория, в сложившихся обстоятельствах. По причине того, что из 36 договоров все 36 содержат прямой запрет на использование 451 статьи сторонами. Стороны сами и добровольно отказались от этого права.

Платить или нет? 

Это вообще просто первый вопрос. Арендаторы констатируют падение трафика, арендодатели утверждают, что «все ок». Правда, скорее всего, как обычно где-то посредине. Но проблема в том, что падение трафиков и выручек, даже если оно стало следствием эпидемии никак не связано с обязанностью по оплате арендной платы. Возможно, государственными органами будет закрыто все кроме аптек и фуд-ритейла и тогда на помощь придут другие формулировки договоров. Особенно та, за которую мы очень любим драться на переговорах «Арендатор вправе расторгнуть договор если Помещение/Здание будет закрыто по решению государственных или муниципальных органов на срок….». А также любые формулировки, связанные с невозможностью использования Помещения по целевому назначению. Под эти же критерии попадет право прекратить выплату арендной платы при невозможности использования помещения по целевому назначению.

Короткий итог:

  • во многих договорах не работающие формулировки про ТПП, форс-мажоры будем подтверждать по суду;
  • процедура будет стандартной: досудебная претензия – исковое заявление – судебное разбирательство;
  • если ТЦ будут закрыты, юридически, станет легче с реализацией прав;
  • необходимо прямо с лупой изучить договоры и быть готовыми заранее, чтобы не терять драгоценное время, если обстановка изменится, вы должны знать по каким проектам карантин поможет вам закрыться и иметь возможность направить уведомления на следующий же день;
  • договариваться нужно, но подготовиться к военным действиям – стоит заранее.

Источник: new-retail.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Девелопер Upside Development получил разрешение на строительство бизнес-центра в Кунцево

Девелопер Upside Development получил разрешение на строительство офисно-делового центра класса «А», расположенного на улице Молдавская, в двух минутах от нового транспортно-пересадочного узла «Кунцевская». Общая площадь бизнес-центра составит 36 тыс. кв. м. В рамках строительства будет создано 3500 новых рабочих мест. 

«Метриум»: Самые продаваемые апарт-комплексы Москвы по итогам 2023 года

На долю 15 самых продаваемых апарт-комплексов Москвы приходится 74,2% от общего объема сделок в этом сегменте по 2023 года, подсчитали аналитики «Метриум». Относительно 2022 года количество сделок по ДДУ с апартаментами в столице выросло на 25,9%, объем реализованной площади – на 13,6%.

Компания PIONEER завершила строительство двух кварталов LIFE Варшавская

Девелопер PIONEER успешно прошел комплексную проверку Мосгосстройнадзора и получил Разрешение на ввод в эксплуатацию (РнВ) кварталов 4 и 5 проекта LIFE Варшавская. Здания общей площадью 105 тыс. кв. м построены в районе Москворечье-Сабурово рядом со станцией метро «Варшавская» по адресу: 1-й Котляковский пер., д.4, корп. 3, 4.

IBC Real Estate: Регионы установили складской рекорд

По данным аналитиков IBC Real Estate, по итогам 2023 года совокупный объем купленных и арендованных складских площадей по всей России составил 6,1 млн кв. м, что является максимальным значением за всю историю складского рынка и в 2,5 раза превышает показатель прошлого года. Предыдущее пиковое значение было установлено в 2021 году, когда спрос достиг 4 млн кв. м, что в 1,5 раза меньше нового рекорда.

«ВКонтакте» с историей: Pridex завершил реновацию штаб-квартиры крупнейшей социальной сети в России

Первый и главный офис социальной сети «ВКонтакте» начал работу в самом центре Санкт-Петербурга после масштабного обновления. Реновация штаб-квартиры компании в историческом Доме Зингера на Невском проспекте проведена командой Pridex всего за четыре месяца.

MR Group и РГХПУ им. С.Г. Строганова подписали стратегическое партнерство

Продолжая развивать связи с миром искусства, компания MR Group 13 февраля подписала соглашение о долгосрочном партнерстве с Российским государственным художественно-промышленным университетом имени С.Г. Строганова (РГХПУ, «Строгановка»). Документ предполагает сотрудничество по целому ряду направлений, включая разработку арт-объектов для проектов девелопера и организацию образовательной и просветительской деятельности на территории жилых комплексов.

Apollax Space расширяет сотрудничество с LEPTA CAPITAL

Apollax Space арендовала у LEPTA CAPITAL 2 653 кв. м в многофункциональном комплексе Technopark Plaza в Даниловском районе. Внутри разместятся 8 готовых гибких офисов на 418 рабочих мест в формате turnkey с ремонтом и отделкой. Стороны заключили договор на взаимовыгодных условиях на 8 лет.

«Врубеля 4» стал самым камерным премиальным жилым проектом в Москве

Девелоперы в 2023 году ввели в эксплуатацию в Москве 10 премиальных домов общей площадью 711 тыс. кв. м. Единственным домом такого класса на Соколе, построенным в прошлом году, стал «Врубеля 4». Одновременно он — самый камерный премиальный жилой проект, введённый в эксплуатацию в городе, —…

O1 Standard успешно прошла инспекционную проверку системы экологического менеджмента

В O1 Standard прошла первая инспекционная проверка системы экологического менеджмента (СЭМ) на соответствие требованиям стандарта ГОСТ Р ИСО 14001. Оценке подлежали актуальность документации и приверженность СЭМ, заинтересованность высшего руководства в функционировании системы, нацеленность на ее постоянное улучшение, а также функционирование в бизнес-центрах «ЛеФОРТ» и «Белая площадь».

IPG.Estate: Объём поглощения офисной недвижимости Петербурга побил рекорд в 2023

Аналитики IPG.Estate подготовили обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2023 года. Суммарный объём поглощения офисных площадей составил более 220 тыс. кв.м. С учётом активного спроса и малого объёма запланированного ввода, в 2024 можно ожидать повышения ставок аренды в пределах 10%.