III Консенсус-прогноз – итоги 4 кв.2016

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

В целом, по итогам 4 кв.  2016 года отклонение от прогноза незначительное по многим показателям. Самый точный прогноз  был дан по уровню вакантных площадей офисов класса В, различие прогноза и факта по которому составило менее 1%.  Максимальное отличие между прогнозными и фактическими значениями наблюдалось по средневзвешенной цене торговой недвижимости – 21,5% (соотвественно 286 984 руб./кв. м и 236 130 руб./кв.м).

Прогноз по средневзвешенной цене превысил факт на 15,2%, а по средней ставке – на 3,0%.

Макроэкономика
Различие по стоимости барреля нефти составило  5,6% (48 долларов за баррель – прогноз, 51 доллар – факт). Индекс ММВБ был предсказан с точностью 5,1% (1 963 – прогноз и 2 068 – факт). Прогноз курса доллара (66,6 рублей) оказался на 5,8% ниже фактического (63,0), прогнозный курс евро (75,6 рублей) меньше фактического (68,0) на 11%.

Торговая недвижимость
Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 21,5% (286 984 рублей за кв. м. – прогноз, 236 130 рублей за кв. метр – факт). Однако, если говорить о стоимости «квадрата» в стрит-ритейле в пределах Садового кольца, то прогнозная средневзвешенная цена (1 023 300 руб./кв. м) на 9,1% оказалась ниже факта (1 125 127 руб./кв. м).

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 7,2% меньше фактической (30 317 и 32 682 руб./кв.м/год). Значительное расхождение зафиксировано в сегменте стрит-ритейла центра Москвы:  разница между фактическими (73 266 руб./кв.м/год) и прогнозными данными (63 106 руб./кв.м/год) составила 13,9%.

Офисная недвижимость
В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 8,2% превзошли факт (230 172 и 212 680 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался выше факта на 4,5% (423 321 и 405 050 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 6,5% выше факта (31 471 рублей за кв. метр в год – прогноз, 29 563 рублей – факт), в то время как в классе В ситуация противоположная и прогноз ниже факта на 6,3% (14 744 и 15 728 руб./кв. м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 3,1%, а в классе В – 0,9%

Жилая недвижимость
В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра ошибка прогноза составила всего 1,4% (194 791 руб/кв.м – прогноз, 192 054 руб/кв.м – факт).

Самые точные эксперты
Среди участников прогноза по итогам 4 квартала 2016 года наиболее точный прогноз оказался у Болотникова А. (отклонение – 6,7%), на втором месте – Алясов А. (отклонение – 7,7%) и на третьем – Красавчикова С. (отклонение –  7,8%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показала Плотникова Е. и с тремя – Болотников А.

Проект Консенсус-прогноз реализуется при поддержке информационных спонсоров:

Генеральный партнер – РИА Недвижимость

Генеральный интернет-партнер – Arendator.ru

Генеральные информационные партнеры –  журнал «МОЛЛ» и журнал CRE

Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров

Официальный информационный партнер – журнал «Недвижимость и Цены»

Деловой информационный партнер – РГУД

Интернет-партнеры: Retailer.ru, NewRetail.ru, ShopAndMall.ru, CRE.ru, ComEstate.ru, Dm-realty.ru, Urbanus.ru

Консенсус-прогноз Квартал  Прирост, %
Показаьтель 3 кв. 2016 4 кв. 2016 3-4 кв. 2016
1 Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м 213 519 213 766 0,1%
2 Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м 287 447 286 984 -0,2%
3 Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м 1 013 728 1 023 300 0,9%
4 Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м 230 343 230 172 -0,1%
5 Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м 415 034 423 321 2,0%
6 Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год 18 675 18 962 1,5%
7 Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год 30 334 30 317 -0,1%
8 Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год 61 912 63 106 1,9%
9 Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м 192 832 194 791 1,0%
10 Курс рубль/доллар США 65 67 2,8%
11 Курс рубль/евро 73 76 3,0%
12 Цена барреля нефти Brent, дол. 47 48 1,7%
13 Индекс ММВБ 1 944 1 963 1,0%
14 Уровень вакантных площадей офисов класса А, % 27 26 -0,9%
15 Уровень вакантных площадей офисов класса B, % 16 16 -0,4%
16 Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год 31 534 31 471 -0,2%
17 Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год 14 769 14 744 -0,2%

Динамика фактических показателей

Факт   Квартал

 

Прирост, %
Показаьтель 3 кв. 2016 4 кв. 2016 3-4 кв. 2016
1 Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м 209 046 185 551 -11,2%
2 Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м 268 865 236 130 -12,2%
3 Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м 1 033 019 1 125 127 8,9%
4 Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м 213 309 212 680 -0,3%
5 Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м 426 102 405 050 -4,9%
6 Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год 18 476 18 409 -0,4%
7 Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год 31 719 32 682 3,0%
8 Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год 66 603 73 266 10,0%
9 Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м 210 996 192 054 -9,0%
10 Курс рубль/доллар США 67 63 -5,7%
11 Курс рубль/евро 72 68 -5,7%
12 Цена барреля нефти Brent, дол. 47 51 8,3%
13 Индекс ММВБ 1 962 2 068 5,4%
14 Уровень вакантных площадей офисов класса А, % 24 26 7,6%
15 Уровень вакантных площадей офисов класса B, % 16 16 -0,6%
16 Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год 29 135 29 563 1,5%
17 Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год 14 470 15 728 8,7%

Отклонения прогнозных показателей от фактических

Показатель Консенсус-прогноз 4 кв. 2016 Факт    4 кв. 2016 Прирост, % 3-4 кв. 2016
1 Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м 213 766 185 551 15,2%
2 Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м 286 984 236 130 21,5%
3 Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м 1 023 300 1 125 127 -9,1%
4 Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м 230 172 212 680 8,2%
5 Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м 423 321 405 050 4,5%
6 Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год 18 962 18 409 3,0%
7 Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год 30 317 32 682 -7,2%
8 Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год 63 106 73 266 -13,9%
9 Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м 194 791 192 054 1,4%
10 Курс рубль/доллар США 66,6 63,0 5,8%
11 Курс рубль/евро 75,6 68,0 11,1%
12 Цена барреля нефти Brent, дол. 48,2 51,0 -5,6%
13 Индекс ММВБ 1 963 2 068 -5,1%
14 Уровень вакантных площадей офисов класса А, % 26,4 25,6 3,1%
15 Уровень вакантных площадей офисов класса B, % 15,7 15,8 -0,9%
16 Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год 31 471 29 563 6,5%
17 Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год 14 744 15 728 -6,3%

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.

Графики

Источник: arendator.ru

Поделиться!