Руководитель юридического сопровождения недвижимости компании АЛР Групп, Иван Аменицкий

Руководитель юридического сопровождения недвижимости компании АЛР Групп, Иван Аменицкий поделился в интервью с читателями журнала OFFICE NEWS своим опытом в сфере согласования долгосрочных договоров аренды и регистрации их в Росреестре.

— Что собой представляет регистрация договора аренды, в каких случаях она обязательна?

Это процесс по внесению регистрационной записи об обременении в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), за ведение которого ответственен Росреестр. Регистрация договора обязательна в случае заключения договора аренды на срок свыше 12 месяцев.

— Как регистрируется перепланировка помещения, в случаях если были фактические изменения и какая ответственность за отсутствие регистраций таких изменений?

Необходимо подготовить техническую и проектную документацию, а именно технический план, проект перепланировки и техническое заключение, на основании, которых обратиться с заявлением в Росреестр о кадастровом учете изменений помещений. В случае, если на регистрацию будет предъявлен договор аренды помещения, перепланировка которого не зарегистрирована в ЕГРН, то в регистрации такого договора аренды будет отказано.

— Почему стоит выбирать консультанта для регистрации долгосрочных договоров и как выбрать качественного консультанта?

Чтобы избежать приостановлений или вовсе отказов в регистрации договора аренды, что может привести к упущенной прибыли от коммерческого использования помещений, важно выбрать компанию, имеющею многолетний опыт в сфере кадастрового учета и регистрации прав, которая даст 100% гарантию результата под ключ, АЛР Групп один из примеров именно такой компании.

— Как правило, кто является заказчиком услуги: арендатор или арендодатель?

Для регистрации договора аренды достаточно заявления любой из сторон. Однако, если произведена перепланировка, то в этом случае необходимо заявление собственника на кадастровый учет изменений объекта недвижимости, выступающего предметом аренды.

— Какая стоимость этих услуг по регистрации договора, из чего она складывается и какие расходы включает в себя для клиента?

Стоимость услуг определяется исходя из следующих факторов: от наличия и вида перепланировки до площади объекта. В расходы клиента входят: обследование объекта кадастровым инженером, подготовка технического плана, проекта перепланировки и технического заключения (в случае наличия перепланировки), правовая экспертиза документов по объекту, подача заявления и комплекта документов на регистрацию, устранение замечаний (при наличии таковых) и получение зарегистрированного договора аренды.

Например, для регистрации договора аренды на помещение с перепланировкой в ТЦ Водный общей площадью 348 кв.м стоимость работ под ключ составила 470 т. руб.

— Какой тип клиентов наиболее активен на текущем рынке? Ощущаете ли вы тенденцию выхода на рынок арендаторов, рассматривающих долгосрочную аренду недвижимости?

Наиболее активны конечно же ТЦ И БЦ и мы на своем опыте очень хорошо это ощущаем. Сегодня один из наших ключевых клиентов – международный холдинг RENAISSANCЕ, закончивший строительство одного из лучшего небоскреба в мире — объект Нева Тауэрс в Москва-Сити, где передаваемые в аренду помещения башни занимают площадь около 170 000 кв.м.

— Да, я читала на Вашем сайте , что Вы занимаетесь этим проектом. Расскажите поподробнее, что включают в себя работы с таким значимым для Москвы объектом.

1-й этап проекта Neva Towers – башня с апартаментами и коммерческими помещениями в стилобатной части общей площадью 186 000 кв.м. – успешно реализован АЛР Групп в ноябре 2019 г. Наша компания подготовила технический план на весь объём строительства по башне, а это 79 этажей, 848 апартаментов, 1701 машино-мест, более 1000 помещений, также мы оказали полное юридическое сопровождение застройщику по всему циклу кадастрового учёта объектов, вплоть до регистрации прав собственности. Проект длился около года. В 2020 году мы планируем с такими же положительными результатами и минимальными сроками выполнить аналогичные работы для ООО «СТ Тауэрс» по второму этапу строительства – офисной башне с помещениями под ритейл.

 — Какие вопросы могут возникнуть при оформлении и регистрации в Росреестре долгосрочного договора аренды?

Здесь разные могут быть ограничения. От наличия кадастровых, реестровых и технических ошибок до непогашенных обременений, в виде ареста или запрещений препятствующих регистрации, а также разночтений в данных ЕГРН и представленных на регистрацию документах.

— Как Ваш опыт помогает в решении нестандартных вопросов?

За 7 лет работы в органе кадастрового учета и регистрации прав я столкнулся с большим количеством нестандартных проектов. Полученные в результате такого опыта знания помогают мне искать пути решения фактически любых запросов, поступающих от клиентов.

Например, у клиента срывалась сделка по продаже нежилого здания в центре Москвы. Росреестр отказал в регистрации, т.к. площадь его объекта в ЕГРН не соответствовала площади объекта, указанной в документах, хотя клиент настаивал, что ранее он привёл в соответствие все характеристики объекта. Когда он обратился в нашу компанию, мы провели глубокую правовую экспертизу и выяснили, что по тому же адресу есть «фантомный» объект с похожими характеристиками, но с другой площадью. Мы приняли решение снять «фантомный» объект с кадастрового учета, т.е. присвоили ему архивный статус. После чего сделка была благополучно зарегистрирована.

— Современный офисный объект – какой он?

В последнее время прослеживается тенденция, что во вновь возводимых объектах недвижимости офисные части ставятся на кадастровый учет целыми этажами под open space.

 

Благодарим за предоставленный материал пресс-службу компании АЛР Групп, чтобы получить более подробную информацию об услугах компании переходите на сайт АЛР Групп:

https://alrkadastr.ru/?utm_source=nedvizhimostsait&utm_medium=cpc&utm_campaign=reklama&utm_content=faq&utm_term=reklama