Как введение платных парковок изменило предпочтения арендаторов?
Марина Кононенко, директор по маркетингу ГК «ИТКОЛ»
С 2013 г. власти Москвы запустили платную парковку в центре города. Главным мотивом стала потребность снизить загруженность улично-дорожной сети в столице. Спустя четыре года видно, что это скорее удалось. Однако новая реальность повлияла на предпочтения арендаторов коммерческой недвижимости в центре Москвы. И пока у арендодателей нет особых инструментов, чтобы повлиять на их поведение. К тому же девелоперы до сих пор закладывают в проекты минимум собственных парковочных мест.
Пробок меньше, но парковок не хватает
Недавно консалтинговая компания PwC представила сравнительный анализ уровня потребления и градостроительного развития Москвы относительно других крупнейших мировых городов (Нью-Йорка, Сингапура, Гонконга, Пекина, Шанхая, Сеула, Берлина, Лондона, Сан-Паулу, Токио и Мехико). Из этого анализа следует, что загрузка улично-дорожной сети в Москве за последние 4 года сократилось на треть — с 57% до 44%.
По данным департамента транспорта Москвы, среднее время в пути в зонах платных парковок сократилось на 5 минут, а средняя скорость автомобилей в часы пик увеличилась на 6%. Количество поездок из дома на работу и обратно сократилось на 15%, люди пересаживаются на общественный транспорт: на 13% вырос пассажиропоток наземного городского транспорта и на 9% — в метро.
С 2013 г. зоны платных парковок в Москве разрослись до третьего транспортного кольца, сегодня к ним относится 37% территории столицы. При этом главное слабое место в инициативе городских властей — недостаточное количество парковочных мест на наземных и подземных парковках.
В 2012 г. в центре столицы было 6100 машино-мест в пределах Бульварного кольца и еще 1850 – на плоскостных парковках. Сегодня в пределах первого транспортного кольца оборудовано более 3700 платных парковочных мест. При этом продолжает расти число зарегистрированного в Москве автотранспорта, в 2016 г. увеличившись на 255,5 тыс. до 4,2 млн автомобилей.
Арендаторы смотрят на окраины
Введение платных парковок привело к децентрализации спроса на коммерческую недвижимость в центре Москвы. Главным мотивом здесь становится не комфорт сотрудников компании-арендатора, а удобство для ее клиентов и борьба за покупателя: в первую очередь платные парковки стали головной болью для бизнеса из сферы услуг с большой проходимостью.
Если раньше компании с высоким клиентским трафиком старались арендовать офис в центре, то теперь готовы рассматривать варианты аренды за пределами ТТК. Там можно найти достаточно объектов коммерческой недвижимости любого класса. Арендаторов привлекают бесплатная стихийная парковка, а также более низкие по сравнению с центром ставки на аналогичные помещения. Но здесь есть и минусы: до таких объектов сложнее добираться из разных концов Москвы, кроме того, действуют стереотипы об их более низком статусе.
При этом нельзя говорить, что арендаторы целенаправленно выходят из зоны платных парковок: все-таки новые условия не так критичны для бизнеса. Скорее арендаторы задумываются о переносе локации при выборе нового объекта.
Арендодатели ограничены в ресурсах
Как в таком случае поступать собственникам объектов в пределах ТТК? Им остается только снижать ставки и по максимуму использовать собственную парковку. Если же речь идет о новом строительстве, то девелоперам стоит закладывать в объект максимально возможное количество собственных парковочных мест.
Свои парковки есть у большинства объектов коммерческой недвижимости. Объекты класса А и В+ чаще всего имеют и подземный, и наземный паркинг, здания классом ниже – только наземную охраняемую парковку. Почти все машино-места — платные, за исключением случаев с рекламными акциями или специальными предложениями.
Если у офисного здания нет собственной парковки, это сильно снижает конкурентную привлекательность. Но даже ее наличие не всегда позволяет до конца решить проблему. В среднем по рынку одно м/м приходится на 100 кв. м площади, то есть примерно на 10 сотрудников. Это не позволяет арендовать места для всех сотрудников и к тому же бьет по карману.
По этой же причине в офисах гостевая парковка для клиентов арендатора – скорее исключение, чем правило. В таких условиях собственная большая охраняемая парковка становится важным конкурентным преимуществом.
Девелопмент не в пользу машино-мест
Строительство собственных парковочных мест упирается в наличие у арендодателя земельного участка и площади пятна застройки. Кроме того, рентабельность парковки значительно ниже, чем у потенциальных офисных или торговых помещений. Поэтому девелоперы делают выбор в пользу последних, что приводит к дефициту парковочных мест. Подземные паркинги закладывают в объекты высокого класса, что заметно увеличивает стоимость строительства.
Принцип «лучше арендные площади, чем парковочные места» существовал еще до введения платных парковок в центре Москвы. И столичные девелоперы коммерческой недвижимости продолжают придерживаться его до сих пор, закладывая в проекты то же 1 м/м на 100 кв. м и увеличивая площадь, пригодную для аренды, в ущерб парковке. В результате этот подход приводит к простым помещениям.
Таким образом, после введения платных парковок в центре Москвы рынок столичной коммерческой недвижимости становится децентрализованным. Арендодатели все больше задумываются о создании дополнительных парковочных мест, а арендаторы с большим потоком посетителей рассматривают объекты за пределами третьего транспортного кольца. Эти факторы оказывают заметное, но не определяющее влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости в Москве.
Источник: cre.ru
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Игорь Золотухин, F2: Закрыться по периметру — почему командам не стоит отказываться от классического опенспейса
Одно из главных преимуществ гибких офисных пространств — возможность организовать их под нужды команды. При желании на арендованных квадратных метрах можно создать и продуманную систему мини-офисов, и отдельные кабинеты, а можно — сохранить классический опенспейс. Последний вариант часто рассматривается в самую последнюю очередь. Игорь Золотухин, генеральный директор сети гибких офисных пространств F2, рассказывает, почему стоит обратить внимание на опенспейс.
Becar FM и ADG group заключили договор на обслуживание 11 районных центров сети «Место встречи»
Управляющая компания Becar Facility Management и девелоперская компания ADG group заключили договор на оказание услуг по административному управлению, техническому обслуживанию, внешней и внутренней уборке 11 районных центров под брендом «Место встречи» общей площадью более 100 тыс. кв. м.
Определены итоги Премии IPI Award 2023 и объект, получивший звание «Выбор года»
В 2023 году Премия IPI Award (Innovative Public Interior Award), вручаемая лучшим реализованным общественным интерьерам, демонстрирующем новаторские и визионерские идеи, прошла во второй раз и вновь продемонстрировала огромный интерес со стороны российских архитекторов, дизайнеров и экспертов в области дизайна интерьеров.
«Дом Дау» лидирует по объему предложения в центре Москвы
Самый высокий строящийся небоскреб Европы «Дом Дау» лидирует по объему предложения на первичном рынке Центрального административного округа (ЦАО). Девелопер проекта – ГК «Сумма элементов».
MR Group — о строительстве II очереди «Павелецкая Сити»: фасады, лобби, лифты, паркинг и общественные пространства
Вторая очередь проекта «Павелецкая Сити» от MR Group и Level Group готовится к вводу в эксплуатацию во II квартале 2024 года. В корпусах «Кэри», «Хамфри», «Ингрид» и «Вивьен» второй очереди запроектировано 856 квартир общей площадью 51 тыс. кв. м, на данном этапе активно проводятся работы по отделке фасадов, мест общего пользования на этажах, идет монтаж инженерных систем и лифтового оборудования, отделка квартир и благоустройству территории.
FORMA и оператор сервисных офисов Business Club подписали договор аренды в PORTA Workplace
Девелопер FORMA и оператор сервисных офисов полного цикла Business Club подписали договор аренды двух этажей в бизнес-центре PORTA Workplace. На площади 3 583 кв. м компания запустит новый вид сервисных офисов, ориентированных как на арендаторов, так и на частных инвесторов. Брокер сделки – международная консалтинговая компания Nikoliers.
ГК «РИОТЭКС» расширяет портфель объектов
Группа компаний «РИОТЭКС» активно расширяет свой портфель недвижимости. В марте этого года компания приобрела новый объект, который располагается по адресу: ул.Автозаводская, 14.
В Обручевском районе построят офисный комплекс по городской программе
Инвестор AFI Development приступил к возведению офисного комплекса по соглашению в рамках программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Об этом сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
MR Group раскрыла детали благоустройства Symphony 34
Девелоперская компания MR Group приступила к благоустройству территории премиального жилого комплекса Symphony 34. Общая площадь работ составляет почти 1,2 га. В настоящий момент производится укладка черновых слоев на кровле подземного паркинга, которая станет основой для будущего благоустройства — этот этап выполнен на 65%. Внутреннее благоустройство территории комплекса Symphony 34 зонировано на 4 части: секретный сад, зона с гамаками, детская площадка и место для пикника.
Barnes International Moscow: 60% компаний в Москве предпочитают покупку офисов аренде
Под развитие своего бизнеса ищут помещения представители производства, IT-индустрии, консалтинга, транспортного сектора, торговли, проектных бюро и так далее, сообщает пресс-служба компании Barnes International Moscow.