Каждому по потребностям: рынок гибких офисных пространств в Москве растет количественно и меняется качественно
Институт долгосрочных арендных отношений попал сегодня в зону турбулентности, это заставит рынок коммерческой недвижимости трансформироваться в сторону гибкости, и офисный сегмент в нем – не исключение. Все больше собственников, операторов и арендаторов начинают интересоваться так называемыми гибкими (flex) офисами и их новой модификацией: офисами по модели build-to-suit.
Расставание будет легким
Гибкий сервисный офис – это готовое пространство c уже установленной мебелью и оборудованием, выполненное по всем современным требованиям и стандартам, которое легко можно подстроить под потребности нового арендатора: поменять планировку, дизайн, внедрить в оформление пространства корпоративный стиль. При этом вложения в ремонт и оборудование, издержки на клининг, интернет, эксплуатацию и расходные материалы будут включены в ставку аренды, сроки которой, в отличие от классической, начинаются от 12-18 месяцев. В случае расширения или уменьшения компании-арендатора оператор в рамках договора предоставит новый офис, соответствующего размера, а если у него такой возможности не найдется – «разлука будет без печали» и без штрафных санкций.
По европейскому пути, но быстрее
Согласно исследованию JLL, по объему предложения flex-офисов российский рынок растет быстрее европейского – на 50% в год: в 2018 году их доля составляла 0,5% от всего объема офисной недвижимости, а в 2020 уже 1,5%.
До пандемии в Москве в 2020 ожидалось открытие 14 подобных площадок общей площадью 64 000 кв.м. Уже работают в гибких офисах такие крупные компании, как банк «Тинькофф», МТС, Росбанк, ВТБ, «Яндекс», X5 Retail Group, Huawei и другие. Сейчас строительство новых объектов офисной недвижимости замедлилось из-за карантина, рынок сжался, падение объемов купленных и арендованных площадей в столице в этом году может достичь 20%, но сегмент гибких офисов будет расти, так как и малые, и средние, и крупные компании в условиях неопределенности будут стараться оптимизировать расходы на аренду и не нести рисков капитальных вложений и штрафов за выход из договора.
Пандемия ускорит этот процесс (операторы сервисных пространств могут взять на себя риски собственников недвижимости, заключая договоры с ними на 7-10 лет и предоставляя гибкие условия найма арендаторам), и изменит его качественно – гибкими офисами стали интересоваться уже не только небольшие IT-компании, но и государственные и производственные компании.
Ключ от новой ниши
Уже несколько лет рынок классической аренды уверенно движется в сторону формата build-to-suit («офис под ключ», далее – BTS), поскольку в ситуации экономической нестабильности, которая уже стала нормой для нас, это позволяет снижать риски спекулятивного строительства объектов, а также учитывать специфику потребностей будущих арендаторов. К примеру, наши первые площадки («Space 1 Композиторская» и «Space 1 Арбат») мы создавали как готовое, универсальное, стильное и технологичное пространство, которое можно быстро можно адаптировать под несложные запросы арендатора (поменять формат рассадки, добавить брендирование, по уже заложенным направляющим выделить новую переговорную и т.д). А новые площадки на «Большевике», «Фабрике Станиславского» и «ЛеФОРТе» – планируем реализовать уже в формате BTS, что позволит нам учесть самые строгие и неожиданные ТЗ клиента и выполнить их за короткий срок – 3-4 месяца. Так, только за последний месяц к нам пришли четыре клиента на формат BTS: две компании, связанные с IT, и две компании из сегмента FMCG. Вот пример из конкретного ТЗ: необходимо организовать помещение под ситуационный центр, в котором необходима огромная панель из мониторов, где инженеры 24х7 отслеживают динамику изменений на объектах. Другой кейс: для финтех-компании, которая имеет банковскую лицензию, нужен офис, который, в том числе, может пройти все требования закона о банковской деятельности (контроль доступа, видеонаблюдение, зарезервированная IT-инфраструктура, организация работы с «чувствительными» документами).
Казалось бы, арендатору проще взять в таком случае прямую аренду на пять лет и построить там все «под себя» самостоятельно, но не у всех есть желание тратить на это время и ресурсы, отвлекать сотрудников и огромные деньги из оборота, заниматься непрофильной для себя архитектурой, строительством и эксплуатацией офиса. Опытный же оператор может оперативно создать такое пространство и «размазать» все капитальные затраты по арендным платежам. Арендатор может быть уверен, что новый офис будет не только соответствовать его специфическим задачам, но и станет современным и стильным, поскольку у оператора накоплен большой опыт в реализации таких проектов.
На вырост
На сегодняшний день рынок built-to-suit офисов корпоративного класса для крупных клиентов только зарождается, но очевидно, что он будет развиваться и привлечет других операторов помимо Space 1. С точки зрения географии пока запрос на такой формат фиксируется только в Москве, так как в регионах рынок коммерческой недвижимости отличается от столичного: бизнес-сообщество там менее профессионально, меньше и сами площадки, более короткие договоры аренды и по-другому выстроены отношения с кредиторами. Следовательно, там нет и главной задачи большинства собственников недвижимости – надолго сдать помещение надежной компании, чтобы обеспечить свои обязательства перед залогодержателями.
Но рано или поздно возможности build-to-suit оценят и в регионах, только масштабы запросов там будут скромнее, но зато – более массовыми. В Москве же и городах-миллионниках к build-to-suit неизбежно придут компании, уверенные в своих перспективах на ближайшие 5-10 лет: госкорпорации, IT и банковский сектор, крупные зарубежные компании.
Источник: hsnob.ru
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Apollax Space расширяет сотрудничество с LEPTA CAPITAL
Apollax Space арендовала у LEPTA CAPITAL 2 653 кв. м в многофункциональном комплексе Technopark Plaza в Даниловском районе. Внутри разместятся 8 готовых гибких офисов на 418 рабочих мест в формате turnkey с ремонтом и отделкой. Стороны заключили договор на взаимовыгодных условиях на 8 лет.
«Врубеля 4» стал самым камерным премиальным жилым проектом в Москве
Девелоперы в 2023 году ввели в эксплуатацию в Москве 10 премиальных домов общей площадью 711 тыс. кв. м. Единственным домом такого класса на Соколе, построенным в прошлом году, стал «Врубеля 4». Одновременно он — самый камерный премиальный жилой проект, введённый в эксплуатацию в городе, —…
O1 Standard успешно прошла инспекционную проверку системы экологического менеджмента
В O1 Standard прошла первая инспекционная проверка системы экологического менеджмента (СЭМ) на соответствие требованиям стандарта ГОСТ Р ИСО 14001. Оценке подлежали актуальность документации и приверженность СЭМ, заинтересованность высшего руководства в функционировании системы, нацеленность на ее постоянное улучшение, а также функционирование в бизнес-центрах «ЛеФОРТ» и «Белая площадь».
IPG.Estate: Объём поглощения офисной недвижимости Петербурга побил рекорд в 2023
Аналитики IPG.Estate подготовили обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2023 года. Суммарный объём поглощения офисных площадей составил более 220 тыс. кв.м. С учётом активного спроса и малого объёма запланированного ввода, в 2024 можно ожидать повышения ставок аренды в пределах 10%.
RD Management усиливает услуги коммерческого консалтинга и управления недвижимостью
RD Management объявляет о подписании соглашения о стратегическом партнерстве с компанией «Брокерус».
Capital Group завершила строительство промышленного объекта в Крекшино
Capital Group завершила строительство промышленного объекта в Крекшино. Индустриальный проект «Крекшино» площадью более 16 тыс. кв. м реализуется в рамках городской программы по созданию мест приложения труда.
В Пресненском районе открылся премиальный фитнес-клуб Crocus Fitness ELEVEN с инновационным оборудованием и панорамным куполом
Знаковый международный оператор фитнес-индустрии, сеть Crocus Fitness, представила новый премиальный клуб в дизайнерском доме ELEVEN на Звенигородском шоссе. В Crocus Fitness ELEVEN предусмотрен бассейн с роскошным панорамным куполом, инновационное фитнес- и SPA-оборудование. Тренерский состав включает олимпийских чемпионов и чемпионов России.
В первой очереди Промпарка Сенькино забронировано 45% площадей
По итогам 2023 года в первой очереди Промышленного парка Сенькино от компании Parametr было забронировано 45% площадей. В частности, в Сенькино будут производить оборудование для переработки картона, оборудование для водоочистки и другие материалы.
«Метриум»: В «Большом Сити» до 2035 года построят 5 млн кв. м недвижимости
В 2023 году в «Большом Сити» стартовали продажи трех жилых проектов – это самая высокая девелоперская активность с 2020 года. Сейчас в данной локации застройщики реализуют 15 жилых и апарт-комплексов. Квадратный метр в них стоит на 36% больше, чем в среднем по Москве. Эксперты «Метриум» рассказывают о рынке недвижимости «Большого Сити».
К 2027 году MR Group построит образовательную инфраструктуру для 4,5 тысяч детей
К 2027 году компания MR Group построит на территории своих жилых проектов школы, образовательные центры и детские сады более чем на 4,5 тысяч мест. Образовательная инфраструктура создается в комплексах D1, City Bay, «Павелецкая Сити»*, Symphony 34, MOD, «Селигер Сити», «Метрополия, «У Реки. Эко Видное 2.0» и в городском квартале SLAVA.