Коллективное Открытое письмо представителей индустрии коммерческой недвижимости отправлено Володину

Коллективное Открытое письмо представителей индустрии коммерческой недвижимости, собственников и управляющих Бизнес-центров, Бизнес-парков, касательно инициативы Правительства Российской Федерации по предоставлению всем арендаторам недвижимого имущества права на отказ от договора аренды (Законопроект № 953580-7) направлено сегодня Председателю Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации  В.В. Володину (Копия есть «OFFICE NEWS»).

Компании сектора коммерческой недвижимости выражают серьезную обеспокоенность в связи с тем, что Правительством Российской Федерации 7 мая 2020 года был внесен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации законопроект №953580-7. Указанный законопроект содержит ст.18, которая вносит изменения в статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и в частности включает в эту статью пункт 5, предоставляющий арендаторам недвижимости право на односторонний отказ от договора аренды без возмещения арендодателям каких-либо убытков, если ежемесячный доход арендатора снизился более чем на 50 процентов с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Принятие этого законопроекта может драматичным образом повлиять не только на рынок коммерческой недвижимости, но и на тесно связанный с ним банковский сектор, а также на огромное количество сервисных и других компаний, поставляющих товары, работы и услуги собственникам и арендаторам объектов коммерческой недвижимости. И вместо обеспечения устойчивого развития экономики такая мера приведет к коллапсу отрасли и последствиям, которые по своей разрушительности не сравнятся с последствиями ни одного из экономических кризисов, с которыми успешно справилась российская экономика за современную историю России.

Обращение подписано представителями компаний, владеющих и управляющих более 4 млн кв.м. офисных, торговых и других коммерческих помещений:

ЗАО «O1 Пропертиз Менеджемент», общая площадь коммерческой недвижимости под управлением 600 000 кв.м.

АО «Корпорация А.Н.Д.», общая площадь коммерческой недвижимости под управлением 1 100 000 кв.м.

PPF Real Estate Russia, общая площадь коммерческой недвижимости под управлением 500 000 кв.м.

KR Properties, общая площадь коммерческой недвижимости под управлением 450 000 кв.м.

OOO «Капитал Груп Маркетинг», общая площадь коммерческой недвижимости под управлением 200 000 кв.м.

ООО «Прайм Пропертиз Менеджмент»/Prime Property Management, общая площадь коммерческой недвижимости под управлением 150 000 кв.м.

АО «ПСН», общая площадь коммерческой недвижимости под управлением 210 000 кв.м.

ООО «Милхаус», общая площадь коммерческой недвижимости под управлением 220 000  кв.м.

Валартис Интернешнл Лимитед/Valartis International Ltd., общая площадь коммерческой недвижимости под управлением 217 000   кв.м.

ООО «Афи Рус», общая площадь коммерческой недвижимости под управлением  333 000  кв.м.

ООО «Девелоперские Решения Недвижимость» / AB Development, общая площадь коммерческой недвижимости под управлением  100 000  кв.м.

Принятие законопроекта №953580-7 приведет к нарушению ст.ст. 19, 34, 35, 45 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, поскольку положения законопроекта допускают произвольное вмешательство в существующие арендные правоотношения без конституционных на то оснований. Такое вмешательство ограничит гарантии права собственности, допуская внесудебное лишение арендодателей имущественных прав, входящих в содержание договоров аренды недвижимости.  То есть принятие законопроекта №953580-7 потрясет основы гражданского законодательства России, невосполнимым образом нарушив баланс интересов участников гражданских правоотношений по договорам аренды недвижимого имущества, ретроактивно повлияв на содержание ранее заключенных договоров и лишив одну из сторон таких отношений права на справедливое судебное разбирательство по вопросу оценки влияния на договор последствий распространения новой коронавирусной инфекции.

Следует отметить, что даже в тех странах, которые имеют возможность оказывать поддержку своей экономики за счет включения «печатного станка», принимаемые меры в отношении арендных отношений не являются столь радикальными и несбалансированными. Так, например, в Германии, закон от 27 марта 2020 года «об уменьшении негативных последствий пандемии COVID-19 в области гражданских правоотношений, банкротства и уголовного права» ввел двухлетний запрет на расторжение договоров аренды по инициативе арендодателей в связи с неисполнением обязательств по уплате арендных платежей в период с 01 марта 2020 г. по 31 мая 2020 г., для уплаты которых арендаторам предоставляется более 2 лет (до 30 сентября 2022 г.). Такой подход с одной стороны позволяет избежать дефолтов арендодателей-собственников объектов недвижимости по обязательствам перед своими кредиторами-залогодержателями (в связи с обесценением предмета залога) и с другой стороны, обеспечивает стабильность гражданского оборота, поскольку позволяет сохранить существующие договоры, предоставляя арендаторам дополнительную свободу в согласовании условий погашения задолженности по арендной плате. Подобная практика применяется и в ряде других развитых экономиках таких стран как Австрия, Великобритания.

Только в этом веке Российская Федерация преодолела два экономических кризиса (2008 и 2014г.г.), каждый из которых заставлял стороны договоров аренды недвижимости находить компромиссные решения на основании действующего гражданского законодательства. И такие решения каждый раз были найдены: стороны изменяли валюту обязательств, механизмы расчета арендной платы и сроки ее внесения, находили новые способы структурирования отношений, которые справедливым для обеих сторон договора образом распределяли реализовавшиеся экономические риски.

Представляется, что государство еще не исчерпало все механизмы поддержки бизнеса, пострадавшего от мер по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции. Так отрасль коммерческой недвижимости рассчитывает на принятие следующих мер поддержки, которые помогут в том числе облегчить экономическую ситуацию для арендаторов недвижимости и откроют для арендодателей возможность договариваться о более льготных условиях с арендаторами:  освобождение от обязанности по уплате налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю под объектами коммерческой недвижимости – в объеме уменьшения арендной платы, предоставленного арендаторам коммерческой недвижимости.

Понимая важность и необходимость принятия срочных мер по обеспечению стабильного развития российской экономики в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, подписавшие это письмо компании тем не менее обращают внимание на то, что недопустимо решать проблемы одних отраслей российской экономики в ущерб другим – вместо ожидаемого стабильного развития экономики такие меры очевидно приведут лишь к турбулентности, столь нежелательной сейчас, когда последствия распространения новой коронавирусной инфекции и меры по борьбе с ее распространением создают и без того непосильную нагрузку для всей экономики Российской Федерации, даже для тех ее отраслей, которым пока не посчастливилось попасть в число официально признанных наиболее пострадавшими.

Благодарим за предоставленную информацию пресс-службу компании PPF Real Estate Russia.