NAI Becar подводит итоги 1Q 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Пресс-служба компании NAI Becar поделилась итогами первого квартала 2018 года на рынке офисов и коворкингов Москвы.

Под влиянием активного спроса рынок офисной недвижимости класса А продолжает восстанавливаться. Так, в отчетном периоде продолжилась тенденция заключения крупных сделок с участием государственных и коммерческих организаций. На рынке торговой недвижимости в 1Q не произошло принципиальных открытий, которые позволили бы скорректировать показатели по вакансии и арендным ставкам. Инвестиционная активность на рынке недвижимости Москвы снизилась в 4,4 раза к 4Q 2017 г. и в 1,3 раза к 1Q 2017 г.

Инвестиции

В 1Q 2018 г. объем инвестиций в недвижимость Москвы, по подсчетам аналитиков NAI Becar, составил 31 262 млн RUB (550 млн USD).

Большинство сделок пришлось на коммерческую недвижимость (78% от общего объема инвестиций). К примеру, ООО «СБК Регион» приобрела недостроенный ТРЦ «Торжок» на 124 тыс. кв.м за 5,2 млрд RUB; правительство Подмосковья приобрело БЦ Pallau-RB5 (29 тыс. кв.м) за 3,5 млрд RUB; компания Airhotel купила отель «Аэростар» на Ленинградском пр. за 2,9 млрд RUB; ФСК «Лидер» выкупила у ПАО «Группа ЛСР» завод ЖБИ на Новохохловской ул. за 2 млрд RUB; АО «Коммерческая недвижимость заключило сделку по покупке у ФПК «Гарант-Инвест» ТЦ «Карамель» площадью 13,5 тыс. кв.м за 1,7 млрд RUB.

Также был заключен ряд сделок с земельными участками: Stone Hedge и ФСК «Лидер» купили земельный участками 2,3 га для строительства жилья за 2,2 млрд RUB; PNK Group приобрела 18,5 га под склад за 1,5 млрд RUB.

Доля иностранных инвестиций за отчетный период составила лишь 2%. Среди наиболее значимых сделок – покупка вьетнамской компанией TH Group участка площадью 7 га под строительство офисного комплекса.

Во 2Q 2018 г. аналитики NAI Becar прогнозируют усиление инвестиционной активности и закрытие сделок на сумму 60-80 млрд руб.

Офисы

В 1Q 2018 г. было введено 3 БЦ общей площадью 28,7 тыс.кв.м GLA: 1 объект класса А (п. Внуково, GLA 15,6 тыс.кв.м) и 2 БЦ класса В+ (по 6-7 тыс. GLA каждый). В целом за отчетный период объём рынка вырос на 0,2%.

По подсчетам департамента управления активами NAI Becar, средняя арендная ставка в классе А продемонстрировала небольшой рост – 0,5%. В классах В+, В и С средний уровень арендных ставок за квартал не изменился.

Что касается вакансии, то в классе А произошло существенное снижение уровня свободных площадей (на 1,5 п.п. или 7%); в классе В+ доля вакантных площадей не изменилась относительно 4Q 2017 и составила 13%; в классе В вакансия увеличилась на 0,3 п.п. (или 3%); в классе С — снизилась на 0,2 п.п. (или 2%).

Среди наиболее значимых сделок аренды за отчетный период: «Аэрофлот» в БЦ «Арбат,1» класса А (19,0 тыс.кв.м); «Стройтранснефтегаз» в БЦ «Верейская Плаза III» класса В+ (17,5 тыс.кв.м); X5 Retail Group в БЦ «Оазис» класса А (9,7 тыс.кв.м).

При условии ввода всех заявленных проектов объём ввода во 2Q 2018 года может составить 100 тыс.кв.м, из которых 82% класс А, что может скорректировать вакансию в большую сторону. В классе В+ возможна коррекция вакансии в меньшую сторону на 0,2-0,4 п.п.

Коворкинги

На текущий момент на территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 135 коворкингов (включая некоммерческие), совокупная площадь которых оценивается в 73 800 кв. м (10 800 рабочих мест). На площади open space приходится 29 500 кв. м.

Около 30% классических коворкингов занимают площадь от 300 до 600 кв. м. Доля объектов площадью свыше 1 500 кв. м — 15%.

За отчетный период на рынок Москвы вышли 4 крупных коворкинг-центра суммарной площадью 9,5 тыс. кв. м: Corporate Innovations Hub (Deworkacy), Regus БЦ «Авион», «SOK Земляной вал», «Таблица». Кроме того, были запущены 3 объекта сети «Старт» в Балашихе, Пушкино и Ногинске. По подсчетам специалистов NAI Becar, общий объём ввода на 70% превышает результат 4 кв. 2017 года.

На сегодняшний день средний уровень загрузки объектов находится на уровне 76%.

Во 2Q 2018 года планируется запуск таких крупных объектов, как Sreda в башне «Федерация Восток» (около 6 000 кв.м), Meeting Point White Gardens в БЦ «Белые сады» (2 200 кв. м), коворкинг сети GrowUp (2 000 кв.м.). Кроме того, департамент управления активами NAI Becar прогнозирует небольшое повышение цен в классических проектах коворкингах.

Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar: «Начало 2018 года оказалось богатым на крупные сделки аренды в офисных комплексах класса А. Под влиянием спроса сегмент и дальше продолжит расти.

Положительную динамику показывает рынок коворкингов, который увеличился почти в два раза по отношению к показателям прошлого года.

Рынок апартаментов демонстрирует стабильный спрос на фоне динамичного роста предложения (+161%). В торговле же принципиальных изменений не произошло. Крупные открытия ожидаются лишь во 2-м квартале (ТЦ «Каширская Плаза»).

По нашим прогнозам, доля инвестиций в следующем квартале существенно вырастет, однако участие иностранных инвесторов в сделках маловероятно».