NAI Becar подводит итоги 2Q 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

NAI Becar подводит итоги 2Q 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Инвестиционная активность на рынке недвижимости Москвы осталась на уровне предыдущего квартала. Это стало возможным благодаря двум крупным сделкам в офисном сегменте. Рынок офисной и торговой недвижимости продолжает отличаться низкими объемами ввода, что, в свою очередь, влияет на снижение уровня вакансии в обоих сегментах. 2 Q пришелся на проведение ЧМ-2018 по футболу, что позволило обеспечить высокую загрузку единовременно вышедших на рынок новых гостиничных проектов.

Инвестиции

Во 2Q 2018 года объем инвестиций в рынок недвижимости Москвы составил 32 649 млн. руб. (527 млн. долл.), что на 1% в USD и на 10% в RUB больше показателей предыдущего квартала, но в 2,5 раза ниже среднего квартального уровня за 2017 г.

Всего в первом полугодии объем инвестиций составил 1 050 млн долл. (62 410 млн. руб.), что в 2 раза ниже уровня 1 полугодия 2017 г.

Традиционно наибольшее количество сделок (80%) приходится на офисный сегмент. Так, чешская компания PPF Real Estate и американский инвестфонд Hines приобрели последнее офисное здание класса А площадью 33,6 тыс. кв.м в составе столичного МФК «Метрополис» за 8,4 млрд руб. Также была продана 3 очередь БЦ «Романов двор» площадью 7,88 тыс. кв.м  за 3 млрд. руб.

Большое количество сделок в отчетном периоде пришлось на земельные участки: компания «Гранель» купила 1,5 га на Складочной улице за 1 млрд руб., ООО «Самолет две столицы» приобрел участок 1,6 га в пределах наб. Москвы-реки, Варшавского ш. и ТТК за 0,7 млрд руб.

Доля иностранных инвестиций во 2Q составила 26%. Всего же в первом полугодии объем сделок с иностранным капиталом составил 15%, что на 5 п.п больше по сравнению с первым полугодием 2017 года.

В 3Q 2018 года, по мнению аналитиков NAI Becar, объем инвестиций в случае отсутствия крупных сделок будет находиться на уровне 40-50 млрд руб.

Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar:

«В результате воздействия геополитических факторов (новых санкций США, ослабления рубля и высокой волатильности рынков) на рынке инвестиций Москвы второй квартал подряд зафиксирован спад. Из положительных тенденций можно отметить увеличение доли иностранного капитала по итогам первого полугодия на 15%».

Офисы

Во 2Q 2018 г. было введено 3 БЦ общей площадью 16,5 тыс.кв.м GLA: «РТС Свиблово», «Николин Парк», «ОГК в Щербинке», что позволило рынку вырасти на 0,1%. Все объекты приходятся на класс В+/В .

Всего в первом полугодии было введено 6 объектов общей площадью 45 тыс.кв.м. Этот показатель на 13% ниже результатов 1 полугодия 2017 г.

В отчетном периоде наблюдалось незначительное снижение средней арендной ставки в классе В+ (на 1%). В классах А, В и С средний уровень арендных ставок за квартал изменений не претерпел.

Уровень вакансии при этом за квартал упал во всех классах. Наибольшее снижение аналитики NAI Becar зафиксировали в классе А (на 0,5 п.п. или 2,6%); в классе В+ вакансия упала на 0,2 п.п. (или 1,5%) относительно 1Q 2017; в классах В и С – на 0,1 п.п. за квартал.

С конца 2017 г. уровень вакансии снизился: в классе А – на 2 п.п., в классах В+/В и С – на 0,3 п.п.

Среди крупнейших сделок аренды: «Транснефть–Технологии» арендовала помещения в БЦ Blue Tower и БЦ Red Tower («ВЭБ Арена») класса В+ (общая площадь – 12,7 тыс.кв.м); «Трансмашхолдинг» –  11,4 тыс.кв.м в БЦ «Ефремова,10» класса А; Ozon – 10,0 тыс.кв.м в БЦ класса А «Башня на Набережной» класса А.

При условии запуска заявленных проектов объём ввода в 3Q 2018 года может составить 130 – 145 тыс.кв.м, из которых около 60% придется на класс А. Однако высока вероятность переноса ввода объектов на конец 2018 г. Аналитики NAI Becar также прогнозируют коррекцию арендных ставок в классах А, В+/В в большую сторону на 1-3%.

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar:

«Девелоперы только сейчас стали задумываться о возобновлении строительства новых офисных объектов. Соответственно, в перспективе 3-5 лет темпы ввода придут в норму. Пока же вакансия продолжает снижаться. Особенно сильно это ощущается в классе А. Но несмотря на это общая доля свободных площадей в Москве превышает миллион квадратных метров. Это означает, что спрос на операторов коворкингов будет стабильно расти».

Коворкинги

На сегодняшний день на территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 149 коворкингов (включая некоммерческие). Их совокупная площадь оценивается в 82 500 кв. м., из них на площади open space приходится 30 700 кв. м. Общее количество рабочих мест – более 12 350.

Во 2Q были запущены 7 классических объектов – Meeting Point White Gardens, Sreda, OfficeCube, Coworking-NIK, Enjoy, FreeDom Павелецкая и Профсоюзная, а также 2 специализированных коворкинга – Grasser и Wishnya (суммарная общая площадь всех открытых объектов – 6 500 кв. м).

Всего в первом полугодии открылись 17 коворкингов совокупной площадью более 16,5 тыс. кв. м, увеличив объём предложения на 26% (по площади) и на 20% (по количеству мест) к уровню конца 2017 г.

В классических коворкингах стоимость аренды в день составляет 900 рублей. В месяц эта цифра достигает за нефиксированное место – 11 950 руб., за фиксированное место – 15 850 руб. В специализированных стоимость рабочего места в день составляет 1450 руб. В месяц за нефиксированное место – 10 700 руб., за фиксированное место – 16 600 руб.

Константин Королев, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp:

«Рынок коворкингов Москвы продолжает достаточно активно развиваться, пополняясь новыми объектами различных форматов. Основной тренд последнего полугодия – увеличение средних размеров коворкинга и его вместимости. Самым большим спросом у арендаторов пользуются крупноформатные профессиональные коворкинги на 100 рабочих мест и более — такие площадки заполнены почти полностью. При этом минимальный запрос крупных операторов — потенциальных арендаторов или пользователей площадей в бизнес-центрах — находится на уровне 200–300 рабочих станций. Еще одна тенденция — увеличение плотности рассадки».

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar:  http://naibecar.com/research/

Поделиться!