Наталья Никитина: «Не место определяет объект, а концепция»

Как это отражается на ставках аренды?

К сожалению, мы пока находимся в том сегменте, где вакансия еще достаточно велика, поэтому мы практикуем рыночные ставки, соответствующие реалиям рынка.

Ставки в рублевой зоне?

Да.

Расскажите, как к Вам пришла идея smart-офиса? «К2» — первый проект в Москве, где применена такая концепция?

Во всем мире такая концепция практикуется уже достаточно давно. И в Москве эту идею активно развивала компания Regus. В «жирные времена» собственнику, конечно, было удобнее сдавать здание целиком и не заморачиваться с мелкой нарезкой помещений. Для собственника плюсом smart-офиса является то, что маленькие арендаторы постепенно растут и расширяют свои площади в рамках одного объекта. Кроме того, сейчас бум коворкингов — создания гибкого пространства с системой «все включено». Мы этого сделали для того, чтобы привлечь внимание к проекту, раскрутить бизнес-центр, так как объект был введен в самый разгар кризиса.

При реализации такой концепции есть риск ухода в «Шанхай». Как Вам удается этого не допускать?

Такой риск есть. Но у нас smart-офис функционирует только на одном этаже (2,8 тыс. кв. м) в корпусе А. Это в первую очередь вопрос правильной проработки концепции. Мы очень тщательно относимся к выбору пула арендаторов, у нас нет цели заполнить здания только ради самой заполняемости и быстрой прибыли. Не место определяет объект, а концепция. Хотелось бы, чтобы первоначальная концепция создания высокого уровня офисного кластера за пределами центра города сохранилась. В этом смысле немаловажным фактором является и пул арендаторов. Кроме того, мы четко контролируем регистрации юрлиц на объекте (такая возможность появляется только при наличии договора аренды от 11 месяцев).

Также хотела бы отдельно обратить внимание на то, что наша концепция smart-офиса особенная. Здесь мы создаем определенную атмосферу, которая проявляется как в дизайнерских решениях интерьеров (уютные лаундж-зоны, отдельные зонированные места для мозговых штурмов и внутренних переговоров), так и тщательно подобранном персонале, который и обеспечивает комфортную среду для работы.

Ваш бесплатный автобус от метро до бизнес-парка пользуется популярностью?

Да. Арендаторам очень удобно добираться до комплекса подобным образом. Интервал у шаттлов составляет 15 минут. А уже в 2018 году рядом с нами откроют новую станцию метро, которая будет следующей после станции «Саларьево». И в дальнейшем откроется станция «Мамыри» в 300 метрах от нашего комплекса, то есть в пяти минутах ходьбы .

Расскажите про офисы небольшой нарезки, какая у них площадь и стоимость аренды?

Средняя ставка за небольшой офис (площадью около 15 кв. м) в месяц составляет от 21 тыс. рублей до 38 тыс. рублей в месяц. Это цена за «все включено»: НДС, операционные расходы, коммунальные платежи, техническое обслуживание помещений, уборка офиса, мебель, чай/кофе на общей кухне, услуги приемной на ресепшн, бизнес-гостиная для неформальных встреч, бесплатный wi-fi на территории всего смарт-офиса, охраняемая парковка, юридический (московский) адрес, оборудованные общие зоны и т. д.

Более того, в условиях гибкого офисного пространства арендаторы могут найти тот формат рабочего помещения, который им необходим на данный момент с возможностью пересмотреть конфигурацию размещения или свои квадратные метры впоследствии.

Какой средний срок аренды в проекте смарт-офисов «К2»?

Около 11 месяцев. Но есть и такие клиенты, которые снимают на месяц, уходят, потом возвращаются. Обычно это те, чей бизнес зависит от сезонности.

Какая вакансия в smart-офисе?

В первом smart-офисе нулевая вакансия, во втором, который открылся в конце прошлого года, уже 40% заполняемости, что является хорошим результатом за такой короткий период.

Расскажите про инфраструктуру комплекса.

У нас открылся второй в Москве супермаркет»Смартори». Также работают кафе, салон красоты, аптека, есть помещение под столовую (планируем открыть к концу года).

Кто сейчас является собственником проекта? 

Правильнее будет сказать, что это несколько акционеров, частные лица, которые верят в новые форматы недвижимости, в том числе в перспективу рынка офисных помещений за пределами МКАД. Москва растет, и по прошествии пяти лет с момента объявления о создании Новой Москвы всем очевидно, что необходимо создавать рабочие места не только в ЦДР, но и в новых районах, чтобы уйти от концентрического типа развития города. Так что, наши акционеры были одними из первых инвесторов-визионеров, кто предугадал развитие рынка.

Недавно в информационное поле попала новость о конфликте с фитнес-клубом Fight house wfl. Не могли бы Вы рассказать, в чем суть возникшего недопонимания?

Это обычный бытовой конфликт. Fight house wfl — неинституциональный оператор, который просто заведомо не знал, как структурировать свой бизнес. Владельцы продавали абонементы в клуб, не введя его в эксплуатацию и не отчитавшись перед нами как собственником объекта за отделку помещений. В определенный момент они стали проводить свои занятия без установки противопожарных систем, тем самым подвергая риску жизни людей.

По закону за несчастные случаи на объекте несет ответственность собственник, а не арендатор. Попытки разрешить споры путем переговоров не увенчались успехом. Мы не могли себе позволить так рисковать своей репутацией, и нам пришлось отключить оператору все коммуникации, чтобы не вводить клиентов в заблуждение. Кроме этого, владельцы фитнеса перестали платить аренду. Поэтому мы перевели этот вопрос исключительно в судебную плоскость. Но для нас это будет своеобразным уроком, что впредь нужно сотрудничать только с профессиональными сетевыми операторами.

По отчетам консалтеров спрос компаний к офисам в бизнес-центрах, расположенных за пределами МКАД, растет. Как Вы думаете, с чем это связано?

Все логично. Вакансия сильно упала в центре, и компании уже не могут найти площади от 5 тыс. кв. м в качественных объектах. Даже в ММДЦ «Москва-Сити» сейчас рекордно низкая вакансия. Ничего нового не строится. Закономерно, что спрос пришел к нам, так как мы предлагаем качественные помещения и оптимальное количество машиномест.

В конце прошлого года в «К2» была заключена крупнейшая сделка: дистрибьютор молочных продуктов «Нелт-Ритейл» арендовал 1,169 тыс. кв. м. Тяжело ли было закрывать такую масштабную сделку?

Команде с опытом более 17 лет в недвижимости закрывать подобные сделки несложно. Конкретно данного оператора привлекла компания CBRE. Компания «Нелт-Ритейл» обратила внимание на нас, им очень понравилось количество машиномест, которыми мы располагаем. Это послужило одним из определяющих факторов в пользу «К2».

Расскажите о планах бизнес-парка на ближайшее будущее.

В этом году у нас в планах целиком реализовать здание Б. У нас сейчас ведется несколько переговоров с арендаторами со звучными именами, о которых мы обязательно объявим в ближайшее время.