Обзор коммерческой недвижимости Москвы – III квартал 2017 года
Аналитики компании Colliers International провели исследование рынка коммерческой недвижимости Москвы и обозначили ключевые тенденции на офисном рынке.
Предложение на офисном рынке столицы
Объем существующего предложения по итогам III квартала составил 17,23 млн кв.м, из них 3,96 млн кв.м – класс «А». В III квартале рынок пополнился 75 000 кв.м, что почти в 3,5 раза больше, чем за первую половину года. Два из четырех появившихся объектов относятся к классу «А», остальные – к сегменту «В+»/«В-». При этом всего с начала года объем ввода оказался рекордно низким (95 000 кв.м) значением ввода офисного предложения за первые три квартала года в течение последних пяти лет.
Фактически итоговый показатель прироста будет зависеть от ввода двух башен в составе ММДЦ «Москва-Сити», т.к. они формируют 70% от запланированного до конца года объема ввода.
В случае получения документации о вводе на все заявленные до конца 2017 года объекты, суммарный годовой прирост может составить 450-465 тысяч кв.м.
Спрос на офисы в Москве
Несмотря на слабоактивное первое полугодие, динамика и качество заключаемых сделок в III квартале позволяют говорить об оживлении спроса.
За первые три квартала совокупный объем арендованных и купленных офисных площадей составил 826 000 кв.м, что на 30% превышает показатель за аналогичный период 2016 года.
Общее количество сделок по аренде и покупке увеличилось в 2 раза: активность в части аренды и покупки демонстрировали как небольшие компании, снимающие в аренду офисы менее 200 кв.м, так и крупные, для размещения которых необходимо более 10 000 кв.м.
Доля сделок на офисном рынке Москвы в зависимости от типа
Продолжает сокращаться доля сделок по пересогласованию и пересмотру условий аренды. Более 80% от общего объема относится к переездам компаний.
Среди крупнейших сделок в III квартале 2017 года – аренда компанией «Эксмо» 23 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс», аренда компанией Tele2 офиса площадью 13 100 кв.м в офисном парке Comcity, аренда компанией «Техносерв» 12 000 кв.м в деловом квартале «Новоспасский Двор», аренда компанией Deutsche Bank 8 200 кв.м в БЦ «Аквамарин III» и предварительная аренда компанией «Европлан» 8 000 кв.м в БЦ «Оазис».
Вакантные офисные площади в Москве
Среднее значение вакансии по рынку не претерпело серьезных изменений. Объем введенного свободного предложения компенсировался умеренным чистым поглощением. В среднем по рынку доля вакантности составила 11,2%. В абсолютном выражении предлагается в аренду и на продажу 1,9 млн кв.м. В структуре свободного предложения 32% сформировал класс «А», 50% – «В+» и 17% – «В-».
Объем свободных офисных площадей в столице
В связи с дефицитом крупных офисных блоков (более 10 000 кв.м) в качественных зданиях с удобной локацией установилась практика заключения предварительных договоров аренды крупными компаниями в строящихся объектах: около 30% офисных площадей во введенных в эксплуатацию с начала года бизнес-центрах и планируемых к вводу до конца года уже не предлагается на рынке. В то же время собственники некоторых объектов продолжают переносить сроки ввода в эксплуатацию до подписания Pre-lease с якорным арендатором.
Существующий объем свободных офисных площадей имеет неравномерное распределение, и для некоторых субрынков характерным является дефицит качественного предложения.
Цены продажи офисов в столице
В сегменте продаж сохраняются тенденции начала года: объем свободного качественного предложения остается небольшим, экспонируемые цены продаж стабильны. Вместе с тем с середины года уже наблюдается конвертация существующего интереса в реальные сделки – увеличилось количество сделок по покупке офисных площадей менее 200 кв.м по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.
Стоимостные показатели в удаленных от ЦДР районах, вблизи ТТК, составляют 180 000 руб./кв.м для класса «А» и 150 000 руб./кв.м – для класса «B+». Объекты, находящиеся на удалении от ТТК в сторону МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./кв.м в классе «А» и 115 000 – 130 000 руб./кв.м в классе «В+»/«В-».
Дорогие офисы предлагаются в центральных районах города по средней стоимости 315 000 руб./кв.м для класса «А» и 265 000 – 275 000 руб./кв.м для классов «В+»/«В-». В башнях ММДЦ «Москва-Сити» предложения варьируются в диапазоне 245 000 – 450 000 руб./кв.м.
Ставки аренды на офисные площади в Москве
III квартал 2017 года характеризовался стабильными ставками аренды. Традиционно колебания наблюдались в приведенном показателе ставки из-за волатильности курсов валют. Рынок по-прежнему остается рублевым.
Наблюдалось небольшое локальное изменение запрашиваемых рублевых ставок аренды по районам и классам, однако это незначительно увеличило среднерыночный уровень – в пределах 1-3%. В ЦДР приведенные ставки аренды на офисы класса «А» составили 30 785 руб./кв.м/год, на класс «В+» – 20 240 руб./кв.м/год.
Приведенная базовая ставка аренды офисов в долларах США для класса «А» составляет $440/кв.м/год, в рублях – 25 831 руб./кв.м/год. Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для класса «В+»/«В-» составляет $219/кв.м/год, в рублях – 12 817 руб./кв.м/год.
Тенденции и прогнозы развития офисного рынка Москвы
Девелоперами анонсировано к вводу в IV квартале 370 000 кв.м, из которых классу «А» соответствуют 340 000 кв.м. В случае реализации заявленных планов годовой объем нового строительства в 2017 году вырастет по сравнению с 2016 годом на 50%.
Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2017 года
Название | Класс | Девелопер | Площадь (тыс. кв.м) |
«Башня Федерация Восток» | «A» | Корпорация «АЕОН» | 146,5 |
IQ Quarter | «A» | CiTerInvest B.V., Hals Development | 123 |
Деловой квартал Neopolis | «A» | A-Store Estates | 63,2 |
«Квартал Парк Легенд», корп. 3 | «A» | ГК «ТЭН» | 11 |
«Квадрат» | «B+» | LenhartGlobal | 9,5 |
Появление объектов класса «А» не окажет существенного влияния на объем свободного предложения в данном сегменте, ввиду того что уже сегодня в трех из четырех бизнес-центров класса «А» в среднем свободно не более 10%.
При переносе сроков ввода объектов ММЦД «Москва-Сити» на 2018 год прирост нового предложения, напротив, окажется ниже прошлогоднего показателя на 40% (т.е. 197 000 кв.м),что отразится и на росте уровня вакантности с ожидаемых 10% до 11,5%.
Принимая во внимание, что в двух последних кварталах прирост в объеме сделок составлял 65% и 75%, а в конце года обычно закрывается существенный объем площадей, совокупный объем спроса может составить 1,0-1,1 млн кв.м. Несмотря на то, что ожидаемый объем спроса может оказаться выше значений 2014-2016 годов, он все же меньше предкризисных значений.
В конце года на рынке будет наблюдаться существенное снижение вакантных площадей и постепенный рост ставок аренды.
Сокращение объема качественного предложения, особенно в сегменте крупных блоков, на фоне позитивной динамики спроса постепенно будет толкать вверх ставки в классах «А» и «В+», что, впрочем, заметнее всего проявится в 2018 году.
Прогноз динамики основных показателей офисного рынка Москвы
Источник: colliers.com
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
В составе городского вокзала Митьково появится деловой центр
Городской вокзал и общественно-деловой комплекс общей площадью 140 тыс. кв. м построят рядом со станцией Митьково третьего Московского центрального диаметра (МЦД-3), сообщила председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская.
Nikoliers совместно с компанией Denuo приглашает на вебинар по вопросам покупки недвижимости в ОАЭ
За последние пару лет значительно увеличилось количество российских компаний, расширяющих свой бизнес на международных рынках, в особенности в ближневосточном регионе. Наиболее привлекательным в этом направлении, безусловно, стал Дубай, который активно развивается и предлагает благоприятные условия для инвестирования, также ведения бизнеса во многих сферах, в том…
Елизавета Ильюхина, West Wind Group: В 2024 году в Москве вернется спрос на офисы без отделки
На московском рынке в этом году возобновятся сделки по офисам в состоянии shell&core, считают в девелоперской компании West Wind Group. Основная причина — в «вымывании» лотов с ремонтом и дефиците качественных помещений. Бизнесу ничего не останется, кроме как снова обратить внимание на офисы «в бетоне».
Группа Аквилон открывает продажи в «Аквилон SIGNAL» for business
Федеральный девелопер Группа Аквилон открывает продажи в корпусах 3 и 4 московского проекта «Аквилон SIGNAL» по адресу Сигнальный проезд, вл. 12. МФК расположится в двух минутах от ТПУ «Владыкино».
Региональные бизнес-центры ГК «БЭЛ Девелопмент» заполнены арендаторами почти на 100%
Офисные центры ГК «БЭЛ Девелопмент» стали точкой притяжения для владельцев бизнеса в 2023 году. Об этом свидетельствует высокий спрос на аренду в БЦ «БЭЛ Плаза» (г. Самара), в котором сданы 100% площадей, и заполняемость БЦ «Ереван Плаза» (г. Ереван), составившая 96% на конец года. В строящихся офисных центрах в г. Калининграде (МФК «Спартак») и г. Краснодаре («Бизнес центр на Рашпилевской») предварительные договора аренды подписаны на бóльшую часть площадей.
Рассрочка до ввода в бизнес-центре «Эйлер»
В премиальном бизнес-центре «Эйлер» (Филевский Парк, ЗАО) стартовала рассрочка на офисы и объекты ритейла до ввода здания в эксплуатацию. Девелопер проекта – ГК «Сумма элементов».
«Авито Недвижимость» запустила раздел по долгосрочной аренде мест в коворкингах
В новой категории на платформе можно разместить объявление о сдаче рабочих мест в аренду, указав специальные характеристики: от типа пространства до наличия в офисе принтера или телефонных будок.С 1 февраля «Авито Недвижимость», крупнейший на российском рынке ресурс по числу размещенных предложений об аренде офисной недвижимости…
Чем укомплектовать доступные санузлы для маломобильных сотрудников в офисе
Федеральная программа «Доступная среда», на которую ориентируются многие владельцы и арендаторы современных офисов, предполагает, что все санузлы в них должны быть оснащены санитарно-гигиеническим оборудованием, приспособленным под использование людьми с ограниченными возможностями. Что представляет собой это оборудование? Какими нормами и правилами регулируется его выбор и установка? Что необходимо предусмотреть для того, чтобы обеспечить безопасность, удобство и возможность самостоятельного передвижения маломобильных групп населения (МГН) при использовании санузлов? Рассказывает руководитель направления социальных проектов «Леруа Мерлен» Валерия Баранова.
Более 50 событий для клиентов и партнеров провела за прошедший год команда MR Group
Девелопер MR Group подвел событийные итоги 2023 года — компания инициировала и поддержала 53 публичных и закрытых мероприятия.
IBC Real Estate: Сетевые сервисные офисы Москвы теряют вакансию
За 2023 год доля вакантных рабочих мест в сетевых сервисных офисах Москвы снизилась более, чем в 2 раза.По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, с января по декабрь 2023 года доля вакантных рабочих мест в сетевых площадках сервисных офисов снизилась с 26,3% до 12,5%, то…