аналитика рынок офисных помещений коммерческая недвижимость Москвы

Офисный рынок Москвы. Ставки и перспективы.

Аналитики компании ILM рассказали журналистам CRE, что происходило на офисном рынке Москвы в 1 полугодии.
 
Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию Суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Москвы по итогам 1 полугодия 2016 г. превысила 184 000 кв. м. Совокупный объем рынка качественных офисных помещений превзошел отметку в 19,2 млн кв. м. Структура общего объема распределения площадей по классам сохраняется:  21% этих помещений составляет класс А (4,1 млн кв. м), 38% — класс Б+ (7,3 млн кв. м), остальное относится к объектам класса Б- (7,8 млн кв. м). На открытом рынке для реализации доступно 74 000 кв. м. из общего количества 103 000 кв. м. офисных площадей, введенных в эксплуатацию. Таким образом, за счет нового строительства общий объем рынка офисных помещений в Москве в течение шести месяцев увеличился всего на 0,9%. Для объектов класса А прирост составил 1,5%, для класса Б — 0,8%. В течение 1 полугодия 2016 г. в эксплуатацию было введено менее половины объема нового строительства аналогичного периода 2015 г., из них более половины относится к классу Б+. Это оказалось рекордно низким показателем полугодового ввода за последние 10 лет. 
Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в течение 2 квартала, стали: 1-я фаза бизнес-парка G10 (офисной площадью 30 000 кв. м) и 2-я фаза бизнес центра «Отрадное» (офисной площадью 25 300 кв. м). Процесс децентрализации территориального распределения ввода новых объектов сохраняется. Весь объем нового предложения в 1 полугодии 2016 г. пришелся на удаленные от ЦАО территории. «По нашим ожиданиям, до конца 2016 г. на рынок будет введено еще не более 400 тыс. кв. м. Причем на 50% общий объем ожидаемых к вводу площадей в текущем году будет сформирован из объектов, строительство по которым в условиях высокого уровня невостребованных помещений и ограничения привлечения финансирования было перенесено с 2015 г. на 2016 г. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода могут стать минимальными», — комментирует Екатерина Волкова, руководитель Отдела исследований и анализа рынка ILM.
 
Поглощение офисных площадей Суммарный объем чистого поглощения по итогам 1 полугодия 2016 г. почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2015 г. и составляет 146 тыс. кв. м. Это почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2015 г. Однако стоит отметить, что высокое значение показателя за 1 полугодие сформировано несколькими крупными сделками в объектах класса А/Б+ в течение 1 квартала – сделка ВТК по покупке башни «Евразия» и сделка с Мэрией Москвы по покупке 55 000 кв. м. в башне «ОКО». Во 2 квартале показатель продемонстрировал отрицательное значение. На фоне продолжающегося высвобождения площадей в классе Б-, чистое поглощение в среднем по рынку составило -42 тыс. кв. На рынке продолжается тенденция миграции арендаторов в качество, в дешевеющие офисы класса А/Б+. На фоне снижения ставок аренды компании продолжают переезжать в высококачественные здания, оставляя незанятыми помещения классами ниже. Об этом свидетельствует отрицательное значение показателя в классе Б-. В свою очередь, самые крупные сделки первого полугодия прошли с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что также даст отрицательный вклад в общий объем чистого поглощения. Структура спроса по профилю компаний-пользователей офисных площадей сохраняется в течение последнего года практически без изменений. Основным потребителем качественных офисных помещений остаются компании сферы услуг. В течение квартала количество запросов со стороны таких компаний выросло на 2 п.п, до 23% на конец июня 2016 г. Уверенный спрос продолжают демонстрировать компании производственного сектора, на их долю приходится около 17% от всех запросов. Количество запросов со стороны компаний финансового сектора продолжает уменьшаться, в течение квартала показатель снизился на 2 п.п., упав до 4%. 
Ключевыми сделками во втором квартале стали: покупка «Легион II» ГМК «Норильский Никель» (29 684 кв. м.), покупка одного из корпусов бизнес-парка «Солюшнс» (с подземным паркингом общей площадью 18 840 кв. м и арендуемой площадью 15 388 кв. м.) группой «Риотэкс» (консультантом сделки выступила компания ILM), аренда «МФЦ Газойл» компанией «Про Грэс» (7000 кв.м.), аренда БЦ «Кругозор» компанией Rolf (4755 кв.м.) и др.
 
Уровень вакантных площадей На московском рынке офисной недвижимости по итогам 2 квартала незанятыми остаются 3,2 млн кв. м. Снижение чистого поглощения во 2 квартале привело к увеличению доли вакантных площадей по сравнению с концом 1 квартала. По итогам июня уровень свободных помещений во всех классах увеличился на 0,7 п.п. Тем не менее вакантность в среднем по рынку в течение 1 полугодия снизилась на 0,2 п.п. Наиболее значимыми ожидаемыми объектами в 2016 г. являются: «IQ-Квартал» класса А на Пресненская наб., 11 (108 623 кв.м.); «Федерация-Восток» класса А на Пресненская наб. 12 (82 000 кв.м.); «Неополис» класса А (Киевское ш., 3 км от МКАД – 56 700 кв.м.); БЦ «Оазис» класса А на Коровий Вал ул., 3 (28 775 кв.м.) и др.
 
Средние запрашиваемые базовые ставки аренды В течение июня на фоне снижения курса доллара некоторые собственники помещений класса А повысили заявленную стоимость аренды. Также на увеличение среднего уровня ставок аренды по таким объектам повлияло изменение структуры предложения: высококачественные помещения по более низким ставкам пользуются наибольшим спросом и постепенно уходят, оставляя незанятыми площади стоимостью выше. Таким образом, средние заявленные ставки аренды на объекты класса А по итогам второго квартала вернулись к уровню начала 2016 г. и составили 32 000 руб. за кв. м в год. В объектах класса Б+ и Б- средняя стоимость аренды в рублях в течение квартала не изменилась и сохранилась на уровне 17 000 руб. за кв. м в год и 13 000 руб. за кв. м в год соответственно. Полугодовое снижение составило 11% для каждого класса. Также арендаторы тщательно изучают все дополнительные операционные расходы, которые могут повлиять на итоговую стоимость аренды помещения, а также стоимость аренды парковочного места. Стоит отметить, что наиболее дорогая аренда парковочного места — в ЦАО. 
 
Максимальные скидки, которые предлагали собственники индивидуально, сдавая в аренду большие помещения, составляли до 30%. «За последние годы страна потеряла около 5-6 млн рабочих мест. Тенденция на сокращение рабочих мест сохраняется, что не позволит в ближайшие годы резко сократить вакантность площадей. Основной тренд, который будет происходить в ближайшие годы — это миграция в качество и постепенное вымывание наиболее знаковых, качественных объектов класса А, собственники которых вынуждены снижать ставки. Вакансия будет увеличиваться в тех объектах, собственники и девелоперы которых в момент пикового спроса шли на компромиссы, связанные с качеством строительства, инфраструктуры, инженерии и т.д. Эти территории рано или поздно станут заброшенными, именно там и сосредоточится вакансия», – считает Дмитрий Мыслин, Управляющий Партнер ILM.
 

Источник: http://www.cre.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Результаты первой донорской акции O1 Properties

В начале 2024 года компания O1 Properties, крупнейший собственник бизнес-центров класса А в Москве, объявила о запуске благотворительной донорской акции, направленной на поддержку людей, нуждающихся в крови. Первое мероприятие серии состоялось 6 февраля в бизнес-центре «Вивальди Плаза» в Москве.

Четыре корпуса жилого комплекса «Метрополия» получили разрешение на ввод

Компания MR Group получила разрешение на ввод четырех домов этапа 1.2 второй очереди жилого комплекса «Метрополия». В корпусах «Афины», «Стамбул», «Сингапур» и «Гонконг» общей площадью 79,4 тыс. кв. м девелопер построил 726 квартир (37 тыс. кв. м жилья) и 242 апартамента (9,4 тыс. кв. м).

Arendator.ru: Коммерческие помещения Басманного района лидируют по инвестиционной привлекательности

В границах Садового кольца экспонируются почти 140 арендных лотов, которые представляют интерес в качестве объектов для инвестирования. Каждый третий из них может окупиться за 7-12 лет. Больше всего подобных предложений зарегистрировано на территории Басманного района. На это указывают результаты мониторинга, проведенного специалистами портала Arendator.ru.

Bright Rich | CORFAC International: Bright Rich | CORFAC International: «Воробушек» арендовал склад площадью 5 600 кв. м в складском комплексе «Технопарк Горки Ленинские»

Логистический оператор «Воробушек» и «Технопарк Горки Ленинские» подписали соглашение об аренде склада площадью 5 600 кв. м в южном направлении Москвы. Bright Rich | CORFAC International выступила консультантом сделки.

Авито Работа: треть россиян принципиально ищут работу только рядом с домом

В ходе опроса 2 000 респондентов аналитики Авито Работы выяснили, что для трети (34%) работающих россиян вопрос локации крайне важен, поэтому они ищут работу только рядом с домом. Чаще всего об этом говорили женщины (38% против 30% среди мужчин). Еще 54% считают расстояние до работы…

Morrow Group: Немецкий ведущий производитель системных решений для электромонтажа новый арендатор Art Gallery Business Park

Немецкий ведущий производитель системных решений для электромонтажа, работающий на мировом рынке с 1911 года, арендовал офисное помещение общей площадью 386 м2 в бизнес-центре «Art Gallery Business Park», который расположен по адресу: Кировоградская улица, 23 А.

В RRG открыто направление загородной недвижимости

Консалтинговая компания RRG объявляет о запуске направления загородной недвижимости. Новое подразделение будет оказывать полный комплекс консалтинговых услуг для девелоперов и владельцев земельных участков – определение наилучшего использования и стратегии развития, анализ конкурентов и аудитории, разработка концепции и продукта, маркетинговые и ГИС-исследования, инвестиционный анализ, стратегия продвижения и организация продаж и т.д.

«Метриум»: Самые успешные девелоперы апартаментов Москвы по итогам 2023 года

Суммарная выручка 10 самых успешных девелоперов апартаментов Москвы по итогам 2023 года составила 79,8 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум». По сравнению с 2022 годом показатель вырос на 24,7%.

Компания PIONEER завершает устройство спортивного кластера на юге Москвы

Кластер для активного отдыха и занятий спортом займет 2,6 тыс. кв. м в границах жилого квартала LIFE Варшавская, расположенного рядом со станцией метро «Варшавская». Большая спортивная площадка будет доступна как для резидентов проекта, так и для жителей района Москворечье-Сабурово. Автор концепции благоустройства территории и спортивной инфраструктуры — команда Basis architectural bureau.

IBC Real Estate: Большинство офисных служащих выбирая работу смотрят на офис

Аналитики IBC Real Estate провели опрос жителей Москвы с целью выявления предпочтений существующих и потенциальных сотрудников компаний и выяснили, что для 83% офисных сотрудников место работы выступает одним из ключевых факторов при выборе работодателя, для 47% из них – это главный приоритет.