Оскар Хартманн об инвестициях в коммерческую недвижимость

Оскар Хартманн ответил на вопросы Руслана Сухий об инвестициях в коммерческую недвижимость:

— Оскар, как пришла идея сделать компанию «АКТИВО» по коллективным инвестициям и почему именно в России стали это делать? 

— Моя мотивация — быть свободным человеком. Я очень сильно не хотел, мне было очень страшно, чтобы кто-то определял мою судьбу. Кроме меня. Это сильный такой детский страх. Я хотел быть свободным, поэтому я стал предпринимателем.  Когда же я стал успешным предпринимателем я встретился с огромным количеством людей успешных и всегда задавал вопрос «кто они?». Я изучал что делают состоятельные люди и увидел, что практически все они, кроме того, что являются владельцами своих компаний, они делают инвестиции в недвижимость. Если посмотреть на мировой план 60% всех активов это недвижимость. Что бы вам не говорили — богатые люди имеют большую долю своих состояний в недвижимости. Проанализировав этот опыт я решил 50% от своих доходов вкладывать в недвижимость. Купив первые три объекта недвижимости, я столкнулся с тем, что эти инвестиции оказались абсолютно не пассивными.

— Эти объекты были в Москве? 

— Да, это было в Москве. Я был достаточно шокирован как мало можно было купить в то время даже за большие деньги. Я был очень занят, времени было не достаточно. Это были импульсивные покупки и в итоге я сделал такие, классические ошибки начинающего инвестора. Без инвестиционного комитета, без всего. Но когда я столкнулся с проблемами я даже радовался, стал вести учет: «а какое количество проблем вообще может быть у владельца недвижимости»… Я перестал вести этот учет когда дошел до 83-й проблемы. Начиная от того, что там вода была нелегально заведена и многие подобные вещи, которые нужно было проверить на входе, а я не проверил. И стены которые стучали и крыша которая текла.. И так далее.

— На самом деле я с вами согласен, с этим многие начинающие инвесторы сталкиваются.

— Это стало не пассивным доходом, мне пришлось нанимать людей, которые этим занимаются. Когда все продается все красиво. Декларируется доходность 10%, но когда я посчитал реальные выручку, минус налоги, минус юристы, безопасность, минус расходы на управления — моя настоящая доходность получилась всего 4% годовых.

— Я как сталкиваюсь с проблемой, рассматриваю ее как большую возможность. По сути я понял что так недвижимостью не хочу, но таков был первый опыт. Второе, что случилось — я прочитал книгу «финансовая свобода» — и эта книга она идеально описывает правильный путь долгосрочного, медленного «богатения».  Но чем дальше я читал, тем больше делал вывод, что для россиян эта книга не работает, все это не возможно, так как нету таких инструментов, их не существует. Потому что в России отсутствует долгосрочное доверие к финансам. Мне очень захотелось создать что-то, чтобы можно было инвестировать по такой стратегии. Во всех книгах о финансовой грамотности они все одинаковы, но платформы нет. Вот это стало основным мотивом. Ну и когда я понял что это не пассивный доход, а активный, я купил доли в некоторых фондах недвижимости, которые покупают и продают недвижимость здесь, в России. В этих фондах я потерял почти все деньги, потому что покупая и продавая объекты недвижимости от имени вкладчиков в итоге они заложили в портфель в большинстве своем объекты низкого качества. Был конфликт интересов управляющих фонда и инвесторов. Все это в совокупности наглядно показало мне, что в мире уже давно есть платформы, которые позволяют решить все эти проблемы.

— Как можно сделать платформу в которой низкий порог входа, в которой ты покупаешь качественные, проверенные объекты под профессиональным управлением. И все это с любой суммой денег. Ты получаешь то, что могут позволить себе успешные люди, но уже сейчас. Что бы можно было эффективно реинвестировать средства. Результатом стала компания «AKTIVO.RU», интернет-платформа для краудфандинговых инвестиций в коммерческую недвижимость. Эта идея действительно очень хорошо сработала. Сначала через эту платформу инвестировал я, мои знакомые и друзья, постепенно круг расширялся, приходили новые внешние участники. Затем стали инвестировать люди из индустрии, им просто нравились качество наших объектов и они входили в долю на 5%, 10% и более. Круг инвесторов растет. Увеличивается портфель компании. Компания успешно существует уже 5 лет.

— За истекшие 5 лет как вы оцениваете деятельность компании «AKTIVO.RU»?

— Очень положительно. Мы построили компанию собственными силами, без всяких вливаний, не раздувая ее. Спокойно, объект за объектом.

— Приходится ли дотировать «AKTIVO.RU»?

— В первых объектах так было, в последних — нет. Доверие нужно заслужить.

 — Можно сказать, что это получилось на 100% 

— Да. Я лично, своим именем и фамилией, открытый и публичный человек, могу сказать что за всю историю не было ни одного недовольного обращения ко мне с жалобой или претензией. «Активо» — Это качественный продукт. Я горжусь этим продуктом.

 — Это такой именной продукт получается?

— Да, как именной продукт.  Я не хочу, что бы люди в слепую инвестировали. Ведь многие как — если Оскар, то и я готов инвестировать. Люди любят так, им это упрощает жизнь. Если Оскар идет, я тоже иду. Мне это не нравится — у меня могут быть свои идеи, у них свои, но такое есть. У нас есть инвестиционный комитет, каждый объект проходит его.

 — Но все равно, для людей, которые принимают решение инвестировать через Aktivo, отчасти имя Оскар влияет на принятие решений?

— Да, конечно, люди не хотят быть обманутыми, люди хотят знать, что все хорошо. У меня среди со-инвесторов есть друзья, партнеры, даже родственники. Конечно же это ответственность и я принимаю ее. Есть в этом и положительный эффект. Люди ко мне подходят и говорят: «Оскар, это на столько круто», «Оскар, я купил для своей жены, у нее теперь на карточку каждый месяц поступают деньги, у нас изменились отношения — раньше она всегда приходила ко мне за деньгами, а теперь у нее есть свой доход». Это спокойствие, уверенность. Люди довольны продуктом. Люди встречаются со мной на мероприятиях, благодарят, говорят «Оскар, я в этом фонде и в этом фонде». Мне это нравится.

 — Когда предприниматели начинают свой первый бизнес, у них складываются определенные принципы работы. Если этот бизнес удачный они потом ретранслируют это на следующие виды бизнеса. Вы перенесли с собой те свои принципы из первого вашего бизнеса?

— Согласен, первый рабочий опыт — важная вещь. Но сейчас я уже слишком опытный предприниматель. Под одним словом «бизнес» собрана вся разновидность мира. «Aktivo.ru» — бизнес, магазин цветов — бизнес, лаборатория по борьбе с раком — тоже бизнес. Всё бизнес. На самом деле все эти разновидности бизнеса просто требуют разных подходов. Ни одной кувалдой, ни одним принципом. Есть базовые человеческие принципы, правильные последовательности. «Do the right things» — делай правильные вещи, всегда. То, что подсказывает твой внутренний голос. Есть базовые вещи, которые во всем. Такие фундаментальные. 10 заповедей.

— Мой первый бизнес был магазин строительного питания, потом я занимался строительными материалами, затем это был fashion, online-fashion..

 — Вы же постоянно учитесь, постоянно добавляете знаний, но принцип остался?

— Принцип остался. В обычном бизнесе я люблю так называемое «блиц-масштабирование» — очень быстрое масштабирование. Показал продукт, потом блиц. В случае с AKTIVO я не хотел так действовать, так как это более долгосрочный продукт, который требует тишины, большего спокойствия и имеет органический рост. Соответственно нельзя просто переносить свои принципы из бизнеса в бизнес. Это ловушка. Ловушка успеха. Если ты что то сделал один раз успешно, мозг хочет повторить те же самые алгоритмы еще и еще. Но это не значит что так и будет. Я основал более 10 компаний и в более 70 компаний инвестировал. За это время я понял, что есть базовые принципы, которые действительны для всех, но тем не менее, каждая компания требует разного подхода.

 — У вас есть онлайн-бизнесы, они намного доходнее, чем покупать недвижимость. Какой смысл извлекать деньги из таких сверхдоходных проектов и вкладывать средства в недвижимость с доходностью в лучшем случае 10-12% годовых, тем более в России?

— Aktiovo.ru это тоже отчасти интернет-бизнес. А вообще я бы подискутировал по поводу сверхдоходности онлайн бизнеса. Если посмотреть на объем инвестиций, который зачастую требуется для создания интернет компании и долгосрочность. До окупаемости может пройти 5-7 лет. Ну и риски, там где высокая доходность — выше риски. Доходность отражает риск, который за этим стоит. В целом предприниматель, который строит свой бизнес, делает ошибку, не видя риск, хотя риск может быть высоким. Поэтому постоянно нужно диверсифицировать. Тут большой фактор рандомности, у тебя может появиться один «сумасшедший» конкурент, который может сильно изменить ситуацию. Я занимался и фэшн бизнесом и машинами и недвижимостью. Главное — у меня упрощенный подход. Я когда хочу получить результат, я просто смотрю на тех кто добился такого результата и делаю то же самое. Я встречал более 1000 успешных людей и могу сказать, что все они владеют недвижимостью.

 — Почему в России? Вы человек мира. Россию наверное пока нельзя отнести к категории супернадежных стран для инвестиций?

— В недвижимости у меня есть такой принцип — нужно инвестировать там, где ты проводишь свое время. Это опять же не я придумал. Те инвесторы в недвижимость, которые известны мне — вкладывают по такому принципу. Я инвестирую в Германии — где я родился и в России — где живу. Во первых это приносит удовольствие. Когда я еду по Москве и вижу здания, где я совладелец, это радует. Когда делаешь инвестиции обычно это изменение цифр на счетах, а здесь — видишь результат. Конечно здесь важно быть осторожным, работать там где ты есть, с понятными компаниями и людьми. Есть доверие, есть социальный капитал — это работает. Я знаю рынок. Я не могу, например, представить, что начну сейчас представить, что покупаю недвижимость в Тайланде.

 — Вы хотели бы оставить свою отметку в этом мире, такой «лендмарк»?

— У меня есть несколько страхов, в том числе страх потери времени, страх смерти. Конечно можно было бы оставить такой хороший «лендмарк». Как можно стать бессмертным? Можно оставить огромный лендмарк — «Башню Федерации» или пирамиду какую нибудь. Ну и кстати компании не из недвижимости тоже могут быть большими и жить более 100 лет. Второе сложнее с точки зрения продолжения дела наследником, с недвижимостью проще. Самое большое удержание капиталов там, где есть большая доля недвижимости.

 — Как вы думаете, в успехе предпринимателя насколько важную роль играет генетика и насколько важно как он сам себя «прокачал»? Фридман говорил, что 80% — генетика. 20% — «селф».

—  Я говорю наоборот. У человека есть свобода воли. У нас у всех есть свои рамки.  Первая рамка мы все двигаемся по законам физики, мы не можем их нарушить. Я не могу подпрыгнуть на 10 метров. Есть моя генетика. Есть мое воспитание, экосистема в которой я вырос. Есть и другие факторы. Мы все находимся в этих рамках. Рамки, за которые мы не можем выйти — это наш максимальный потенциал. Как средний человек в конце жизни далек от своего максимального потенциала, вот это самый важный вопрос. Моя философия основана на том, что дети рождаются с огромной свободой воли и мало кто доходит до этих границ. Очень многие теряют, растрачивают свой потенциал. Люди начинают с детства действовать таким образом, что не создают себе пассивный доход, люди берут долги и потом обслуживают кредиты, убивают свой потенциал. Алкоголь убивает генетический потенциал. Огромный убийца потенциала — низкая уверенность в себе. Люди себя списывают.

 — Что тогда определяет успех предпринимателя? У одних не получается, кто-то достигает среднего уровня, кто-то попадает в список FORBES. Что главное? Генетика, старание, везение?

—  Амбициозность. Мало людей ставит перед собой амбициозные цели. Уверенность в себе. Способность преодолеть страх и инертность, способность меняться и адаптироваться. По-сути способность саморегулироваться. Мы живем сейчас в мире огромных личных соблазнов, есть всегда рядом с тобой быстрые удовольствия. Если ты не умеешь регулировать себя, застрял в YOUTUBE и смотришь 36 видео подряд, то это проблема. САМОРЕГУЛЯЦИЯ И УПОРСТВО — базовые качества, которые делают разницу. Существует конечно фактор везения. Когда я создал свой первый бизнес в России — онлайн фэшн. Я не знал, не изучил, просто импульсивно и быстро напрыгнул на эту возможность. Оказалось, что этот рынок сверхбольшой — 3 триллиона рублей. А мог выбрать рынок который раз в 10 меньше. Мне повезло. Конечно если говорить про Михаила Фридмана, то он не мог заниматься тем что не стало бы большим, он просто посмотрел ТОП-2000 компаний мира, увидел, что больше всего там банков, продуктовый ритейл, энергетика и вот у него уже три компании на самых больших рынках. То же самое я сейчас делаю с недвижимостью, здесь к гадалке ходить не надо. Тем не менее элемент везения есть. Все хотят увидеть универсальную формулу успеха, а ее нет. Ты не можешь из игры «предпринимательство» сделать игру «высокая вероятность». Но что можно сделать? Как можно победить низкую вероятность? Через высокую активность. Шанс в бизнесе 1 из 10. По статистике. В конкретном проекте. Может быть ты можешь сдвинуть его к 1 из 5, если будешь особенно упорным. Но помни, 6-я попытка принесет тебе результат. Принесет те самые тысячи. Проблема в том, что у многих с каждой новой попыткой уверенность падает. В России многое еще завязано на курсе валют. Не стабильность, тяжело прогнозировать. Если у тебя какое-то коммерческое помещение от него есть денежный поток, у него своя покупательская способность. Мы можем контролировать это, реинвестировать, увеличивать площади.

— По моему мнению у России сейчас депрессивное состояние, есть потенциал положительных изменений. Если говорить про Москву, это один из топовых городов мира и по развитию, по приросту населения, силе притяжения. Анализируя цены в Москве с мировыми мегаполисами — даже тем же Мексико Сити — Российская столица выглядит очень дешево.

 — Есть ли планы у AKTIVO работать на зарубежных рынках?

— Да. Мы должны быть клиентоориентированными. Наши, уже почти 1000 со-инвесторов, постоянно нам говорят, что хотели бы получать стабильную валютную доходность. Есть потребность на доходы в рублях, есть потребность и на доходы в валюте. Aktivo будет продолжать работать в том же ключе, брать надежные, полностью развитые объекты зарубежом, высококачественные как для пенсионных фондов. В РФ мы набрали достаточно большой портфель, в ближайшие 12 месяцев пойдем в Европу. Так например недвижимость для дискаунтеров в Германии — очень перспективное направление.

 — Какая доходность будет по зарубежным объектам?

— Доходность от коммерческой недвижимости зарубежом в абсолюте ниже чем в России на 30-40%, но за счет того, что можно безопасно работать с кредитным плечом таким образом, что маржа между доходностью и кредитной стоимостью очень большая. С учетом этого обстоятельства можно получить доходность сопоставимую с Россией.

 — Нет ли в планах начать строить недвижимость самостоятельно?

— Мы покупаем готовые, это более надежно. Строительство — другой вид деятельности. Ты кредитуешь организацию которая делает девелопмент. Выход не гарантирован. Мне это не нравится. В том рынке, в котором мы действуем сейчас — мы можем вырасти в 100 раз. Погоня за высокой доходностью — не про нас. Наше это долгосрочное, медленное, но надежное увеличение капитала.

 — Хочу вас поздравить недавно вы успешно продали объект «ЭКО Видное» ТРЦ, который стоил более 650 млн рублей, какой будет следующий объект?

— «ЭКО» был классный проект. У него была монопольная локация. Сейчас у нас в портфеле 10 объектов, 3 из которых превосходного качества, местные топы. Мы понимаем что 300-500 млн дает существенно лучшие возможности по качеству и  % доходности , чем то, что можно приобрести за 25 млн. Мы очень сильно фокусируемся именно на этом сегменте. Если двигаться в сторону более крупных объектов 2-3 млрд рублей, то там уже крупные профессиональные игроки, которые как раз не идут в наш сегмент объектов меньшей стоимости из за сложностей управления. А еще более дорогие объекты это уже близко к «лендмаркам». Почему их покупают — они знаковые. В этом смысле не вижу смысла менять нишу. Та вилка, в которой мы сейчас находимся 300-500 млн — это очень хороший сегмент. Очень хорошие, качественные объекты. Когда продукт хорош, у нас нет сомнений в продажах. Наша цель оставаться успешными.

Полное видео интервью смотрите на youtube-канале «Рентавед»