Особенности офисной архитектуры в России

архитектура, бизнес-центр, офисы, коммерческая недвижимость

Долгое время архитектура в офисном строительстве в России отходила на второй план. Многих девелоперов и инвесторов, прежде всего, интересовал объем площадей объекта, его расположение и то, как быстрее всего окупить свои вложения в строительство. Однако сейчас рынок пришел к пониманию того, что на успешность арендной компании бизнес-центра и его инвестиционную привлекательность напрямую влияют особенности архитектурного проекта объекта.

 

Архитектурные традиции под слоем пыли

В первой трети XX века архитекторы из СССР по праву считались одними из законодателей мировой урбанистической моды. Советский авангард громко ворвался, а затем занял прочное место в пантеоне международного архитектурного наследия. Однако новаторский градостроительный импульс тех лет постепенно стал иссякать, а на излете лет существования Советского союза практически замер.

Долгие годы консервативного подхода к разработке проектов, отсутствия необходимости продавать или сдавать в аренду здания на открытом конкурентном рынке превратили деловое строительство в стране в образец неэффективности и невзрачности. Сила инерции такого мышления была столь велика, что с ее плодами приходится сталкиваться до сих пор. И все же за последние годы офисная архитектура в России сделала несколько гигантских шагов вперед.

Мария Николаева, глава бюро MAD Architects, считает, что в нашей стране еще нет полного понимания архитектуры как системообразующей доминанты всей среды. «Большинство проектов раньше были направлены на максимально короткую окупаемость, что, естественно, сказалось и на качестве используемых решений. Сейчас времена изменились, западный опыт стал доступнее и начал обосновываться не только громким именем международного бюро, но и эффективностью решений. Российские компании в этом плане тоже не отстают — наше бюро регулярно участвует в международных конкурсах и имеет за плечами ряд реализованных проектов. И это позволяет находить баланс решений, которые мы применяем в работе над офисами. Если говорить про комплексные решения, то за последние годы были реализованы те проекты, работа над которыми началась несколько лет назад. Поэтому стоит в большей степени сделать упор на интерьеры, в которых действительно произошли колоссальные изменения», — подчеркнула эксперт.
Эксперты отмечают, что сегодня большинство крупных компаний в Москве приходят к пониманию того, что эргономичный дизайн рабочих пространств, который закладывается еще на стадии разработки проекта — это не только дань имиджу, но и фактор повышения эффективности бизнеса. Сотрудники предпочитают работать именно в таких офисах. В современных деловых комплексах отсутствует гнетущая атмосфера коридорной бюрократии, которую, к сожалению, до сих пор часто любят чиновники. Когда пространство четко зонировано и отвечает требованиям существующих в компании бизнес-процессов, дизайн становится еще одним инструментом капитализации бизнеса. Именно поэтому бизнес-центр больше не может быть просто «коробкой» из офисных площадей. Современный деловой комплекс— это многофункциональный объект, который совмещает в себе все основные городские функции и представляет резидентам все условия, содействующие привлечению профессиональных кадров.

Директор отдела управления строительством CBRE Михаил Каплун указывает на то, что качество архитектуры кардинально изменилось за последние десять лет, и этому не в малой степени поспособствовала смена главного архитектора Москвы. «Серьезно вырос уровень профессионализма российских архитектурных бюро со временем и за счет участия иностранных проектных бюро в создании многих знаковых проектов. Российские архитекторы уже давно работают в партнерстве с иностранными бюро. Еще одна мощная тенденция, которая наметилась в последнее время — это редевелопмент старых некачественных офисных объектов, введенных в эксплуатацию за последние десять лет. И первое, на что обращают внимание при редевелопменте таких объектов — это эффектные зоны лобби и инженерное обеспечение», — заключил Каплун.

 

Экономия и экономика

Капкан на пути развития архитектурной мысли в офисном строительстве в России оставил экономический кризис. Негативные изменения в деловом климате привели к снижению темпов девелопмента и совмещению офисных функций с другими сегментами рынка. Инвесторы вынуждены экономить на проектах, и часто под нож оптимизации бюджетов идут именно архитектурные и дизайнерские изыски. Так, в отделке стали чаще применяться отделочные материалы местного производства.

Российские товары по качеству не уступают уровню иностранных аналогов. Например, вместо ближневосточного или итальянского фасадного камня теперь применяют материалы из республик Северного Кавказа. Вместо натуральных материалов во внутренней отделке все чаще используют керамогранит, в том числе и российского производства. Однако ряд дорогостоящих иностранных товарных категорий для отделки офисов класса «А» все еще нельзя заменить.

Также девелоперы экономят на фасадных системах, материалах и инженерном оборудовании. Застройщики стали чаще приобретать менее затратное оборудование, производимое в России или странах ближайшего зарубежья, таких как Китай, Белоруссия или Польша.

По мнению Дмитрия Жидкова, директора департамента офисной недвижимости S.A. Ricci, при строительстве бизнес-центра нельзя экономить на инженерии, поскольку от этого напрямую зависит качество здания и его пригодность к эксплуатации. «Экономить на внутренней организации офисного пространства также не рекомендуется: удобная планировка, и качественный ремонт помещений повышает привлекательность объекта в глазах арендатора. Можно сэкономить на фасаде, убрать лишние детали и придерживаться лаконичного стиля в оформлении», — уверен эксперт.

Михаил Каплун также указывает на то, что новых объектов на рынке достаточно, а конкуренция довольно высока. «Чтобы удержать арендатора, важно, чтобы он комфортно себя чувствовал в своем офисном пространстве, а комфорт обеспечивает исключительно качественная «начинка». Все архитектурные изыски отходят на второй план, если в офисе не работает система отопления зимой или постоянно ломается лифт. Стоимость разработки проектной документации может составлять до 5% бюджета СМР, и до 2% составляют затраты на архитектурное и концептуальное проектирование. Чем ниже класс объекта, тем больше было импортозамещения в архитектурных обликах и инженерии. Но абсолютного импортозамещения в нашей стране не будет. До 40% от стоимости реализации проекта в той или иной степени приходится на импортозамещение», — детализирует Каплун.

 

Товар лицом

В целом, внимание владельцев офисных зданий акцентировано на внутренней части объектов, а не на внешних и фасадных особенностях. Собственники внимательно относятся к внутренним решениям и наполнению сооружений: эффективным планировкам, сервисным зонам, наполняемости этажей, освещению, интеграции программных решений, состоянию инженерных систем, комфортному пребыванию арендаторов. Однако фасад тоже играет свою  роль в формировании успешности бизнес-центра как финансового продукта.

Особое внимание фасадам уделяется, если здание обладает культурной или исторической значимостью, либо находится в важной для города локации. В этом случае фасад становится ключевым элементом восприятия всего проекта, а это значит, что его постараются сохранить или воспроизвести максимально точно.

Для этих объектов фасад является визитной карточкой и частью исторического бренда. В иных случаях роль фасада на себя может взять входная группа, которая способна вызвать позитивный эффект, выделить здание на фоне конкурентов. Если у здания не существует привязки к сохранению культурного наследия, то девелоперы чаще уделяют внимание лобби и входным зонам здания.

Как рассуждает Мария Онучина, управляющий директор PM управляющей компании NAI Becar, фасад не должен быть обузой для собственника и должен быть адаптивен окружению и тому месту, где находится. «Есть много мировых примеров, когда современные здания комфортно начинали уживаться с историческими, но при этом всегда учитываются градостроительные традиции городов, стран. Если рассматривать здание как актив, все же нецелесообразно тратить деньги на суперсложную, инновационную архитектуру фасада. Важнее сделать его чистым, соответствующим уровню арендаторов, долго и качественно эксплуатируемым и неустаревающим с точки зрения внедрения инноваций, к которым нужно относиться очень аккуратно и уж тем более не гоняться за такими решениями, как за модным трендом. Тренды рано или поздно устаревают, а решения могут создавать препятствия при управлении таким зданием», — уверена эксперт.

Исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства Colliers International Амель Джерруди считает: если рисунок здания становится его логотипом — это успех проектирования. Существуют такой индикатор/прием — если архитектурный образ найден, выразительно прорисован, то его силуэт может стать визитной карточкой, основой бренда здания. «С финансовой точки зрения архитектура не всегда влияет на привлечение арендаторов в силу субъективности критериев ее качества. Но в условиях довольно значительного уровня вакансии «красивый» бизнес-центр при прочих равных имеет большие шансы быстрее быть заселенным», — считает специалист.

 

От подражания к открытиям

Многие известные деловые комплексы Москвы ранее проектировались западными архитектурными бюро либо с их крупным участием. Так, проектировкой бизнес-центра»Белые сады» занималось польское бюро APA Wojciechowski, а над разработкой проекта «Фабрики Станиславского» трудились британские архитекторы John McAslan+Partners. Проект БЦ «Аркус III» создало международное архитектурное бюро Aukett Swanke.

Западные специалисты обладают многолетним разносторонним опытом проектирования деловой архитектуры. В их кейсах находят отражение все современные европейские тенденции строительства офисной недвижимости. Поэтому крупные девелоперы предпочитают сотрудничать с именно с ними. Кроме того, громкое имя и статус архитектурного бюро позволяют успешнее проводить маркетинг бизнес-центра.

Однако отсутствие рыночного опыта и преемственности офисной архитектуры компенсируется энергичностью местных специалистов и возможностью избежать ошибок, с которыми сталкивались западные зодчие. Для понимания этого достаточно привести примеры проектов ABD Architects и SPEECH Чобан & Кузнецов, Za bor architects, «Меганом», UNK Projectи так далее. Совместное проектирование с западными бюро все еще существует, но российские архитекторы стали постепенно выходить в самостоятельный полет.

Многие эксперты уверены, что на фоне девальвации рубля российские бюро могут активнее стремиться участвовать в международных проектах, чтобы избавить зарубежных коллег от ложных предубеждений и продемонстрировать, что Россия как наследник некогда передовая страна архитектурной мысли заслуживает вновь оказаться в авангарде мирового девелопмента.

Источник: arendator.ru

Поделиться!