Прежние объемы ввода офисов могут вернуться через 5 лет

В прошедшем 2017 году на рынке офисной недвижимости наблюдалась стабилизация основных показателей. При этом эксперты отмечали изменения как структуры предложения, так и характера спроса. О последних тенденциях на рынке офисных площадей, особенностях управления проектами в формате «лофт» и прогнозах на ближайшие годы в интервью редактору портала Zdanie.info рассказал генеральный директор компании KR Properties Сергей Матюхин.

KR Properties (kr-pro.ru) – девелоперская компания, работающая в сфере комплексного освоения территорий. Компания управляет портфелем активов недвижимости различного назначения общей площадью более 800 000 кв.м, включая офисные и торговые помещения, склады, апартаменты и жилую недвижимость. Активы KR Properties в офисной недвижимости представлены более чем 10 проектами, включая деловые кварталы «Даниловская мануфактура 1867» и «Красная роза 1875».

– Как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке офисной недвижимости?

– Несмотря на сопоставимые по объему темпы поглощения вакантных площадей, в 2017 году по сравнению с 2016-м мы видим определенное увеличение активности и интереса со стороны потенциальных арендаторов. Это связано не столько с появлением новых компаний, сколько с завершением 5-, 7-, 10-ти летних контрактов, заключенных в 2008-2012 годах. Соответственно, сейчас эти клиенты перезаключают сделки со своими арендодателями или же выбирают для себя новые помещения.

Данный процесс – одна из причин, почему сейчас на рынке наблюдается слабоположительная динамика по сокращению текущего предложения. Я ожидаю значительного усиления этого тренда уже в конце 2017-го – начале 2018 года, когда появятся новые крупные контракты и одновременно будут «вымываться» ликвидные предложения в офисных проектах класса «А» и отчасти класса «В».

На мой взгляд, в 2017 году рынок офисной недвижимости достиг определенной точки равновесия, баланса ожиданий арендаторов и возможностей арендодателя. И сегодня можно уверенно говорить о завершении периода стагнации и развороте рынка, хотя это происходит не с той скоростью, с какой хотелось бы профессиональным участникам.

Увеличение активности на офисном рынке связано не столько с появлением новых компаний, сколько с завершением 5-, 7-, 10-ти летних контрактов, заключенных в 2008-2012 годах. И сейчас эти клиенты перезаключают сделки со своими арендодателями или же выбирают для себя новые помещения.

– Когда, по Вашему мнению, вернутся прежние объемы ввода офисных площадей?

– Рынок офисной недвижимости можно назвать своеобразным индикатором состояния экономики страны: объем ввода новых площадей напрямую коррелирует с общими показателями роста существующих компаний и появления новых. В среднесрочной перспективе конкурентная борьба в основном затронет строящиеся или уже построенные объекты, однако уже к концу 2018-го – началу 2019 года вакансия может сократиться до 10-12%, что спровоцирует «разморозку» временно отложенных проектов и старт новых.

Однако введены такие площади будут не сразу – цикл девелопмента офисного здания от принятия решения по проекту до реализации в среднем составляет 4 года. Получается, что прежние объемы ввода офисных площадей могут вернуться не ранее чем через 5 лет. При этом последние 2 года мы наблюдаем стабильное поглощение офисных площадей, в то время как у участников рынка практически нет планов по строительству качественных проектов. Мы прогнозируем, что такой тренд уже через 2-3 года приведет к дефициту предложения на рынке.

Цикл девелопмента офисного здания от принятия решения по проекту до реализации в среднем составляет 4 года. Получается, что прежние объемы ввода офисных площадей могут вернуться не ранее чем через 5 лет.

– На Ваш взгляд, по-прежнему ли в Москве сохраняется недостаток качественных офисных площадей?

– Сегодня девелоперу мало создать продукт, стандартизированный под определенный класс: необходимо предложить решение, которое будет отвечать текущим потребностям той или иной компании. Некоторые девелоперы не следуют этому тренду и не продумывают проекты под своих клиентов. Именно поэтому в Москве сохраняется недостаток качественных площадей несмотря на то, что в некоторых бизнес-центрах столицы вакансия достигает 30-50%.

– Вы реализуете офисы в концепции территорий инновационного развития. Как кризис отразился на ваших деловых кварталах? Произошло ли снижение спроса?

– Деловые кварталы KR Properties были изначально ориентированы на компании, представляющие прогрессивные сектора экономики: IT, Media, интернет вещей и т.д. Наши проекты «Красная Роза» и «Даниловская мануфактура» инновационны сами по себе, поэтому вне зависимости от экономической ситуации пользуются спросом, причем именно среди предполагаемой аудитории.

Важная часть нашей стратегии – ориентация на конкретную группу клиентов. Мы знаем их потребности, особенности их работы и производимого ими продукта. Благодаря этому мы можем предложить идеальные для них помещения и идеальные условия

Необходимо с самого начала представлять, кто станет вашим арендатором. В таком случае вы сможете просчитать все его нужды и основные потребности и, соответственно, обеспечить ему лучшие условия. Это повысит вашу конкурентоспособность и сделает вас успешным.

– Реализуете ли Вы особые меры, направленные на удержание арендаторов в кризис?

– Мы строим свою политику в рамках заключенных контрактов. Кроме того, у нас есть базовая политика во взаимоотношениях с клиентами, и мы придерживаемся ее и в периоды стабильности, и в более экономически сложные времена. Эта политика достаточно лояльна, а главное – справедлива и понятна нашим арендаторам. В частности, мы всегда четко исполняем свои договорные обязательства, поддерживаем с клиентами уважительные партнерские отношения и ждем от них того же. Как правило, такой подход обеспечивает эффективное сотрудничество, выгодное обеим сторонам.

Нашим важным преимуществом является качество проектов – оно позволяет нам спокойно себя чувствовать в столь неспокойное время.

– Ранее основными арендаторами ваших офисов считались представители сфер IT, медиа и рекламы. Кто является основной целевой аудиторией территорий инновационного развития на сегодняшний день? Изменилась ли данная тенденция за прошедшие годы?

– Основная аудитория наших офисных проектов не поменялась. Возможно вы знаете, что совсем недавно мы приступили к реализации технопарка PERERVA, и его клиентами станут представители реального сектора экономики. Однако это совсем другое направление нашего развития, а что касается деловых кварталов, то здесь мы ориентируемся именно на медийные, рекламные, IT-компании и т.д.

– Как изменились требования арендаторов к помещениям?

– На мой взгляд, основным изменением за последние 10 лет стало то, что арендаторы теперь не хотят заниматься непрофильной деятельностью – они хотят получить продукт под ключ, не неся капитальные затраты на ремонт и отделку офисов. Сейчас большая часть сделок на рынке приходится на помещения с уже готовой отделкой или с обязательством арендодателя выполнить ее согласно требованиям конкретного клиента.

Основным изменением за последние 10 лет стало то, что арендаторы теперь не хотят заниматься непрофильной деятельностью – они хотят получить продукт под ключ, не неся капитальные затраты на ремонт и отделку офисов.

– Отличается ли стоимость оборудования офиса в стиле «лофт» от традиционного офиса?

– Стоимость оборудования зависит от класса офиса, пожеланий арендатора и его бюджета, сложности проекта и цен на используемые материалы. При этом на общую сумму практически не влияет то, для какого офиса приобретается оборудование – для традиционного или для лофта. В последних больше возможностей для реализации необычных идей, использования различных технических решений и материалов. Единственным отличием можно назвать то, что лофты – это большие пространства с высокими потолками, в них требуется больший воздухообмен и мощные системы кондиционирования, которые являются более дорогими, чем традиционные.

– Какова средняя стоимость отделки и дизайна такого офисного помещения?

– В этом вопросе слишком много переменных, чтобы можно было дать универсальный и однозначный ответ. Могу только привести средние цифры – от 20 до 45 тысяч рублей за кв.м.

– Какой особенностью обладает управление территориями инновационного развития?

– В наших проектах главные особенности управления связаны с тем, что, как правило, речь идет о комплексе зданий, расположенных на довольно большой территории. Еще один значимый фактор – то, что часть корпусов реконструируется, а не строится с нуля, причем некоторые здания насчитывают более чем вековую историю. Таким образом, мы внедряем современные технические решения туда, где изначально их использование не было предусмотрено. В любом случае у нас не возникает сложностей с управлением проектами. Мы изначально знаем об этих особенностях наших кварталов, о потребностях нашей аудитории, а благодаря значительному опыту смогли выработать ряд эффективных решений.

– Каковы средние арендные ставки в Ваших кварталах на данный момент?

– Отмечу, что мы являемся одними из лидеров в своей сфере, высокое качество наших проектов позволяет нам сдавать помещения по стоимости выше среднерыночной. На данный момент у нас установлены следующие базовые ставки для помещений без отделки: в классе «А» – 40-50 тысяч рублей; в классе «В+» – 20-30 тысяч рублей. Также у нас есть вакантные площади в корпусах класса «В», там цена несколько ниже.

– Около 5 лет назад еще существовало мнение, что в Москве много промышленных территорий, которые могут пройти процедуру реновации. В этом году в столице не будут вводиться бизнес-центры формата Loft, а эксперты отмечают дефицит бывших заводов и мануфактур, пригодных для редевелопмента. Согласны ли Вы с данным мнением?

– Мне сложно говорить о планах других игроков рынка, я могу отвечать только за нас и комментировать только наши решения. Конечно, нам однозначно нравится дефицит лофт-формата, ведь дефицит порождает увеличение спроса и цен, а мы лидируем на данном рынке. Что касается наших планов, то пока нам хватает пригодных для редевелопмента зданий. Например, сейчас мы занимаемся развитием территории бывшего завода «Рассвет» на Красной Пресне. Еще год назад эта территория была частью серого промышленного пояса Москвы, сегодня же мы создаем здесь современный, продуманный деловой квартал, который не только развивается сам, но и способствует развитию наиболее прогрессивных компаний. Арендаторы еще на начальном этапе реализации проекта оценили его преимущества и грандиозные перспективы.

– Каким средним уровнем вакансии обладают Ваши бизнес-центры на сегодняшний день?

– Если не считать недавно введенных новых зданий, то вакансия наших деловых кварталов не превышает 5-7%.

– Недавно стало известно, что Ваша компания реализует проект Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments. Почему Вы решили выйти на рынок гостиничной недвижимости?

– Roza Rossa – прекрасный пример того, как KR Properties подходит к разработке новых продуктов и продумывает перспективу их развития. Так, на наш взгляд, уже через несколько лет основная конкуренция будет не за здания и не за концепции, а за качество предоставляемого сервиса. Все сферы бизнеса придут в экономику сервисных услуг, в том числе это касается и рынка недвижимости: проекты, не предоставляющие сервис, будут проигрывать. Соответственно, рано или поздно девелоперу придется меняться под новые условия. Мы же предпочитаем предвосхищать подобные тренды и задавать тон на рынке – именно этот подход и отражает Roza Rossa.

Уже через несколько лет основная конкуренция будет не за здания и не за концепции, а за качество предоставляемого сервиса. Все сферы бизнеса придут в экономику сервисных услуг, в том числе это касается и рынка недвижимости.

Беседовала Анна Джей

Источник: zdanie.info