При оптимизации затрат на fit-out в офисах класса А главная проблема — неработающее импортозамещение

Поиск наилучшего соотношения цена/качество — крайне востребован сегодня корпоративным сектором. Компании становятся скромнее в издержках и все чаще предпочитают удобство и простоту. Даже арендаторы бизнес-центров прайм-уровня больше не хотят «пускать пыль в глаза» и все чаще выбирают решения по оптимальной цене. О том, как меняется потребитель офисной недвижимости, сколько он готов платить за отделку и на чем экономит, рассказывает Артем Пантелеев, коммерческий директор компании «Гинт-М».

Экономическая ситуация ударила по всем без разбора, в том числе по арендаторам БЦ класса А. Одни сокращают площади, сдавая «излишки» в субаренду, другие стремятся оптимизировать арендные ставки, третьи — переезжают в другие здания с более сговорчивыми собственниками. Как изменились в новых условиях желания и приоритеты арендаторов в отношении организации офисных площадей?

Все заказчики, вне зависимости от классности объектов, ведут себя одинаково. Растет бизнес – растут потребности в организации офисного пространства. Как только экономическая активность падает, происходит обратный процесс. И бизнес всегда подстраивается под размер рынка. Не открою Америку, если скажу, что сегодня все пытаются сократить расходы на аренду. Опций, как вы заметили, много: можно переехать в меньший офис или, если условия долгосрочного договора не позволяют это сделать, сдать площадь в субаренду. Некоторые компании идут по пути оптимизации рабочего пространства за счет организации удаленной работы для некоторых своих сотрудников.

Какие решения, планировки, отделочные материалы сегодня востребованы? Чего хотят заказчики сегодня?

Сегодня заказчики делают выбор в пользу разумных и экономичных решений. Востребовано открытое офисное пространство, которое можно без труда адаптировать под любые задачи, используются легкие, трансформируемые перегородки, с помощью которых можно организовать новые места для переговоров, приватных телефонных разговоров или зон неформального общения. Предусматриваются хот-дески – мобильные места для сотрудников, много работающих вне стен офиса. Предпочтение отдается лаконичным и эффективным решениям, с большим количеством прозрачных элементов и «воздуха» в интерьере.

Имиджевых офисных зон с дорогой отделкой – парадных холлов, представительских переговорных и т.д. напротив становится меньше. Мрамор, гранит, дерево, кожаная мебель – все это уходит в прошлое. Также заказчики учатся оптимально подходить к использованию дорогого офисного метража — сегодня они понимают, что хранить документы лучше на специализированных площадках за МКАД, а не в центре Москвы, где каждый квадратный метр — на вес золота.

Но, конечно, есть и исключения. Как правило, это высокотехнологичные компании, которые даже сегодня стремительно растут и развиваются. Они рассматривают корпоративный офис не только как инструмент для бизнеса, но и как один из важных способов удержания высококвалифицированных сотрудников. Для IT-компаний рабочее пространство – продолжение дома. И все усилия направлены на то, чтобы создать для персонала максимально комфортные, эргономичные, вдохновляющие условия для работы.

Какой средневзвешенный бюджет сегодняшние заказчики интерьеров класса А готовы тратить на отделку? Какие позиции из тех, которые были популярны в докризисные времена, они стремятся сократить? Какие — оставить без изменений?

Средневзвешенный бюджет на отделку офисов класса А составляет от $650 до $1000 без НДС за квадратный метр. Сюда входит рабочее проектирование, строительные работы, монтаж инженерного оборудования и пуско-наладочные работы. Отдельная строка бюджета – зоны ресепшн, кофе-поинты, раздевалки, санузлы, серверные и мебель. Стоимость имиджевых офисных зон – входные группы, переговорные выше стоимости отделки рабочего пространства. Цена отделки таких метров не имеет ограничений, так как все зависит от проекта и применяемых отделочных материалов и инженерного оборудования.

Можно ли сказать, что на первый план вышла стоимость офисных решений?

Да, стоимость стала определяющим показателем для большинства заказчиков. После валютного скачка многие решения становятся неоправданно дорогими. Не вся продукция подорожала вдвое, но качественные отделочные материалы существенно выросли в «рублевой» цене. А все компании, работающие на территории России, имеют рублевую выручку. Они крайне чувствительны к увеличению бюджета.

Хотя и здесь бывают исключения. Если высокотехнологичная компания строит, например, ЦОД (центр обработки данных), от которого зависят все технологичные процессы – цена, конечно, уходит на второй план. Определяющим фактором становятся опыт и квалификация подрядчика.

За счет чего строительные компании сегодня могут оптимизировать стоимость отделки для своих заказчиков — известно, что в этом сегменте активно используются европейские материалы, которые за последние два года подорожали почти вдвое?

Одна из главных проблем сегодня – не работающее импортозамещение. 90% материалов импортируется. Даже обыкновенные фальшполы, выполненные по технологии прессования древесных опилок с использованием клея, приходится покупать за границей. Есть единственный отечественный производитель, который поставляет фальшполы оптимального качества, но в ограниченном количестве. Это, безусловно, является для нас проблемой – несмотря на валютные «качели» и отсутствие отечественных материалов, заказчик требует оптимальной цены.

Конечно, все подрядчики стараются работать с контрагентами и влиять на стоимость импортируемых товаров. В кризис страдает вся цепочка. Раньше производители трендовой продукции, получающие заказы на год вперед, могли поднимать цены. Сегодня и они вынуждены оптимизировать издержки, повышать эффективность, снижать зарплаты, где это возможно. И те товары, которые раньше стоили, условно говоря, 30 евро, сегодня можно купить за 16-17. Мы работаем с теми поставщикам, которые занимают активную позицию и делают все, чтобы их бренд остался на рынке.

На каких решениях, с Вашей точки зрения, можно безболезненно сэкономить, а что не должно подвергаться оптимизации?

На каждом тендерном интервью я объясняю заказчикам, что есть базовые работы, стоимость которых не зависит от классности здания. В любом случае необходимо подготовить пол, стены, потолок, предусмотреть дверные проемы, разводку, выходы под вентиляционное оборудование. Экономить на черновых работах вряд ли получится. А далее все зависит от предпочтений заказчика. Очевидно, что мраморная плитка гораздо дороже керамической и укладка ее обойдется недешево. Чем качественней материал – тем выше стоимость работы.

На мой взгляд, самый простой и прозрачный вариант – определиться с бюджетом. Прорабатывать проект под конкретную стоимость значительно проще и эффективнее, чем сначала выполнить проект, а потом понять, что на него нет денег и в срочном порядке искать замену материалам. Если заказчик понимает, что не укладывается в бюджет проекта, который ему нужен, можно поменять те решения, которые наиболее драматично влияют на стоимость всего проекта. И здесь необходим разумный баланс между стоимостью и качеством офисного пространства.

Важно отметить и другое. Главные временные и финансовые потери на стройплощадке связаны с ошибками на стадии проектирования. 80% всего бюджета приходится на строительную часть. Поэтому большие возможности для оптимизации мы видим в грамотном управлении проектом.

Как обезопасить заказчика от нечестной игры подрядчиков на этапе тендера?

В первую очередь, как я уже отметил, нужно пригласить профессиональную управляющую команду. Безусловно, можно использовать и внутренние резервы, но это должны быть люди, уже наступившие на все грабли. Ведь только с опытом можно отличить лукавство от по настоящему профессиональной оценки тендерного задания. Хорошая подрядная компания оценит все риски проекта, свяжется со всеми производителями оборудования и материалов, укажет на слабые места.

Очень важно воочию увидеть, как организован рабочий процесс подрядчика. Я настоятельно рекомендую посетить действующую стройку. Это даст много пищи для размышлений. Также посмотрите проект, реализованный 5-7 лет назад. Не забывайте, что качество проверяется временем. Если 20-летний Mercedes и сейчас отлично заводится – значит, автомобиль хорошо сконструирован и собран.

Сложно давать универсальные советы по обустройству офисного пространства. Одним компаниям необходим представительский офис, который будут оценивать партнеры. В этих случаях стоит особое внимание уделить имиджевым зонам. Другие вкладываются в рабочее пространство и зоны отдыха для сотрудников. От нас – подрядчиков – нынешние времена требуют работы с себестоимостью, поставщиками, а главное – сроками: чем больше времени тратишь на реализацию проекта, тем больше расходов несешь.

Источник:  comestate.ru