Проблема выбора: shell&core или помещение с отделкой девелопера – взгляд со стороны FIT-OUT

Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда заказчики, выбирая помещение для нового офиса в современных бизнес-центрах, рассматривают варианты аренды помещений с базовой отделкой арендодателя или выполнением полного комплекса работ по проектированию и строительству офиса силами специализированных в сегменте FIT-OUT компаний.

Накопив значительный опыт реализации проектов, как для конечных потребителей офисов, так и для девелоперских компаний, мы предлагаем взгляд на этот вопрос со стороны рынка FIT-OUT, что позволит наиболее объективно определить, какой из вариантов более привлекателен и рационален.

Выгодный FIT-OUT

Не секрет, что на рынке существует стереотип о высокой стоимости качественных услуг в сегменте FIT-OUT, то есть проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений коммерческой недвижимости. Особенно это относится к современным высококачественным объектам с полным комплексом инженерного оснащения.Тем не менее, в современных условиях факты говорят обратное: аренда помещений shell&core (без отделки) и самостоятельная реализация проекта FIT-OUT—это менее затратное, а главное более выгодное предприятие, чем аренда офиса с отделкой девелопера.

Мы отметим три наиболее показательных фактора в пользу выбора помещений формата shell&coreи самостоятельной реализации проекта FIT-OUT.

Стоимость

С точки зрения стоимости предложений, помещения с отделкой позиционируются на рынке в среднем на 20-30% дороже объектов формата shell&core. В среднем расходы на аренду помещения shell&core составят около 700 долларов за кв.м. в год включая НДС, тогда как предложения с отделкой оцениваются в 850 долларов за 1 кв.м. в год включая НДС.

Стоимость реализации FIT-OUT проекта класса А, от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию,составляет от 800 до 1200 долларов за 1 кв.м, что на первых этапах,конечно же, увеличивает объем затрат на офис.

Сопоставление среднего уровня затрат на аренду офисных помещений класса «А» в случае аренды помещения без отделки (shell&core), арендных каникул и затрат на реализацию FIT-OUT проекта и аренды помещения с отделкой девелопера,с учетом НДС, из расчета на 1000 кв. м.

Сроки аренды 1 год (в долларах) 5 лет (в долларах) 10 лет (в долларах)
Аренда помещения shell& core 580 тыс. 3,38 млн 6, 88 млн
Реализация FIT-OUT проекта 1 млн 1 млн 1 млн
Класс «А» в shell&core + затраты на FIT-OUT 1,58 млн 4,38 млн 7,88 млн
Арендапомещения с отделкой девелопера 850 тыс. 4,25 млн 8,5 млн
Класс «А» с отделкой от девелопера 850 тыс. 4,25 млн 8,5 млн
Разница расходов -730 тыс. -130 тыс. 620 тыс.

Если сравнивать только затраты на аренду и реализацию проекта FIT-OUT, то есть проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению офисного помещения и вариант аренды предложения с отделкой, стоимость обоих подходов сравняется на 6 год эксплуатации.

Качество

Проекты FIT-OUT делятся на две основные группы: клиентами в первой выступают конечные «потребители» офисов, и вторая, в качестве заказчиков в которой выступают девелоперы, выводящие на рынок свои здания.

Основным отличием этих направлений является подход к выбору проектных, строительных, отделочных и инженерных решений. Показателен факт, что в среднем девелопер тратит на базовую отделку помещений порядка 500 долларовза кв.м. Тогда как вилка стоимости проектов для конечных потребителей — от 800 до 1200 долларов за 1 кв.м., а в нашем расчете принята стоимость 1000 долларов за 1 кв.м.

Для девелопера этап FIT-OUT является всего лишь частью процесса вывода здания на рынок. Поэтому основный упор делается на оптимизацию издержек, зачастую в ущерб функциональной и имиджевой составляющей, что приводит к снижению уровня комфортабельности офиса.

В случае самостоятельного выполненного FIT-OUT проекта, заказчик имеет прямую заинтересованность в максимально высоком качестве работ. Как результат, более детально прорабатываются все составляющие проекта: планировка, дизайн интерьеров, материалы отделки, инжиниринговое оборудование, что обуславливает высокое качество  и долговечность офиса. Например, технологии, используемые PRIDEX Group, позволяют реализовать проект, который будет современным и комфортабельным на протяжении более 10 лет.

Эффективность

Выбор помещения с готовой отделкой — это всегда компромисс. Причем компромисс не в пользу своего бизнеса. Если исходить из того, что каждый бизнес уникальный, то каждой компании требуется индивидуальное рабочее пространство, полностью соответствующее ее задачам и ценностям.

Работая над планировками и концепцией размещения персонала, проектная команда учитывает специфику заказчика и планы его развития, предлагая в результате решение, учитывающее не только современное состояние бизнеса клиента, но и развитие компании в перспективе, что позволяет значительно увеличить эффективность офиса

В продуманном и качественно реализованном офисном пространстве производительность труда сотрудника вырастает в среднем на 4-8%. В таком случае, офис становится одним из основных конкурентных качеств компании в глазах персонала, что положительно влияет на мотивацию сотрудников, снижение «текучки» и т.д.

Преимущества свободной планировки и проектов FIT-OUT очевидны: клиент получает карт-бланш на реализацию проекта. Он сам определяет дизайн и начинку проекта, исходя из своих предпочтений, выбирает наиболее рациональную и удобную планировку,тем самым, реализуя максимально эффективный для себя офис.

Резюме

На основании всех трех факторов, мы провели оценку каждого варианта для среднего офиса площадью 1000 кв.м.

Статьи затрат Период
Сроки аренды 1 год (в долларах) 5 лет (в долларах) 10 лет (в долларах)
Офис класса «А» в shell&core + затраты на FIT-OUT      
Аренда 580 тыс. 3,38 млн 6,88 млн
Реализация FIT-OUT проекта 1 млн 1 млн 1 млн
Применение современных высокоэффективных планировочных решений, соответствие офиса целям компании (12%) -102 тыс. -510 тыс. -1,020 млн
Снижение расходов на поиск нового персонала, оплату больничных — 6% * -108 тыс. -540 тыс. -1,08 млн
Итого затраты на офис класс «А» в shell&core + затраты на FIT-OUT 1,37 млн 3,33 млн 5, 78 млн
       
Офис класса «А» с отделкой от девелопера      
Аренда 850 тыс. 4,25 млн 8,5 млн
Не эффективно используемые площади (10%) 85 тыс. 425 тыс. 850 тыс.
       
Итого затраты на офис класса «А» с отделкой от девелопера 935 тыс. 4,675 млн 9,35 млн
Итого разница между вариантами — 435 тыс. 1,345 млн 3,57 млн
Исходные данные:    
Арендная ставка Shell&Core 700  
Стоимость реализации FIT-OUT проекта 1 тыс.  
Арендная ставка c базовой отделкой 850  
     
* из расчета 100 сотрудников в офисе площадью 1000 кв.м. с средней з/п 1500$ в месяц  
     

В данном расчете мы не учитываем стоимости «использования денег», т.к. произведенные затраты уменьшают налоговую нагрузку и данный показатель не является существенным.

Вариант самостоятельной реализации проектов FIT-OUT избирают большинство представителей Fortune 500, корпоративные стандарты которых предписывают компаниям менять офисы не реже, чем раз в 5-7 лет, то есть за период окупаемости проекта FIT-OUT. Подобная стратегия позволяет максимально эффективно использовать ресурсы офисного пространства с одной стороны, при наиболее рациональных расходах с другой.

Таким образом, реалии рынка свели на нет практически все аргументы в пользу помещений с девелоперской отделкой. Разумеется, в случае необходимости быстрого переезда, подобные предложения сохраняют свою привлекательность, тогда как в остальных случаях преимущества подхода, предусматривающего аренду помещения shell&core и самостоятельную реализацию проекта FIT-OUT, очевидны.

Сергей Кудрявцев, управляющий партнер Pridex Group

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Билдвайз: Редевелопмент дешевле строительства на 20-25%

В девелоперской компании «Билдвайз» посчитали среднюю стоимость редевелопмента квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве, а также оценили перспективность этого направления в столице.По данным «Билдвайз» на сегодняшний день средняя стоимость редевелопмента 1 квадратного метра коммерческой недвижимости обойдется на 20-25% дешевле строительства нового объекта.«Прежде всего, редевелопмент подразумевает…

MR Group создаст центральное гранд-лобби с кофе-поинтом в проекте Symphony 34

В премиальном жилом комплексе Symphony 34 компания MR Group предусмотрела особое пространство для резидентов и их гостей — гранд-лобби площадью 103,37 кв. м с кофе-поинтом. Оно расположится в отдельном трехэтажном здании и станет парадным обрамлением центрального входа на территорию комплекса.

В торговом центре в составе МФК BOTANICA сформирован семейный и детский кластер

В торговом центре Botanica Mall, который реализуется в составе одноименного многофункционального комплекса на ТПУ «Ботанический сад», сформирован семейный и детский кластер. В его состав войдут магазины, услуги, кафе для детей и родителей, детский развлекательный центр и многое другое. Общая площадь кластера займет около 10% арендопригодной площади объекта.

Деловой центр по городской программе построят в Обручевском районе

Деловой центр в составе жилого комплекса в Обручевском районе возведут по программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). После завершения работ там смогут трудоустроиться почти 1,1 тысячи человек. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Книга “От ассистента до владельца бизнеса” Николая Казанского вошла в ТОП-10 лучших книг бизнес-литературы

Всего в первом конкурсе лучшей бизнес-литературы, который проводит общественная организация Инвестиционная Россия, приняло участие 327 книг, которые, по мнению жюри конкурса, будут максимально полезны российским бизнесменам и топ-менеджменту с учетом актуального контекста. 

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве — в ТЦ «Сиеста» в районе Сосенское в апреле 2024 и в ТЦ на Краснодарской, открытие которого запланировано в 2025 году. 

MR Group продолжит стратегическое сотрудничество с Tele2

Девелопер MR Group, оператор мобильной связи Tele2 и системный интегратор «ИСК» подписали соглашение о сотрудничестве в части оснащения жилых комплексов телеком-инфраструктурой. Компании сотрудничают не первый год: в 2021 году специально для MR Group Tele2 первым на телеком-рынке подключилась к проекту усиления сигнала связи, разработанному системным интегратором «ИСК».

Бюро UNK corporate interiors разработало архитектурную концепцию МОПов БЦ Rublevo Business Park

На рынок офисной недвижимости Москвы вышел новый премиальный проект – БЦ Rublevo Business Park, архитектурную концепцию мест общего пользования которого разработало и презентовало российское бюро UNK corporate interiors. Компания специализируется на архитектурном и инженерном проектировании коммерческих интерьеров и общественных пространств, разрабатывая комплексные решения и участвуя во всех стадиях работы над проектом.

CMWP™: Повторит ли складской рынок рекордный спрос 2023 года?

Объем спроса в Московском регионе по итогам 2023 года достиг 3 млн кв. м, рост показателя относительного прошлого года составляет 84%. Рекордные значения индикатора текущего года обусловлены комбинацией нескольких факторов: естественной ротацией, отложенным спросом 2022 года и очередным циклом расширения логистических мощностей крупных маркетплейсов.Мы ожидаем,…