Сладкая недвижимость: как проходит и во сколько обходится редевелопмент кондитерских фабрик Москвы

«Красный октябрь», «Большевик», «Ударница» . В свое время эти кондитерские фабрики были знамениты, а сегодня они превратились в узнаваемую недвижимость в центре столицы. Ее нельзя снести, но можно реконструировать и продать. Дорого. О том, как выглядят и сколько стоят «сладкие метры» — в исследовании Restate. В Москве территории основных исторических промышленных объектов со «сладкой» специализацией либо уже застраиваются, либо пока не имеют потенциала для жилой застройки, отмечают эксперты, так что этот условный подсегмент на рынке редевелопмента считается скорее освоенным, чем перспективным. Но в действительности из четырех  крупных кондитерских фабрик редевелопменту на данный момент подвергся только один объект — фабрика  «Большевик», окончание реконструкции которой ожидается до конца 2017 года. Еще для двух фабрик строительные работы начнутся в скором времени, при этом для «Красного октября» работы по первоначальному плану были запланированы еще в 2008 году. Реально действующие кондитерские предприятия, которые пока не собираются сворачивать производство — Бабаевский кондитерский комбинат и Кондитерское объединение «Ударница».

Большевик

Редевелопмент фабрики «Большевик» был начат в 2013 году компанией O1 Properties, в рамках которого большая часть корпусов была перепрофилирована  под офисы, площадь которых составила 56 тыс. кв. м. В 2016 году, в связи с кризисом на рынке коммерческой недвижимости, девелопер решил отдать часть корпусов под жилую недвижимость. В 2017 году ожидается ввод трех корпусов на 195 апартаментов.

Наличие у трех корпусов статуса  объектов культурного наследия наложило ограничения на новое строительство рядом с ними, в результате все объекты недвижимости созданы на основе существующих построек, новых капитальных строений на территории фабрики нет.

Ключевая особенность «Большевика» — объективное удобство данного объекта для редевелопмента: устойчивая несущая конструкция производственных корпусов и большой шаг колонн позволяют приспособить пространство под любые цели. Также девелоперу не нужно с нуля создавать дизайн проекта, достаточно вернуть ему первозданную архитектуру, что будет более интересно по сравнению с новым строительством.

Красный Октябрь

Производство было перенесено с этого места в 2007 году, но новый владелец бывших фабричных корпусов — «Гута-девелопмент» — до настоящего момента не приступил к редевелопменту, а сдаёт помещения в аренду в существующих постройках фабрики площадью 40 тыс. кв. м. Наиболее известные объекты в корпусах «Красного Октября» – БЦ «Красный октябрь»,  институт «Стрелка», концертный зал Red, Галерея имени братьев Люмьер.

На данный момент на «Красном Октябре» расположено пять памятников архитектуры и четыре ценных градоформирующих объекта – всего около 35 000 кв. м. Эти корпуса  будут  подвергнуты реконструкции. Остальные постройки ждут сноса, на их месте будет построено 65 тыс. кв. м новой недвижимости. Всего «Гута-Девелопмент» реконструирует и возведет 102 000 кв. м.

Редевелопмент фабрики будет основываться на разрешении по возведению МФК на месте фабрики площадью 112 тыс. кв. м, в котором будут представлены жилая, гостиничная, развлекательная и культурная составляющие. На месте самой промзоны планируется строительство жилого комплекса на 17 300 кв.м., притом что жилая часть будет составлять 7 745 кв.м.

РотФронт

Редевелопмент фабрики «Рот Фронт» предполагает сохранение ее исторических зданий и возведение новых домов премиум-класса.  Часть территории застройки, которая входит в зону объекта исторического наследия — городской усадьбы XIX века в Большом Ордынском переулке будет отреставрирована.

Проект с сохранением старых построек может быть затратным, поэтому жилья бизнес-класса здесь не будет. Реконструкция 1 кв. м усадеб, по данным «Метриум Групп», может стоить 2-4 тыс. долл. Стартовая цена 1 «квадрата» жилья может составить 8-9 тыс. долл. Таким образом, на продаже элитных квартир в Замоскворечье девелопер сможет получить не менее 62 млн долл.

Общая площадь участка, отданная под реновацию, составляет 0,74 га. Бывшие корпуса фабрики занимают 11,9 тыс. кв. м. Согласно одобренному проекту ГПЗУ, в Большом Ордынском планируется строительство жилого комплекса площадью 17,3 тыс. кв. м., где под жилье отводится 7,7 тыс. кв. м. Кроме того, девелопер будет обязан восстановить усадебные комплексы XIX-XX веков, расположенные на территории участка.

Сколько это стоит?

Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group: Оценить стоимость редевелопмента таких проектов довольно сложно, она варьируется в зависимости от размера и состояния объекта. Приведем пример жилого комплекса премиум-класса Wine House, который располагается в Замоскворечье на Садовнической улице. Он построен на территории бывшего завода шампанских вин «Корнет» в доме XIX века, который принадлежал Петру Смирнову, «водочному королю» царской России. Проект состоит из реконструированной части здания и современного корпуса семейных резиденций, его площадь составляет 48 866 кв.м. В проектной декларации объекта указана ориентировочная сметная стоимость строительства в размере 8 313 021 884 руб., то есть порядка 170 120 руб./кв.м.

В среднем себестоимость возведения объектов такого класса «с нуля» составляет около 100-130 тыс. руб./кв.м. По сравнению с обычным строительством участие компании в редевелопменте удорожает смету работ на 50% и более.

Ирина Деревенских, директор по рекламе и маркетингу «Колди»: Бюджет редевелопмента для статусных объектов сопоставим с инвестициями в строительство «с нуля». Основная сложность для девелопера – это восстановление исходного материала, например, пескоструйная обработка кирпича, вычинка, а после обработка его поверхностей специальным составом, для того чтобы сохранить фактуру и цвет кирпича. Но результат того стоит – когда у вас в квартире, например, в гостиной аутентичный кирпич дореволюционного периода с клеймом «Герасимовъ» — это стильно, «тепло» и уникально.  Квартирография тоже очень тонкий момент для редевелопмента – нужно сделать оптимальную «нарезку» пространства в условиях, например, панорамных окон, высоких потолков или нестандартных помещений. В нашем проекте KleinHouse, который создан на месте бывшей чаеразвесочной фабрики, сохранен фасад здания, аутентичный кирпич, восстановлены исторические декоративные элементы оформления оконных проемов. Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: Производственные площадки кондитерских фабрик являются наименее загрязненными, в сравнении с промзонами других профилей. Стоимость редевелопмента и необходимые мероприятия (рекультивация, снос, реставрация) зависят от конкретной площадки. В любом случае, перед проведением работ необходимо провести экспертизу, в том числе и экологических показателей площадки, что также несет дополнительную нагрузку на бюджет. При сносе объектов и новом строительстве стоимость редевелопмента составляет порядка 40-70 тыс. руб. за кв. м постройки. В целом  среди основных достоинств редевелопмента перед новым строительством стоит отметить возможность ввода объектов и зданий поочередно, а также гибкость стратегии, возможность развития в рамках редевелопмента того сегмента, который наиболее выгоден на данный момент согласно рыночной конъюнктуре.

Источник: restate.ru