Ставки вниз: почему офисы в Москве подешевели вдвое?
Времена, когда московские офисы были в дефиците, прошли безвозвратно. В середине нулевых в рейтингах Doing Business Россию вниз тянули не политические риски, недостатки судебной системы и избыточное регулирование, а всего лишь недостаток качественных офисных площадей и высокие ставки аренды. Сегодня в Москве пустует более 2,4 млн кв. м офисных площадей классов А и В — достаточно для того, чтобы разместить почти 300 000 рабочих мест. Вот только создавать рабочие места в постиндустриальной экономике – задача гораздо более сложная, чем строительство офиса класса «прайм».
В 2008 году аренда хорошего офиса в центре Москвы обошлась бы в $1500-1700 за квадратный метр в год плюс операционные расходы. Сегодня лучший офис стоит не более $700 за кв. м, а просто качественный, расположенный рядом с метро, но не в самом престижном месте, обойдется в 15 – 20 тысяч рублей (около $300 по текущему курсу) за квадратный метр в год. Фактически, в реальном исчислении (то есть исключая в том числе влияние курса валют – Forbes) стоимость аренды в Москве за десять лет упала вдвое. При этом себестоимость строительства за десятилетие лишь возросла.
Офисный рынок пострадал от снижения ставок аренды сильнее всего. Подешевела именно московская земля — эта составляющая цены аренды снизилась наиболее заметно. В цене городской земли отражается вся совокупность факторов городской жизни. Власти города строят город, удобный для жизни, — неудивительно, что земля под офисами подешевела сильнее, чем под жилыми объектами.
Обвал принято списывать на кризис, циклы в недвижимости, бесконтрольную застройку, санкции и т.д. Но есть несколько фундаментальных факторов, которые будут определять динамику и параметры рынка недвижимости в ближайшие десять лет. Из-за них рынок никогда не вернется в прежнее состояние.
Самое важное – коренное изменение рынка труда. Россия все еще остается страной с так называемой переходной экономикой. Одной из особенностей таких экономик является слабое соответствие трудовых ресурсов (в основной массе) требованиям современного бизнеса. Особенно это было заметно в середине нулевых. Тогда, в условиях экономического бума, у компании был единственный способ увеличить или хотя бы удержать долю рынка – нанимать персонал опережающими темпами. Эффективность работы плохо обученных сотрудников при постоянной текучке кадров была невысока, однако альтернатив не было. Соответственно, компании вынуждены были арендовать все большие площади.
Аренда офиса, отделка и переезд может занимать год, договор аренды заключается на 5-10 лет. Поэтому корпорации были вынуждены снимать офисы с большим запасом: так, чтобы через семь с учетом ежегодного 10-15% роста численности персонала площадей хватило. На эти годы пришлась массовая трудовая иммиграция в Москву из провинции и стремительный рост цен на жилье. Этот, отчасти виртуальный, спрос сформировал дефицит офисов в Москве и астрономические арендные ставки в 2008 году.
Масштабы увольнений 2009 года надо рассматривать именно через призму предыдущего бурного роста. Когда компании пересмотрели амбициозные планы, они поняли, что такого количества персонала не нужно и стали избавляться от излишка. При относительно низком среднем уровне квалификации, сокращение наименее ценных кадров через некоторое время приводило к повышению эффективности работы. То есть компании научились делать больше с меньшим ресурсом. Российский корпоративный рынок труда, в отличие от европейского, до сих пор формируется в основном молодыми людьми. Он страдает скорее от недостатка образования и опыта (в том числе жизненного), чем от избытка кадров предпенсионного возраста. По мере того, как люди набирают стаж, качество трудовых ресурсов в России растет естественным образом.
В десятые годы стабилизирующую для рынка аренды роль сыграл быстрорастущий государственный аппарат. Он абсорбировал избыточные трудовые ресурсы и офисы. Государственные ведомства и корпорации арендовали и покупали здания для себя. Кроме того, они прекращали отношения с арендаторами. В свое время именно субаренда офисных площадей позволила многим ведомствам пережить девяностые и сформировала огромный коррупционный бизнес, так как арендная плата часто взималась наличными непосредственно в карман руководства и его приближенных. В некоторых случаях сданные в аренду площади занимали больше половины здания.
Рост численности штатов и зарплат в госсекторе, усиление контроля за денежными потоками привели к тому, что ведомства стали избавляться от своих арендаторов, которые в массовом порядке вышли на коммерческий рынок. Это была своего рода незапланированная рыночная интервенция, которая помогла поддержать рынок коммерческой аренды.
И российские, и зарубежные компании очень хорошо понимают, что в России огромный потенциал имеет повышение эффективности труда. Согласно прогнозу Oxford Economics, средний темп роста экономики в России в период 2016-2025 года составит лишь 0,9% — более чем вдвое меньше среднемирового. Низкие темпы экономического роста стимулируют компании концентрироваться не на завоевании доли рынка, а на оптимизации издержек.
Поэтому рынок офисной недвижимости фактически лишается спекулятивной составляющей – ожидания того, что численность штата будет расти и через 5 лет нужны будут большие площади. Наоборот, хорошо управляемая компания закладывает в свои прогнозы увеличение эффективности, более широкое применение CRM, облачных решений, систем управленческой отчетности и т.д. Поэтому в целом даже на фоне амбициозных планов по продажам и выручке, которыми грешат многие корпорации, потребности в офисах остаются скромными.
Источник: forbes.ru
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Компания PIONEER завершает строительство бизнес-центра МФК BOTANICA
Во II квартале 2024 года планируется ввести в эксплуатацию 19-этажный бизнес-центр в составе многофункционального комплекса BOTANICA, расположенном на 1-й улице Леонова. Проект строится в рамках развития транспортно-пересадочного узла «Ботанический сад».
Открытие нового клуба Spirit. Fitness в ЖК «Оранж Парк» состоялось
Вчера состоялось открытие нового фитнес-клуба сети Spirit. Fitness в ЖК «Оранж Парк» в районе Котельники. Пробную подписку в новый клуб оформили уже более 3000 человек.
IBC Real Estate: Доля частных инвестиций в офисы достигла максимального уровня
По итогам 2023 года объем частных вложений в офисную недвижимость Москвы составил 33 млрд руб. или 20% от общего объема инвестиций, и стал максимальным за всю историю офисного рынка.Аналитики IBC Real Estate зафиксировали рекордные показатели на офисном рынке Москвы с точки зрения активности частных инвесторов…
В районе Чистых прудов наблюдается дефицит пентхаусов
Согласно исследованию агентства «Ашихмин и партнёры» и девелопера Sminex, в престижном районе Чистых прудов образовался дефицит пентхаусов. За последние пять лет здесь стартовали продажи в четырёх новых домах, и сегодня выбор составляет 207 квартир. Из них только 10 пентхаусов — всего 5% от общего предложения в локации, что в три раза меньше среднего показателя по рынку.
В бизнес-центре «Эйлер» будет создано более тысячи рабочих мест
В премиальном бизнес-центре «Эйлер» (Филевский Парк, ЗАО) будет создано более тысячи мест приложения труда. Девелопер проекта – ГК «Сумма элементов».
Столичные рестораторы готовят к открытию летние веранды
С 15 марта столичные рестораторы приступили к монтажу летних веранд при стационарных заведениях. Их обустройство продлится чуть более двух недель. Для посетителей веранды откроются 1 апреля и продолжат работать до 1 ноября.«Завтракать, обедать и ужинать на летних верандах — одно из любимых сезонных удовольствий горожан….
Акция по сбору отработанной техники пройдет в бизнес-центрах O1 Properties
С 1 по 9 апреля, исключая выходные, в бизнес-центрах O1 Properties пройдет акция «Электровесна» – ежегодная экологическая инициатива, направленная на сбор и правильную утилизацию ненужной бытовой, офисной техники и электроники.
MR Group представила новые имена парка скульптур жилого комплекса MOD
Коллекция парка скульптур, которую девелопер MR Group собирает при участии Московского музея современного искусства (MMOMA), пополнилась работами новых ярких представителей.
В бизнес-центре GEOLOG2 прошла заливка первого куба бетона
Девелоперская компания HUTTON осуществила заливку первого куба бетона нового бизнес-центра GEOLOG2 на улице Обручева, 23к3.
Real Estate Property Awards `24 — возможность узнать о лидерах на рынке недвижимости
В Сочи 19 июня состоится финал премии Real Estate Property Awards, главная цель которой — выявление лидеров рынка в каждом из его сегментов и повышение качества и уровня развития российского девелопмента.