Сусалёва Татьяна: Закон «с арендными каникулами» есть, осталось малое… собрать, доказательства невозможности использовать имущество

Всем неравнодушным известно, что 1 апреля 2020 г. принят ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 98-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСАМ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ И ЛИКВИДАЦИИ ЧРЕЗВЫЧАЙНЫХ СИТУАЦИЙ» (далее — Закон).

Статья 19 Закона определяет следующее:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации,в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

И самое интересное:

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

мнение:

Что остается за кадром нормы, неурегулировано, а значит, находится в зоне неизвестности и сумрака:

1. На каких конкретно арендаторов распространяется эта норма: всех или особых, — из текста установить нельзя, из чего предварительно мы считаем, что видимо на всех. Тогда почему требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации?

2. Срок указанной в п.1 статьи 19 Закона отсрочки законодатель пока не установил, нет ни минимального, ни максимального предела. Это значит, что все первично отдается на откуп сторонам договора аренды, а далее, видимо, суду. Или мы все замираем в ожидании установления требований Правительством Российской Федерации.

3. Также стоит отметить, что в п.1 статьи 19 Закона есть право арендатора и обязанность арендодателя, что уже хорошо. Плохо, что ответственность арендодателя за незаключение такого дополнительного соглашения пока тоже туманна. На ум приходит ответственность в виде понуждения заключить дополнительное соглашение уже только по решению суда. А суд, как мы знаем, — это дело не быстрое.

4. В то же время в п.3 статьи 19 Закона все еще хуже, -есть право арендатора требовать уменьшения арендной платы, а вот обязанности арендодателя исполнить это требование, срок заключения соглашения об уменьшении арендной платы, не указаны. Нет и отсылок к требованиям, которые установит Правительство Российской Федерации. Это значит, что все эти нюансы будут пытаться урегулировать стороны договора аренды в соглашении, упомянутом в п.2 статьи 19 Закона.

А соглашение — дело тонкое.. зависит от согласия обеих сторон, которое, не всегда легко достичь.

Итого, мы имеем различные документы в регионах, большая часть которых именуется «о введении режима повышенной готовности» (так и будем впредь их называть). Само наличие этого документа, как и наличие признанного факта пандемии, как и признание короновируса обстоятельством непреодолимой силы нам ровным счетом ничего не дает.

Правильно! Причинно-следственная связь между наличием решения о введении режима повышенной готовности и нашей невозможностью пользоваться имуществом.

А для этого нужно собирать доказательства уже сейчас, пока на каждой странице Интернет-новостей и официальных страницах наших государственных органов и первых лиц весит информация о запретах, ограничениях, штрафах за несоблюдение и т.д. Пока на дверях торговых и бизнес центров есть запрещающие таблички.

Собирайте доказательства, друзья, что Вы не могли пользоваться арендованным имуществом! Что Вы и Ваши сотрудники не в категории лиц, на которые ограничения по работе не распространяются.

Это поможет Вам в аргументации Ваших требований и судебных процессах, если до них дойдет.

Делайте, сохраняйте, фиксируйте:

-скриншоты страниц Интернет – правильные, — чтоб и строка была адресная, и дата, и время скриншота, и так до физического окончания страницы;

-постановления, указы, разъяснения государственных органов по вопросам применения ограничительных мер (передвижения, деятельности и т.д.);

-сообщения от Ваших арендодателей;

— сообщения на сайтах Бизнес центров и Торговых центров;

— новостные ленты о принудительном закрытии продолживших работать субъектов предпринимательской деятельности, аналогичных Вам;

— фото и видео;

-предписания местных властей;

— да в целом ВСЁ, что прямо и косвенно подтверждает, что использовать арендованное имущество было невозможно.

Параллельно пишите письма с предложениями и уведомления арендодателям. Договаривайтесь!

И в завершении немножечко по смежной теме. Если же дело не в невозможности использовать имущество, а в неисполнении других обязательств, по другим договорам, и Вы хотите сослаться на обстоятельства непреодолимой силы, уже сейчас шлите контрагенту уведомление о форс-мажоре.

Можете четко указать какие обязательства, в каком объеме, до какого срока невозможно исполнить, — отлично, пишите, отправляйте.

Не можете пока подсчитать, понять, -пишите предварительное уведомление с указанием, что как только сможете оценить масштаб неисполнения, то направите повторное уведомление об обстоятельствах непреодолимой силы. И ОБЯЗАТЕЛЬНО НАПРАВЬТЕ.

И, конечно, собирайте доказательства причинно-следственной связи уже сегодня, без них Вы и здесь не сможете ссылаться на форс-мажор, а значит, поймаете ответственность за неисполнение договорных обязательств.

Право любит активных!

Автор: Сусалёва Татьяна, Партнёр, руководитель юридического отдела компании «Галифанов, Мальков и партнёры»

Источник: vc.ru