Рынок коммерческой недвижимости. Сергей Старостин. БЦ Информ.

Сергей Старостин, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости компании БЦИнформ, поделился своим взглядом на тенденции рынка коммерческой недвижимости 2020.

Дефицит помещений продолжит расти

Центр – одна из самых востребованных локаций среди крупных арендаторов (нефтегазовый сектор, строительные и IT-компании). В течение всего 2019 года активно снижалась вакансия на офисные помещения в ЦАО Москвы, в пределах ТТК. На конец 2019 года наименьшее число арендопригодных площадей наблюдается в пределах Садового кольца. Высокая востребованность центральной локации и низкий уровень ввода затрудняют поиски качественного помещения (особенно класса «А»). И если площади до 300–500 квадратных метров еще возможно найти в бизнес-центрах в рамках ТТК, как в классе «А», так и в классе «B», то офисы площадью от 500, 1000 и более квадратных метров представлены в очень ограниченном количестве. Это вынуждает арендаторов значительно расширять локацию поиска, отдаляясь от центра.

В связи со сложившейся ситуацией, крупные арендаторы начинают бронировать офисные площади еще на этапе строительства бизнес-центра или в процессе отделочных работ. К таким компаниям, как правило, относятся, государственные и около государственные структуры, крупные российские и иностранные организации. В итоге деловые центры на момент ввода в эксплуатацию уже располагают малым количеством вакантных площадей.

Исходя из этой ситуации, мы предполагаем, что одной из основных тенденций 2020 года станет постепенное сокращение крупных свободных офисов в центре, преимущественно, в классе «А».  Из свободных предложений останутся маленькие площади («островки») в дорогостоящих бизнес-центров класса «А» в Москва Сити, а также в деловом кластере у станций метро «Белорусская» и «Курская». К сожалению, компаний, которые могут позволить себе выплачивать арендную ставку в 55 000–60 000 рублей за квадратный метр в год, включая НДС и эксплуатацию, не так много на рынке.

Арендные ставки возрастут, но ненамного

В 2020 году ожидается небольшой рост стоимости аренды офисных помещений. Эта тенденция наметилась еще в 2017 года: с тех пор арендная ставка в секторе коммерческой недвижимости в среднем повысилась на 10–15 %. Средние запрашиваемые ставки для БЦ класса «А» возросли до 26 000 за квадратный метр в год, не включая эксплуатацию и НДС. Предполагается, что в следующем году собственники повысят арендные ставки, но не на много, дабы избежать оттока потенциальных арендаторов. Владельцы бизнес-центров и управляющие компании дорожат крупными арендаторами, с которой налажены долгосрочные отношения, поэтому не спешат значительно поднимать цены, несмотря на инфляцию.

Движение от центра к окраинам усилится

На рынке коммерческой недвижимости ожидается тренд на миграцию за пределы ТТК, если речь идет о площадях от 1 000 квадратных метров. Связано это с ранее упомянутым дефицитом помещений в центре и вынужденным расширением локации поиска. В следующем году ожидается активный ввод деловых комплексов за пределами центра. Как правило, это объекты у метро без внутренней отделки помещений. Арендаторы будут вынуждены делать ремонт за свой счет, но при этом могут рассчитывать на арендные каникулы – такая схема сотрудничества выгодна для обеих сторон.

Коворкинги достигнут пика, а затем и спада

На протяжении последних двух лет коворкинги находятся на пике своей популярности. За это время на российский рынок пришла крупная международная сеть WeWork, а также открылись смарт-офисы SOK.

Коворкинги – это креативные пространства, где арендатор может снять рабочее место как на короткий, так и на длительный срок. Данный формат рабочего пространства интересен тем, что в нем уже есть все необходимое: интернет, принтер с бумагой, свободный доступ к чаю и кофе, переговорные комнаты, место для отдыха. Единственным недостатком, который может смущать многих арендаторов, является нахождение в одном помещении с другими арендаторами. Тем не менее, данный формат удобен для стартапов, фрилансеров и удаленных сотрудников.

Сейчас на рынке появился новый тренд: целые этажи коворкингов сдаются под офисы одной компании. Например, не так давно «Тинькофф» арендовал несколько этажей в коворкинге SOK для одного из своих подразделений, где работает около тысячи сотрудников.

В 2020 коворкинги продолжат открываться, но их рост достигнет своего логичного завершения. На данный момент спрос еще держится, но в связи с большим вводом подобных площадей на рынок, острой необходимости в большем их объеме не предвидится.

Снижение ажиотажа вокруг офисов в стиле loft

Другое популярное направление коммерческой недвижимости – офисы в стиле лофт. Фабричные здания с кирпичными стенами, переделывают под офисные пространства. Тренд пришел с Запада: из Англии и США. В таких местах очень высокие потолки, настоящий пескоструйный фактурный кирпич, открытые коммуникации: вентиляция, кондиционирование, кабели покрашены в белый или черный цвет. Возникает ощущение свободного пространства. Все помещения, которые вводились в Москве, например, «Арма» или культурно-деловой комплекс «ARTPLAY» за 2017 и 2018 годы были полностью сданы.

Одно время у нас в компании подавляющее большинство запросов от арендаторов касалось стиля loft. Это было что-то новое, отличное от привычных офисов, поэтому многие компании, особенно молодые и креативные (digital-агентства, IT-компании, издательства), хотели работать именно в таких помещениях. В наших реалиях подобных зданий не так уж и много. Помещения дорогостоящие: арендная ставка начинается минимум с 35 000 рублей за квадратный метр в год, включая НДС и эксплуатацию. На данный момент отмечается спад интереса к подобным пространствам. Предполагается, что в 2020 году арендаторов, желающих работать в офисах в стиле loft и готовых переплачивать за данный формат помещения, будет значительно меньше.

Парковка и инфраструктура: по-прежнему останутся востребованы

Ситуация с парковкой – один из ключевых и проблемных моментов при поиске офисного помещения. Как правило, трудно найти парковку на всех сотрудников, особенно в центре. Подобрать на офис площадью 200 квадратных метров 3-5 машино-места – уже большая удача.

Запрос на гостевую парковку также довольно большой, но в Москве сложно ее получить. Для своих клиентов компаниям приходится арендовать такое же машино-место как для себя – и уже туда ставить автомобиль гостя. В Москве сейчас мало бизнес-центров, которые строятся сразу с гостевой парковкой.

Другая выраженная тенденция – расширенная инфраструктура. Арендаторам коммерческой недвижимости важно, чтобы бизнес-центр не был одиночным строением в окружении административных здание или ЖК. Они хотят видеть презентабельный БЦ рядом с метро, а в самом помещении или неподалеку должны находиться столовые, кафе, рестораны, магазины, почтовые и банковские отделения, торговые центры и т.п.

Экологичность рабочих мест

Пристального внимания к экологичности офисов, как в западных странах, в России пока не наблюдается. В Москве и Санкт-Петербурге есть проекты, которые получили сертификат BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) — международный «зеленый» стандарт оценки эффективности зданий. Чтобы получить этот документ, здание должно соответствовать многим параметрам: экологичность материалов, особая система вентиляции и кондиционирования рабочих зон и мест общего пользования. Наличие сертификата подчеркивается, но интерес арендаторов пока что сфокусирован на другом. Тем не менее, данный вопрос поднимается все чаще. С ростом активности в борьбе с загрязнением окружающей среды и популяризации понятия «экологичность», арендаторов все больше волнует соответствие рабочего пространства эко-стандартам. Новые бизнес-центры уже используют в строительстве и отделки экологичные материалы и строго следят за корректной работой кондиционирования помещений, приточно-вытяжной вентиляции и энергосберегательных механизмов.

Благодарим за предоставленную информацию пресс-службу компании БЦИнформ.