Рынок коммерческой недвижимости. Сергей Старостин. БЦ Информ.

Сергей Старостин: Тенденции рынка коммерческой недвижимости 2020: какие тренды останутся, а какие уйдут в прошлое?

Сергей Старостин, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости компании БЦИнформ, поделился своим взглядом на тенденции рынка коммерческой недвижимости 2020.

Дефицит помещений продолжит расти

Центр – одна из самых востребованных локаций среди крупных арендаторов (нефтегазовый сектор, строительные и IT-компании). В течение всего 2019 года активно снижалась вакансия на офисные помещения в ЦАО Москвы, в пределах ТТК. На конец 2019 года наименьшее число арендопригодных площадей наблюдается в пределах Садового кольца. Высокая востребованность центральной локации и низкий уровень ввода затрудняют поиски качественного помещения (особенно класса «А»). И если площади до 300–500 квадратных метров еще возможно найти в бизнес-центрах в рамках ТТК, как в классе «А», так и в классе «B», то офисы площадью от 500, 1000 и более квадратных метров представлены в очень ограниченном количестве. Это вынуждает арендаторов значительно расширять локацию поиска, отдаляясь от центра.

В связи со сложившейся ситуацией, крупные арендаторы начинают бронировать офисные площади еще на этапе строительства бизнес-центра или в процессе отделочных работ. К таким компаниям, как правило, относятся, государственные и около государственные структуры, крупные российские и иностранные организации. В итоге деловые центры на момент ввода в эксплуатацию уже располагают малым количеством вакантных площадей.

Исходя из этой ситуации, мы предполагаем, что одной из основных тенденций 2020 года станет постепенное сокращение крупных свободных офисов в центре, преимущественно, в классе «А».  Из свободных предложений останутся маленькие площади («островки») в дорогостоящих бизнес-центров класса «А» в Москва Сити, а также в деловом кластере у станций метро «Белорусская» и «Курская». К сожалению, компаний, которые могут позволить себе выплачивать арендную ставку в 55 000–60 000 рублей за квадратный метр в год, включая НДС и эксплуатацию, не так много на рынке.

Арендные ставки возрастут, но ненамного

В 2020 году ожидается небольшой рост стоимости аренды офисных помещений. Эта тенденция наметилась еще в 2017 года: с тех пор арендная ставка в секторе коммерческой недвижимости в среднем повысилась на 10–15 %. Средние запрашиваемые ставки для БЦ класса «А» возросли до 26 000 за квадратный метр в год, не включая эксплуатацию и НДС. Предполагается, что в следующем году собственники повысят арендные ставки, но не на много, дабы избежать оттока потенциальных арендаторов. Владельцы бизнес-центров и управляющие компании дорожат крупными арендаторами, с которой налажены долгосрочные отношения, поэтому не спешат значительно поднимать цены, несмотря на инфляцию.

Движение от центра к окраинам усилится

На рынке коммерческой недвижимости ожидается тренд на миграцию за пределы ТТК, если речь идет о площадях от 1 000 квадратных метров. Связано это с ранее упомянутым дефицитом помещений в центре и вынужденным расширением локации поиска. В следующем году ожидается активный ввод деловых комплексов за пределами центра. Как правило, это объекты у метро без внутренней отделки помещений. Арендаторы будут вынуждены делать ремонт за свой счет, но при этом могут рассчитывать на арендные каникулы – такая схема сотрудничества выгодна для обеих сторон.

Коворкинги достигнут пика, а затем и спада

На протяжении последних двух лет коворкинги находятся на пике своей популярности. За это время на российский рынок пришла крупная международная сеть WeWork, а также открылись смарт-офисы SOK.

Коворкинги – это креативные пространства, где арендатор может снять рабочее место как на короткий, так и на длительный срок. Данный формат рабочего пространства интересен тем, что в нем уже есть все необходимое: интернет, принтер с бумагой, свободный доступ к чаю и кофе, переговорные комнаты, место для отдыха. Единственным недостатком, который может смущать многих арендаторов, является нахождение в одном помещении с другими арендаторами. Тем не менее, данный формат удобен для стартапов, фрилансеров и удаленных сотрудников.

Сейчас на рынке появился новый тренд: целые этажи коворкингов сдаются под офисы одной компании. Например, не так давно «Тинькофф» арендовал несколько этажей в коворкинге SOK для одного из своих подразделений, где работает около тысячи сотрудников.

В 2020 коворкинги продолжат открываться, но их рост достигнет своего логичного завершения. На данный момент спрос еще держится, но в связи с большим вводом подобных площадей на рынок, острой необходимости в большем их объеме не предвидится.

Снижение ажиотажа вокруг офисов в стиле loft

Другое популярное направление коммерческой недвижимости – офисы в стиле лофт. Фабричные здания с кирпичными стенами, переделывают под офисные пространства. Тренд пришел с Запада: из Англии и США. В таких местах очень высокие потолки, настоящий пескоструйный фактурный кирпич, открытые коммуникации: вентиляция, кондиционирование, кабели покрашены в белый или черный цвет. Возникает ощущение свободного пространства. Все помещения, которые вводились в Москве, например, «Арма» или культурно-деловой комплекс «ARTPLAY» за 2017 и 2018 годы были полностью сданы.

Одно время у нас в компании подавляющее большинство запросов от арендаторов касалось стиля loft. Это было что-то новое, отличное от привычных офисов, поэтому многие компании, особенно молодые и креативные (digital-агентства, IT-компании, издательства), хотели работать именно в таких помещениях. В наших реалиях подобных зданий не так уж и много. Помещения дорогостоящие: арендная ставка начинается минимум с 35 000 рублей за квадратный метр в год, включая НДС и эксплуатацию. На данный момент отмечается спад интереса к подобным пространствам. Предполагается, что в 2020 году арендаторов, желающих работать в офисах в стиле loft и готовых переплачивать за данный формат помещения, будет значительно меньше.

Парковка и инфраструктура: по-прежнему останутся востребованы

Ситуация с парковкой – один из ключевых и проблемных моментов при поиске офисного помещения. Как правило, трудно найти парковку на всех сотрудников, особенно в центре. Подобрать на офис площадью 200 квадратных метров 3-5 машино-места – уже большая удача.

Запрос на гостевую парковку также довольно большой, но в Москве сложно ее получить. Для своих клиентов компаниям приходится арендовать такое же машино-место как для себя – и уже туда ставить автомобиль гостя. В Москве сейчас мало бизнес-центров, которые строятся сразу с гостевой парковкой.

Другая выраженная тенденция – расширенная инфраструктура. Арендаторам коммерческой недвижимости важно, чтобы бизнес-центр не был одиночным строением в окружении административных здание или ЖК. Они хотят видеть презентабельный БЦ рядом с метро, а в самом помещении или неподалеку должны находиться столовые, кафе, рестораны, магазины, почтовые и банковские отделения, торговые центры и т.п.

Экологичность рабочих мест

Пристального внимания к экологичности офисов, как в западных странах, в России пока не наблюдается. В Москве и Санкт-Петербурге есть проекты, которые получили сертификат BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) — международный «зеленый» стандарт оценки эффективности зданий. Чтобы получить этот документ, здание должно соответствовать многим параметрам: экологичность материалов, особая система вентиляции и кондиционирования рабочих зон и мест общего пользования. Наличие сертификата подчеркивается, но интерес арендаторов пока что сфокусирован на другом. Тем не менее, данный вопрос поднимается все чаще. С ростом активности в борьбе с загрязнением окружающей среды и популяризации понятия «экологичность», арендаторов все больше волнует соответствие рабочего пространства эко-стандартам. Новые бизнес-центры уже используют в строительстве и отделки экологичные материалы и строго следят за корректной работой кондиционирования помещений, приточно-вытяжной вентиляции и энергосберегательных механизмов.

Благодарим за предоставленную информацию пресс-службу компании БЦИнформ.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Билдвайз: Редевелопмент дешевле строительства на 20-25%

В девелоперской компании «Билдвайз» посчитали среднюю стоимость редевелопмента квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве, а также оценили перспективность этого направления в столице.По данным «Билдвайз» на сегодняшний день средняя стоимость редевелопмента 1 квадратного метра коммерческой недвижимости обойдется на 20-25% дешевле строительства нового объекта.«Прежде всего, редевелопмент подразумевает…

MR Group создаст центральное гранд-лобби с кофе-поинтом в проекте Symphony 34

В премиальном жилом комплексе Symphony 34 компания MR Group предусмотрела особое пространство для резидентов и их гостей — гранд-лобби площадью 103,37 кв. м с кофе-поинтом. Оно расположится в отдельном трехэтажном здании и станет парадным обрамлением центрального входа на территорию комплекса.

В торговом центре в составе МФК BOTANICA сформирован семейный и детский кластер

В торговом центре Botanica Mall, который реализуется в составе одноименного многофункционального комплекса на ТПУ «Ботанический сад», сформирован семейный и детский кластер. В его состав войдут магазины, услуги, кафе для детей и родителей, детский развлекательный центр и многое другое. Общая площадь кластера займет около 10% арендопригодной площади объекта.

Деловой центр по городской программе построят в Обручевском районе

Деловой центр в составе жилого комплекса в Обручевском районе возведут по программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). После завершения работ там смогут трудоустроиться почти 1,1 тысячи человек. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Книга “От ассистента до владельца бизнеса” Николая Казанского вошла в ТОП-10 лучших книг бизнес-литературы

Всего в первом конкурсе лучшей бизнес-литературы, который проводит общественная организация Инвестиционная Россия, приняло участие 327 книг, которые, по мнению жюри конкурса, будут максимально полезны российским бизнесменам и топ-менеджменту с учетом актуального контекста. 

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве — в ТЦ «Сиеста» в районе Сосенское в апреле 2024 и в ТЦ на Краснодарской, открытие которого запланировано в 2025 году. 

MR Group продолжит стратегическое сотрудничество с Tele2

Девелопер MR Group, оператор мобильной связи Tele2 и системный интегратор «ИСК» подписали соглашение о сотрудничестве в части оснащения жилых комплексов телеком-инфраструктурой. Компании сотрудничают не первый год: в 2021 году специально для MR Group Tele2 первым на телеком-рынке подключилась к проекту усиления сигнала связи, разработанному системным интегратором «ИСК».

Бюро UNK corporate interiors разработало архитектурную концепцию МОПов БЦ Rublevo Business Park

На рынок офисной недвижимости Москвы вышел новый премиальный проект – БЦ Rublevo Business Park, архитектурную концепцию мест общего пользования которого разработало и презентовало российское бюро UNK corporate interiors. Компания специализируется на архитектурном и инженерном проектировании коммерческих интерьеров и общественных пространств, разрабатывая комплексные решения и участвуя во всех стадиях работы над проектом.