В зоне риска с намеком на стабилизацию. NAI Becar подводит итоги 3Q 2017 г. на рынке коммерческой недвижимости Москвы

NAI Becar подводит итоги 3Q 2017 г. на рынке коммерческой недвижимости Москвы

По данным аналитиков NAI Becar, ситуация на рынке коммерческой недвижимости Москвы в 3Q 2017 г. не претерпела существенных изменений относительно предыдущего отчетного периода. Инвестиционный сектор рынка недвижимости никаких сюрпризов не преподнес: прогнозы экспертов совпали с реальностью. Офисный сегмент ознаменовался крупными сделками аренды. Несмотря на ввод нескольких крупных торговых проектов, уровень вакансии на рынке ТЦ продолжает снижаться.

Инвестиции

По подсчетам департамента управления активами NAI Becar, объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Москвы в 3Q 2017 года составил 56 423 млн. руб (957 млн USD), что на 29% ниже показателей 2 кв. 2017 г. в долларовом выражении (-27% в рублевом эквиваленте).

В 4Q 2017 г. ожидается закрытие сделок на сумму 70 – 90 млрд руб.

По традиции наибольшее количество сделок (около 40%) пришлось на офисный сегмент. Ключевой сделкой отчетного периода стала покупка инвестфондом UFG Real Estate бизнес-центра класса А+ «Легион TI» за 5,9 млрд руб.

В складском сегменте была заключена одна из крупнейших за последнее время сделок. Так, интернет-ритейлер «Утконос» приобрел склад класса А+ площадью 70 тыс. кв.м за 3,5 млрд руб.

Гостиничный сегмент в течение последних трех месяцев показывал не меньшую активность: за 2,5 млрд руб. были проданы ГК «Турист», «Останкино» и «Саяны».

В земельном сегменте также было заключено несколько крупных сделок – в основном земельные участки приобретались под реализацию жилых проектов. Среди ключевых сделок: ГК «ПИК» купила 164 га вблизи метро «Саларьево» (Новая Москва) за 9 млрд RUB, корпорация «Баркли» приобрела территорию завода «Ферейн» на Нагатинской ул. — 14 га за 8 млрд RUB

Примечательно, что доля Москвы в общем объеме сделок в РФ за первые три квартала 2017 г. снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года с 88% до 71%.

Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar: «Рынок инвестиций не смог приблизиться к рекордным показателям 2 квартала 2017 года, однако о падении активности в сегменте говорить не приходится. Крупные сделки в офисном и гостиничном сегментах тому подтверждение. Иностранных инвестиций в отчетном периоде впервые за долгое время не было, но до конца года мы прогнозируем несколько сделок с участием зарубежных инвесторов».

Офисная недвижимость

В 3Q 2017 года на рынок были выведены два БЦ класса А совокупной арендопригодной площадью 48,2 тыс.кв.м: «Фили Град» (ЗАО) и «Оазис» (ЦАО). В очередной раз перенесены сроки «Башни Федерации. Восток». Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 4Q 2017 г.

По итогам отчетного периода существенных изменений коммерческих условий не произошло. В целом аналитики NAI Becar отмечают стабилизацию арендных ставок. Так, на конец квартала средняя ставка аренды в классе А составила 1980 руб./кв.м./мес.; в классе В+  – 1350 руб./кв.м/мес.; в классе В – 1110 руб./кв.м/мес.; в классе С – 930 руб./кв.м/мес.

Снижение уровня вакансии, между тем, было зафиксировано практически во всех классах, кроме А – за счет ввода новых объектов.

3Q 2017 г. оказался богатым на сделки по аренде офисных площадей. Статус крупнейшей за последние несколько лет может получить сделка по аренде Tele2 13 тыс.кв.м в офисном парке класса А  Comcity. Среди других крупных сделок: аренда IT-компанией «Техносерв» 12 тыс.кв.м в БЦ «Новоспасский двор» (класс В+), а также размещение «Технологического центра Дойче Банка» в БЦ «Аквамарин III» (класс А) на площади 8,2 тыс.кв.м.

По прогнозам специалистов NAI Becar, до конца 2017 г. может быть введено 275 тыс.кв.м (GLA), с учетом «Башни Федерации» в «Москве-Сити», на которую придется 72% от общего ввода. При этом тренд на снижение уровня вакансии продолжится.

Мария Онучина, управляющий директор Property Management NAI Becar в Москве«Несмотря на некоторую стабилизацию ставок аренды и небольшое снижение уровня вакансии, в Москве продолжает пустовать свыше 2 млн кв.м. площадей, если говорить про абсолютные цифры. И шансов у быстро устаревающих площадей найти своих арендаторов с каждым месяцем все меньше и меньше.  Этот факт и провоцирует собственников на поиск нестандартных решений по их заполнению. В частности, размещение в БЦ операторов коворкингов. На рынке уже можно встретить ряд проектов, показывающих эффективность. Коворкинг, размещенный в БЦ,  при желании собственника может быть не просто самостоятельным бизнесом, но и стать частью инфраструктуры объекта, повышая его привлекательность на рынке и делая более заметным для обычных арендаторов. При наличии такого интегрированного коворкинга в БЦ, собственник может сдавать площади по более высокой ставке, но меньшими блоками, ведь арендаторам не приходится брать дополнительные помещения под размещение переговорных, копи-поинтов, reception и т.д».

Торговая недвижимость

В прошедшем квартале состоялся долгожданный запуск ТЦ Vegas Кунцево арендопригодной площадью 120 тыс.кв.м, что стало наиболее значимым событием для рынка торговой недвижимости с начала этого года. Кроме того, в составе МФК «Фили Град» был открыт ТЦ (12 тыс. GLA).

Уровень вакансии в ТЦ за отчетный период снизился, но незначительно, составив 10,3%.

В свою очередь, средняя заявленная арендная ставка для якорных арендаторов и торговой галереи выросла в пределах 2%.

Крупнейшими сделками аренды (свыше 2 тыс. кв.м.) стали:

семейный парк активного отдыха Joki Joya площадью 3,35 тыс. кв. м в ТЦ «Бутово Молл»;

семейный парк приключений Zамания площадью 2,2 тыс.кв.м в ТЦ ZЕЛЕНОПАРК;

супермаркет «Перекрёсток» площадью 2,5 тыс.кв.м в строящемся ТЦ «Арена Плаза».

На 4Q 2017 г. запланирован ввод 5 торговых объектов совокупной арендопригодной площадью 80 тыс. кв.м.

С учётом замедляющихся темпов ввода и наличия спроса со стороны ритейлеров, существенного роста вакансии аналитики NAI Becar не прогнозируют.

Складская недвижимость

В 3Q 2017 года было введено порядка 150 тыс.кв.м складских площадей, 72% из которых приходится на класс А. Среди крупнейших введенных объектов за отчетный период – «Внуково Логистик» площадью 59 тыс. кв.м.

С начала года арендные ставки в классах А и B снижаются. Так, в классе А падение за 2017 год составило 24%, в классе В — 19%.

Крупнейшей сделкой по аренде, начиная с начала 2017 года, – аренда 45 тыс. кв.м. в складском комплексе «Логопарк Север-2» компанией X5 RetailGroup.

В 4Q 2017 года ожидается ввод порядка 200 тыс. кв. м. складской недвижимости (65% — built-to-suit). Показатели вакансии и арендных ставок будут сопоставимы с отчетным периодом.

Апартаменты

На конец сентября объем рынка апартаментов составил 9 760 ап.  в 112 комплексах, из них 97% приходится на формат buy-to-live, 3% — buy-to-let

За отчетный период на рынок вышло 1 254 ап., что на 22 % превышает показатели предыдущего квартала. Речь идет о таких проектах, как «Ленинский 38» (бизнес-класс на 318 ап.); «Nord» (бизнес-класс на 163 ап.); «Клубный дом I’M Тверская» (элит-класс на 183 ап.); «Правда (Pravda)» (бизнес-класс на 439 ап.); «На Долгоруковской, 25» (элит-класс на 46 ап.); «Only» (бизнес-класс на 105 ап.).

На комфорт-класс приходится 23% предложения, бизнес-класс — 59%,

элит-класс -18%.

В среднем в комфорт-классе в месяц продавалось 7-9 ап., в бизнес-классе — 6-8 ап./проект/мес., в элит-классе 1-3 ап./проект/мес.

Объем спроса в 3Q 2017 г. составил 620 юнитов/ мес. В 4Q 2017 г. ожидается старт продаж в 2-3 московских комплексах.

Евгений Киряев, генеральный директор «Трест№7»: «Рынок апартаментов продолжает показывать стабильно положительную динамику. Несмотря на появление большого количества новых проектов на рынке, спрос на данный формат жилья остается высоким. По нашему мнению, интерес к сегменту еще долго не угаснет. Ведь помимо традиционных апарт-комплексов, на рынке стали появляться проекты, совмещающие в себе сразу несколько форматов проживания – так называемые микроливинги, где уровень личного-частного пространства сводится к минимуму за счет увеличения общественных пространств. Спрос на данный формат формируется в основном за счет аудитории поколения Y, для которых мобильность в сочетании с высоким уровнем комфорта и сервиса всегда стоит на переднем плане».

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar (входит в BECAR Asset Management Group): http://naibecar.com/research/

Поделиться!