Чесных Валерий Иванович, Управляющий партнер адвокатского бюро «Чесных, Шилов и партнеры»

Чесных Валерий Иванович, Управляющий партнер адвокатского бюро «Чесных, Шилов и партнеры», член Адвокатской палаты города Москвы, Почетный адвокат России, член ассоциации юристов России, кандидат юридических наук, поделился с читателями журнала OFFICE NEWS тем, как избежать ошибок при составлении Гарантийного письма.

   На рынке коммерческой недвижимости существует практика подписания гарантийных писем об оплате услуг брокера между собственником недвижимости (заказчиком) и брокером (исполнителем). В этой связи хотелось больше узнать о данном документе. Расскажите, что представляет собой гарантийное письмо с точки зрения закона?

— Гарантийное письмо — документ, в котором должник гарантирует, что исполнит свои обязательства, например,  оплатит услуги брокера по подбору арендатора.

Нужно отметить, что в законодательстве определение гарантийного письма отсутствует. Но на практике в деловом обороте оно часто используется. Несмотря на такое обнадеживающее название, если должник не исполнит обещанное, то гарантийное письмо не дает кредитору никаких дополнительных преимуществ, если его содержание не будет соответствовать определенным критериям.

Последствия использования гарантийного письма в случае возникновения спорной ситуации между сторонами сделки зависят от того, насколько юридически грамотно оно составлено и что именно в нем написано, какие формулировки использованы и пр.

Здесь скажу банальную вещь: все зависит от квалификации юриста, который сопровождает бизнес, или же проводит экспертизу гарантийного письма.

Важно, что в зависимости от содержания письма, оно может стать «филькиной грамотой», а может стать главным и успешным инструментом в борьбе за свои права. Например, может прервать течение срока исковой давности, если должник признает в нем свой долг. Также с помощью письма можно обязать контрагента исполнить договор, несмотря на то, что он подписан неуполномоченным лицом. И, что особенно важно для отношений «собственник недвижимости – брокер», компенсировать отсутствие договора. Ведь, как известно, в практике, связанной с арендой или продажей коммерческой недвижимости, зачастую договор между собственником недвижимости и брокером как бы «догоняет» гарантийное письмо и устную договоренность, но и даже сами действия брокера, связанные с показом объекта, с общением с потенциальным арендатором и пр. Если в отсутствие договора собственником было направлено гарантийное письмо, гарантирующее  выплату вознаграждения брокеру, то гарантийное письмо может стать одним из доказательств того, что письменная форма сделки все же была соблюдена.

Вы сказали, что гарантийное письмо может компенсировать отсутствие договора. Как это возможно?

— Стороны, конечно, когда вступают в деловые отношения, предполагают добросовестность друг друга (да и закон исходит из этого же предположения добросовестности). Но реалии таковы, что иногда приходится разочаровываться. Представьте ситуацию, когда брокер устно договорился  об агентском вознаграждении с собственником помещения, для оперативности, во избежание проволочек, попросил закрепить договоренность гарантийным письмом, а заключение и проработку самого договора, таким образом, отложили на будущее. Затем выясняется, что собственник заключил договор аренды с арендатором, а договор с брокером  не заключен и от оплаты услуг брокера собственник помещений уклоняется. Такое положение вещей может подтолкнуть к обращению в суд в связи с тем, что собственник недвижимости фактически воспользовался услугами (у него состоялись договорные отношения с арендатором, которого брокер обеспечил), а услуги брокера не оплачены. Тут-то гарантийное письмо может сыграть свою положительную роль. Ведь оно выполняет роль оферты или акцепта, в результате чего письменная форма договора в соответствии с нормами ГК РФ будет считаться соблюденной (п. 3 ст. 434, п. 1 ст. 435, п. 1 ст. 438 ГК РФ).

В этом случае наличие гарантийного письма станет одним из доказательств того, что, несмотря на отсутствие подписанного договора, вы все же заключили сделку в письменной форме.

Только учтите, что гарантийное письмо считается офертой, только если содержит все ее признаки, в частности существенные условия договора (п. 3 ст. 434, п. 1 ст. 435 ГК РФ). А акцептом — если в ответ на ваше предложение заключить договор покупатель направил вам письмо о согласии с предложенными условиями и обещанием произвести оплату. Чтобы гарантийное письмо имело силу акцепта, оно должно соответствовать установленным для него требованиям. В частности, оно не должно содержать встречных предложений, поскольку акцепт должен быть полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК РФ).

Дайте, пожалуйста, рекомендации нашим читателям относительно того, насколько объемным может быть гарантийное письмо, какие условия оно должно содержать? Каким образом должно быть составлено гарантийное письмо, чтобы оно имело необходимую юридическую силу?

— По поводу юридической силы гарантийных писем, и законодательство и практика в последнее время очень сильно продвинулось в сторону признания и увеличения значения этого документа. Мы оказываем юридическую помощь уже более 20 лет, и мы видели, как менялся подход и отношение к гарантийному письму. Ведь что такое гарантийное письмо – это, по сути, документ, в котором контрагент обещает выполнить обязательство. Благодаря такой своей незатейливой правовой природе, этот документ долгое время признавался судами имеющим юридическую силу только в случаях, когда гарантийное письмо давалось в рамках существующих договорных отношений, то есть в том случае, когда имел место заключенный в письменной форме договор. Еще лет 12 назад суды сплошь и рядом говорили, что гарантийное письмо не является основанием возникновения обязательства.

Сейчас же юридическая сила гарантийных писем никем не умаляется. Оно, как мы уже сказали, может выполнять роль оферты или акцепта (то есть при соблюдении ряда условий заменять письменный договор), также может использоваться для возобновления срока исковой давности. Это, можно сказать, и действенный инструмент преддоговорной ответственности.

А вот что касается содержания гарантийных писем, то вот как раз оно и обеспечивает им эту юридическую силу. Повторимся, что в зависимости от содержания гарантийное письмо может быть просто «филькиной грамотой», а может быть офертой или акцептом, а значит – фактически договором. Статья 434 ГК РФ предусматривает, что письменная форма договора считается соблюденной в случае совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для акцепта, действий по выполнению условий договора.

Таким образом, в гарантийном письме должны быть указаны размер оплаты, срок оплаты, точное и подробное описание содержания услуги, выполняемой брокером, сроки выполнения услуги).

Чтобы не запутаться, что является значимым, а что – не очень, нужно просто сконцентрироваться на существенных условиях договора, который бы стороны заключали, если бы заключали его вовремя.

Дело в том, что гарантийное письмо – многогранный инструмент. Сложность определения юридической силы объясняется тем, что  документ под названием «гарантийное письмо» может означать очень много разных вещей в зависимости от контекста. Не будем перечислять все эти варианты, чтобы не сбить читателей с толку. В контексте разбираемых нами правоотношений, да еще и в отсутствие договора, главное, чтобы этим документом можно было оперировать в суде. А значит, нужно, чтобы оно соответствовало признакам либо оферты, либо акцепта.

А) Если это оферта:  заказчик услуги (собственник недвижимости) выставляет гарантийное письмо (мол обещаю оплатить такие-то услуги в таком-то объеме по такой-то цене, если вы их окажете). В ответ исполнитель (брокер) либо пишет письмо с подтверждением своего согласия (акцепт), либо приступает к исполнению (так называемый акцепт конклюдентными действиями).

В) Если гарантийное письмо акцепт: исполнитель (брокер) направляет заказчику (собственнику) оферту с указанием существенных условий (можно это сделать даже, например, в форме счета), а другая сторона акцептует такую оферту путем направления гарантийного письма (главное, чтобы принцип зеркальности соблюдался и в акцепте не было никаких изменений или дополнений к условиям оферты).

Как правило, подписывает гарантийное письмо руководитель компании. В отдельных случаях — его представитель по доверенности, если он уполномочен на подписание документов компании.

Если говорить о формальной стороне вопроса, то гарантийное письмо должно содержать следующие параметры:

— от кого исходит, и кому адресовано данное письмо, иными словами, стороны;

— реквизиты стороны-гаранта, адрес, контакты;

— дата документа, и, если вы ведете тщательное делопроизводство в своей компании — исходящий номер документа;

— суть изложенного — кто, что гарантирует, в какие сроки;

— должность, ФИО должностного лица, подписавшего письмо;

— печать организации, кроме случаев подписи письма представителем по доверенности;

— в этом случае понадобятся данные об этой доверенности;

— если составлял исполнитель — данные и контакты исполнителя.

Желательно составить письмо на фирменном бланке, такие документы лучше воспринимаются, нежели просто на белом листе бумаги.

Если после оказания услуги договор так и не был заключен, есть ли вероятность привлечь ответчика к выплате комиссии через суд?

— Ответ на этот вопрос зависит от того, оформлено ли гарантийное письмо так, чтобы его юридическая сила не подвергалась сомнению. Если же письмо с учетом описанных нами требований выполняет роль оферты или акцепта, то да, с этим документом можно идти в суд, не забывая при этом предоставить суду и иные доказательства, подтверждающие фактически заключенный и исполненный брокером договор.  Эта позиция основывается на положениях Гражданского кодекса, которые мы приводили выше, и которые приравнивают оферту и акцепт к полноценному заключению договора.

Но нужно не забывать, хотя в последние годы суды все больше признают силу гарантийного письма, все равно противоположный подход, который признает эту силу только в рамках заключенного договора, по-прежнему встречается в судах. Редко, но встречается. Он основывается на том, что согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, в соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.1999 N 48 «О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг» договор возмездного оказания услуг может считаться заключенным, если в нем перечислены определенные действия, которые обязан совершить исполнитель, либо указана определенная деятельность, которую он обязан осуществить. В том случае, когда предмет договора обозначен указанием на конкретную деятельность, круг возможных действий исполнителя может быть определен на основании предшествующих заключению договора переговоров и переписки, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев делового оборота, последующего поведения сторон и т.п.

Соответственно, договор оказания услуг не может считаться заключенным без согласования действий, которые должен выполнить исполнитель или без указания на деятельность, которую он обязан осуществить. Таким образом, в гарантийном письме должны содержаться необходимые сведения, указывающие на существенные условия предмета сделки и волеизъявление сторон.

Чтобы избежать рисков, и не дать суду применить второй подход, позаботьтесь, чтобы ваша переписка, гарантийное письмо и другие документы, содержали фактически все то, что содержал бы договор.

Если после гарантийного письма все же заключается сам договор, какой документ будет иметь преобладающее значение? Существуют постановления Верховного суда или ВАС по гарантийным письмам, которые определяли бы более слабую позицию ГП по сравнению с договором?

— Нет, таких актов, которые четко определяли бы приоритет того или иного документа нет. И на данный вопрос не так-то просто ответить абстрактно. Необходимо толковать конкретную сделку, конкретный документ в конкретных заданных обстоятельствах. Полагаем, если впоследствии заключается договор, и он каким-то образом вступает в конфликт, диссонирует с выданным ранее гарантийным письмом, то в случае обращения в суд, именно суд будет исходя из конкретных условий давать оценку содержанию каждого из документов и здесь приоритет будет зависеть также от содержания и от изначально присущей этим документам юридической силы. Если же эти два документа не будут конфликтовать между собой, то не должно возникнуть проблем. Единственная рекомендация, которую можно дать, – выражать свою волю недвусмысленно. Например, в случае последующего подписания полноценного договора-документа целесообразно там же прямо оговорить, что содержащиеся в договоре условия применяются ретроспективно к отношениям, возникшим с момента акцепта соответствующего гарантийного письма.

Были ли у вас кейсы с гарантийными письмами, расскажите.

— Стоит отметить, что ситуации, когда конфликт между брокером и собственником недвижимости переходит в судебную стадию, встречаются не очень часто. Как правило, в правоотношения вступают профессиональные участники рынка, юридические лица, которые дорожат своей репутацией и ценят долгосрочное сотрудничество, но все же такие споры случаются. И они свидетельствуют о том, что: во-первых, в отсутствие договора, гарантийное письмо при определенных обстоятельствах суды приравнивают к заключению письменного договора. А  во-вторых, даже если гарантийное письмо по своему содержанию свидетельствует о взятых на себя обязательствах по оплате услуг брокера (агентства) и заменяет собой договор, и суд это признает, не факт, что иск о выплате вознаграждения будет удовлетворен. От профессионализма юристов, которые сопровождают дело, зависит практически все. И на стадии оформления гарантийного письма и на стадии ведения дела в суде, основным доказательством  по которому является это письмо.

Вот вам конкретный пример из практики. Организация выдала гарантийное письмо агентству недвижимости, в котором пообещала оплатить услуги по поиску арендатора в размере 50 % от месячной арендной платы. Арендатора агентство предоставило, но получило вознаграждение в гораздо меньшей сумме, нежели рассчитывало. И агентство обратилось в суд. Дело, кстати, дошло до Верховного суда. Суды признали, что гарантийное письмо в отсутствие договора свидетельствует о заключенном договоре, все существенные условия сделки в гарантийном письме отражены. Но поскольку вознаграждение указано не в твердой сумме, а в процентном соотношении, то истцу необходимо было позаботиться о доказательственной базе. И в этой части юристы сработали плохо, не смогли эту базу должным образом обеспечить. То есть, понимаете, что суд признал долг за заказчиком, но размер долга истец  не смог доказать. Повторимся еще раз, что от квалификации юристов в этом деле зависело все. Были большие шансы взыскать долг, но юристы истца не смогли предоставить в суд доказательства того, что именно в таком-то размере должны быть оплачены их услуги. Даже при наличии некоторых пороков содержания гарантийного письма (имеется в виду формулировка размера вознаграждения агента), суды были готовы взыскать оставшуюся сумму с заказчика, но юристы не смогли эту сумму обосновать.

У нас было множество доверителей, которые обращались с подобными вопросами к нам. Думаю, формат интервью не позволит детально рассказывать о каждом из них. Но одну важную деталь хотелось бы отметить. Некоторые ошибки совершаются агентствами, брокерскими компаниями регулярно. Когда мы оцениваем правовое содержание гарантийных писем, риски, то обращаем внимание на существо обязательства, которое закладывают стороны в гарантийное письмо. И зачастую при выяснении действительных намерений и волеизъявления сторон, выявляются элементы не только договора оказания услуг, но и агентского договора. Агентский договор — договор, при котором одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Существенным условием агентского договора является предмет. То есть в агентском договоре обязательно должны быть точно и ясно прописаны юридические и иные действия агента. И если в гарантийном письме ограничится общими формулировками «оказание услуг по поиску арендатора» (или покупателя, или клиента) – этого недостаточно для того, чтобы гарантийное письмо соответствовало признакам оферты, а значит, есть риск, что при споре суды не признают договор заключенным. В подобной ситуации необходимо подробно прописывать все юридические действия, которые брокер обязуется совершить.

 

Адвокатское бюро «Чесных, Шилов и партнеры» в течение 20 лет оказывает юридическую помощь предприятиям и организациям различных форм собственности, а так же частным лицам. Бюро является самостоятельной и полностью независимой организацией, гарантирующим своим доверителям полную конфиденциальность и высокий профессиональный уровень юридической помощи.