Выбираем офисы для инвестиций

Выбираем офисы для инвестиций

Современные тенденции, актуальные предложения и финансовый порог входа – необходимый минимальный набор знаний для инвестора, интересующегося возможностями офисного рынка. Именно об этом говорится в предыдущей статье, посвященной арендному бизнесу. Сейчас же мы попросили экспертов рассказать о том, на что необходимо обращать внимание, выбирая наиболее интересные объекты.

Основное требование – доходность

Поиск наиболее доходных предложений на рынке – естественный путь для инвестора. И все же именно сейчас наблюдается особенное стремление сэкономить на площадях. Наиболее популярными помещениями на сегодняшний день стали такие, которые требуют минимальных вложений. Предприниматели стараются найти такие объекты, куда можно было бы зайти самостоятельно (или привести арендатора) и начать работать. Предложения, требующие инвестиция для проведения ремонта, пользуются меньшим спросом.

При этом класс объекта, хоть и учитывается, но не становится главным доводом при принятии решения о покупке, и это также связано с ожидаемой от офисного помещения прибылью. Известно, что далеко не всегда высокий уровень обеспечивает хорошую окупаемость и востребованность со стороны арендаторов. На рынке можно увидеть предложения класса В высокой доходности и остающиеся пустыми в связи с невыгодностью предложения бизнес-центры класса А.

«Некоторая зависимость в предпочтениях все же наблюдается, – отмечает Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium. – Так, класс В для вложений выбирают в основном средние инвесторы, классом А интересуются фонды недвижимости, хотя В+ они тоже иногда рассматривают. Некоторые фонды также переключились на инвестиции в склады как наиболее быстро восстанавливающийся сегмент. Международные инвесторы пока рассматривают только класс А». Эксперты также отмечают, что в наименьшей степени спрос присутствует на офисные объекты класса С.

Имеются у инвесторов также особые предпочтения и в размерах помещений. «В связи с небольшими объемами ввода, в последние годы появился дефицит площадей для крупных арендаторов (10 тыс.  кв. м и более). Возвращается практика строительства объектов под конкретных клиентов – built-to-suit, – рассказывает Руслан Кубрава, генеральный директор S.A. Ricci PM. – Все так же пользуются спросом среди мелких инвесторов небольшие офисные площади в диапазоне 70-350 кв. м, приобретаемые как для использования под размещение своего бизнеса, так и для сдачи в аренду в деловых объектах нового строительства классов А и В».

В больших объемах офисные площади приобретают только мощные фонды, которые ищут недвижимость с точки зрения доходности. И если раньше некоторые объекты могли приобретаться просто для завоевания ниши, то сейчас компании больше заинтересованы именно в окупаемости приобретения. Наиболее востребованным форматом эксперты называют среднюю нарезку, до 500 «квадратов».

«Количество запросов на такие площади со стороны арендаторов по сравнению даже с прошлым годом возросло в разы, – отмечает Феликс Блинов, генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал». – И, наоборот, практически не пользуются спросом офисные площади от 6 тыс. кв. м и выше.  Такие сделки сегодня единичны, и обычно связаны с развитием бизнеса, что, в свою очередь, диктует необходимость расширения офисного пространства».

Советы экспертов

Эксперты рассказывают, на что необходимо обратить внимание инвесторам, которые только начинают работать с офисной недвижимостью.

Руслан Кубрава уверен, что главное, что требуется сделать покупателю офиса, – это четко определить целевого клиента и его интересы еще на стадии выбора предложения. «Также нужно оценить объем конкурентного предложения и целевой спрос», – добавляет эксперт.

Важность глубокого предварительного анализа отмечает и Феликс Блинов: «Необходимо провести его полный технический и юридический аудит, выяснить схему владения, просчитать затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, обязательно проанализировать возможность сдачи площадей потенциальному арендатору в долгосрочной перспективе. С учетом этих данных формируется финансовая модель проекта и принимается решение о целесообразности вложений». Если такого опыта нет, то эту задачу можно делегировать профессиональной управляющей компании, которая подберет наиболее эффективные объекты для инвестирования. Стоимость услуг специалистов будет оправдана снижением рисков.

«При рассмотрении вариантов необходимо трезво подходить к выбору объекта для инвестирования, так как готовый арендный бизнес должен в первую очередь решать экономическую задачу, а не задачу «Ой, как прикольно было бы владеть этим, друзья умрут от зависти», – рассказывает Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar.  Она приводит несколько вопросов, на которые начинающему инвестору стоит вдумчиво ответить:

– Почему арендатор выбрал этот объект?

– Почему он останется на объекте?

– Как давно он арендует это помещение (сколько у него было времени проверить, что это помещение ему подходит)?

– Как строится арендная выручка, какие расходы есть на объекте? Все ли расходы вы понимаете, нет ли там расходов, о которых вам не говорят?

– Если помещение находится в составе большого объекта, то какая ситуация будет для нового собственника в отношении мест общего пользования?

Заполнится или будет пустовать?

Также инвестору стоит прислушаться и к прогнозам, какие бизнес-центры будут востребованы арендаторами в будущем, а какие с большей долей вероятности будут пустовать. И, прежде всего, эксперты советуют присмотреться к локации: насколько она удобна для арендатора, имеется ли быстрый доступ не только на автомобиле, но и общественным транспортом.

«Каждый виток кризиса оставляет невостребованными объекты с худшей транспортной доступностью и удаленные от центра. Но важнее другое: наибольший урон терпят негибкие собственники, не готовые к снижению ставок, проявлению лояльности к арендаторам, предоставлению им лучших условий и возможностей для ведения бизнеса», – говорит Роман Щербак.

Локация – не единственное, что интересует арендаторов. Офис не должен быть «коробкой», в которую можно посадить сотрудников – такое отношение к пространству может серьезно снизить спрос. Современные арендаторы заинтересованы в пространстве, которое будет комфортным, интересным, удобным для работы, будет сочетать в себе возможности и для работы, и для отдыха. Необходимо учитывать, насколько развита инфраструктура в бизнес-центре, какое количество площадей под нее выделено.

«Организация пространства для бизнеса как места жизнедеятельности – основное условие повышения интереса к объекту и его востребованности, – отмечает Руслан Кубрава. – Эти факторы, безусловно, работают в сочетании со стандартными критериями: привлекательной локацией, соответствующей рынку ставкой аренды и благоприятным окружением».

Мария Онучина говорит напрямую: «Пустовать будут те офисы, у которых неадекватные собственники. Мы иногда видим на рынке примеры, когда объекты простаивают длительное время. Значит, собственник не работает либо с продуктом, либо с ценой предложения».

По ее прогнозам, быстрее всего с рынка будут уходить выскоклассные офисные объекты, моментально заполнятся небольшие сервисные офисы. «Предложение становится персонифицированным. У нас уже высококонкурентный офисный рынок. Раньше успех сдачи офиса определялся банальным дефицитом офисных площадей. Поэтому и ставки быстро росли. На сегодняшний день ситуация иная. Как результат – современные офисы должны представлять собой уникальное торговое предложение», – отмечает Мария Онучина.

Учитывая глобальные изменения

Важно также учитывать изменение ситуации в бизнес-процессах в целом. Амир Идиатулин, генеральный директор архитектурной студии IND Architects, рассказал в интервью порталу ComEstate.ru о том, какие требования предъявляет арендатор к бизнес-пространству в эпоху четвертой промышленной революции. Организация офиса является производной от бизнес-процессов, ее задачей является создание максимально быстрой коммуникации между специалистами. Важно учитывать, что меняется структура корпораций: от вертикальной она переходит к горизонтальной, созданию кросс-функциональных команд. Все это не может не отражаться на формировании офиса.

«Сотрудник хочет получать на работе «все 33 удовольствия», а не просто стол, стул и компьютер. Компании вынуждены сражаться за человеческий капитал и создают людям качественную среду – это не только обустройство офиса, но и сервисы, которые были бы доступны: здоровое питание, детская комната, спортзал», – отметил эксперт.

В результате, именно от умения инвестора выбирать пространства, которые будут максимально интересны компаниям в новой экономической ситуации, от умения балансировать между естественным желанием сэкономить на покупке и готовность приобрести привлекательный для арендаторов вариант – и зависит, в конечном счете, его успешность на офисном рынке.

Источник: comestate.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

В БЦ «РТС «Медведково» новый резидент – крупная компания в области строительства

Конец января ознаменовался крупной сделкой. Группа компаний «РИОТЭКС» подписала договор аренды с компанией «АКФИКС-РУС», которая заняла офис на 5 этаже, общей площадью более 1000 кв.м. в бизнес-центре «РТС «Медведково» по адресу: Чермянский проезд, 7.

IPG.Estate: В петербургском бизнес-центре «Морская Столица» – новый арендатор

Российская компания INVOTEK ENERGY арендовала офис площадью около 360 кв.м в новом бизнес-центре класса А «Морская Столица». Консультантом сделки выступила консалтинговая компания IPG.Estate.

Инвестор возведет офисный центр в Пыхтине

В ТиНАО рядом со станцией метро «Пыхтино» появится офисный центр на более чем 4,6 тысячи рабочих мест. Работы ведутся в рамках городской программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

В ТРЦ «РТС» на Дмитровке откроется новое заведение – «КиберЛаунж»

В конце января текущего года Группа компаний «РИОТЭКС» заключила договор с современным пространством «Киберлаунж». Новый резидент занял порядка 800 кв.м. на 4 этаже торгово-развлекательного центра «РТС» по адресу: Дмитровское шоссе, 98.

Nikoliers: Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Новосибирск стали лидерами по обеспеченности складскими площадями в регионах

По итогам 2023 г. наибольшее значение показателя обеспеченности складскими площадями наблюдается в таких городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), как: Екатеринбург (1 404 кв. м на тыс. чел), Ростов-на-Дону (1 057 кв. м на тыс. чел) и Новосибирск (965 кв. м на тыс. чел).

PIONEER получил разрешение на строительство премиального проекта SHIFT в Донском районе

В Москве появится новый жилой проект премиум-класса SHIFT от компании PIONEER. Комплекс построят рядом с Нескучным садом и станцией метро «Ленинский проспект» по адресу: 2-й Донской проезд, 10.

Группа «Самолет» арендовала офис площадью 2 230 кв. м в бизнес-центре класса А Renaissance Plaza в Санкт-Петербурге

Федеральная корпорация в сфере proptech и девелопмента, группа «Самолет», и крупнейший офисный девелопер в Петербурге, компания Renaissance Development, подписали долгосрочный договор аренды офиса. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.

Becar FM начал обслуживать ТЦ «Сокольники»

Новой эксплуатирующей компанией современного торгового центра «Сокольники» стала Becar Facility Management. Соответствующее соглашение было заключено между УК и собственником ТЦ, компанией Accent Capital.

Михаил Костромин, AKTIVO: Что инвестор в недвижимость хочет видеть в своем отчете

Финансовые отчеты компаний включают информацию о прибыли и убытках, выручке, рентабельности бизнеса, долговой нагрузке и иных показателях бизнеса. Их изучение помогает инвестору выбрать хороший актив для своего портфеля. Брокерский отчет содержит информацию о движении денег, совершенных сделках, комиссиях, составе портфеля и дает общую картину о…

В деловых небоскребах iCITY будет создано более 14 тысяч новых рабочих мест

В премиальных деловых небоскребах класса «А» iCITY от девелопера MR Group будет создано более 14 тыс. новых рабочих мест. iCITY площадью 230 000 кв. м является в данный момент единственным новым офисным проектом на территории Москва-Сити. В состав комплекса входят два небоскреба, объединенные общим восьмиэтажным подиумом. Башни Space и Time будут введены в эксплуатацию в начале 2025 года.