S.A.Ricci Богданов Алексей блокчейн в недвижимости
С помощью этой технологии покупатели и продавцы могут научиться доверять друг другу и избавиться от лишних посредников при заключении сделки.

На рынке недвижимости постепенно внедряют инновации, такие как BIM, SaaS-платформы, VR и 3D-технологии. Они эффективны как в проектировании и строительстве зданий, так и на этапах управления и реализации объектов. Однако прорывом в вопросе сделок с недвижимостью стал блокчейн, и его возможности рынок пока до конца не оценил. Эта технология сделала возможной токенизацию недвижимости, когда актив делится на цифровые части (токены). Сами сделки при этом совершаются в цифровой среде, а информация о них (денежные переводы, расчеты по операциям, передача прав собственности на недвижимость и т.д.) записывается в блоках блокчейн-системы. Поскольку ни одна из сторон не может изменить ее, это гарантирует безопасность и прозрачность транзакций. По факту блокчейн стал первой настоящей моделью экономики совместного потребления (sharing economy), где участники сети на равных создают ценности и пользуются ими.

Первые шаги

Первая купля-продажа недвижимости с использованием технологии блокчейна произошла в июле 2018 года: в Калифорнии покупатель онлайн оплатил биткоинами десять акров земли через платформу Propy’s Transaction Platform. При этом все участники сделки находились в разных городах. В итоге компания Propy стала одним из пионеров блокчейна, а спустя месяц провела первую — уже международную — блокчейн-сделку. Покупатель приобрел квартиру в Киеве, оплатив ее криптовалютой ($60 000, или 212,5 Ethereum), пока хозяин жилья находился в Нью-Йорке.
Следующая продажа недвижимости в городе Цуг (Швейцария) с применением этой технологии произошла в 2019 году. Блокчейн-платформа Blockimmo, исследовательская компания Elea Labs Ltd и компания по обслуживанию цифровых активов Swiss Crypto Tokens Ltd провели сделку, включающую 18 квартир и ресторан, общей стоимостью 3 млн швейцарских франков ($2,98 млн). Чтобы избежать рисков колебания цен, сделка была прогарантирована стабильной криптовалютой CryptoFranc (XCHF), привязанной к швейцарскому франку. Эти кейсы дали понять, насколько широкими могут быть возможности применения блокчейна в сфере недвижимости.

Две главные проблемы отрасли

На макроуровне можно выделить две главные проблемы на рынке недвижимости: большое количество посредников, паразитирующих на несовершенстве рынка; низкая ликвидность по сравнению с другими инструментами инвестирования.

Начнем с посредников и сравним рынок недвижимости с рынком акций. Второй совершенен: спрос и предложение на нем формируют рыночные цены, а покупатель соотносит конкретную стоимость с возможными рисками. По факту игроков здесь только двое — продавец и покупатель. Рынок недвижимости не безупречен. Когда заключаются сделки, между продавцом и покупателем стоят третьи лица — банки, агенты, брокеры, юристы, государственные регулирующие структуры и т.д. Даже Росреестр — это посредник, взявший на себя функцию регистрации прав на недвижимость и их передачи от одного владельца к другому. Посредникам платят комиссии — минимум 1–2% от суммы сделки, а бывает и больше, то есть обе стороны доверяют банкам и нотариусам, но не друг другу. Говоря о ликвидности, можно снова провести параллель с фондовым рынком: акцию можно продать за секунду по текущей цене, а вот активы недвижимости — нет. Помимо того, что сделка никогда не обходится без третьей стороны, на этот процесс всегда уходит довольно много времени. А если необходимо продать здание, например за $10 млн, то сделать это сложно: инвесторов, обладающих таким капиталом, гораздо меньше, чем тех, кто готов вложить, например, $100 тыс. Да, если нет покупателя на весь объект, то можно продать части здания нескольким желающим, но это всегда означает потерю ликвидности.

Сохранить ликвидность можно, если изменить процесс реализации объекта. Такие инструменты, как Real Estate Investment Trust (REIT) в США или ПИФы в России, например, позволяют покупать паи — условные доли объектов недвижимости. Однако по своей сути они тоже посредники: инвестор покупает не конечный актив, а дериватив (его производную, имеющую относительную ликвидность). В дальнейшем с ним можно совершать различные операции (продать, купить и т.д.), но управляет этим инструментом третья сторона. Так становится понятно, что две главные проблемы рынка недвижимости — наличие посредников и низкая ликвидность — взаимосвязаны.

Блокчейн позволяет участникам сделки исключить третье звено из цепи и при этом не терять ликвидность. В алгоритме системы прописывается максимальное количество токенов, которое может быть сгенерировано и в дальнейшем не будет увеличиваться. Участники получают вознаграждение в виде части токенов за то, что верифицируют все транзакции внутри сети. Ликвидность активов в такой системе высокая, поэтому продать и купить что-либо становится намного легче.

Блокчейн-стартапы на рынке: что уже работает

На международном рынке к сегодняшнему дню появилось довольно много стартапов на базе блокчейна — приложения, которые помогают без посредников управлять международными инвестициями и арендой, а также хранят информацию о правах собственности. Есть также блокчейн-сети для токенизации недвижимости, которые выпускают security-токены, привязанные к реальным активам. Используя их, инвесторы покупают токены-акции объекта и получают пропорциональную часть дохода от сдачи его в аренду.

Ведущими игроками в области токенизации недвижимости стали Polymath, Securitize и Harbour. Последний, например, в сентябре 2019-го анонсировал выпуск токенов на блокчейне Ethereum, которые представляют собой акции фондов недвижимости компании iCap на сумму $100 млн. Нововведением стал закрытый маркетплейс, где инвесторы и консультанты могут обмениваться ценными бумагами. Это большое преимущество для тех, кто хочет вложить деньги, ведь в крупных фондах наподобие iCap продажа ценных бумаг на открытом рынке запрещена в течение трех-пяти лет после покупки. Благодаря токенизации участники могут осуществлять сделки в фонде, обмениваясь активами друг с другом.

Другие примечательные проекты 2019-го: бостонская инвестиционная компания AssetBlock запустила собственную блокчейн-платформу и токенизировала гостиничную недвижимость общей стоимостью $60 млн, а стартап tZERO объявил о токенизации строящейся в Великобритании недвижимости общей стоимостью £500 млн (около $643 млн). У разных блокчейн-платформ своя специфика. Например, на Jointer.io инвесторам предлагают не один токенизированный объект, а сразу несколько зданий, объединенных в индексе. Это минимизирует риски и увеличивает прибыль от сделки. Стартап Atlant, напротив, позволяет токенизировать отдельные здания, при этом токены собственности размещаются на внутренней бирже платформы, где их могут покупать другие пользователи. Проект BrickBlock, запущенный еще в 2018 году, примечателен тем, что связывает мир виртуальных и реальных инвестиций. Платформа позволит инвестировать в фонды, работающие в фиатной валюте (фонды недвижимости по всему миру, пассивные фонды торговли токенами и активные фонды управления токенами), а прибыль и дивиденды получать в криптовалюте. Чтобы инвестировать, не нужно регистрировать банковский аккаунт, переводить криптовалюты в фиат или находиться в определенной стране, а сделки могут совершаться в режиме 24/7. Стартап B11G — любопытная синергия технологий блокчейна и краудфандинга. Сейчас краудфандинг происходит в основном через продажу паев ПИФов, но на базе блокчейна процесс становится быстрее, проще и может обходиться без посредников. Это значит, что: а) увеличивается ликвидность объектов; б) снижается порог входа для инвесторов. Вкупе это способствует развитию краудфандинга. Первый практический кейс B11G — финансирование строительства индустриального комплекса площадью более 4 тыс. кв. м в Таллине. На рынке появляется много других интересных проектов, но большая часть из них пока находится на стадиях разработки, юридического и технического согласования, выпуска ICO (первичное размещение токенов).

Радужную картину будущего блокчейна в недвижимости я представляю на примере Blockimmo, о которой шла речь выше. Успех стартапа, на мой взгляд, во многом связан с одобрением на государственном уровне. После первой реализованной сделки (продажа недвижимости в Цуге) компания продолжает работать в тестовом режиме, предлагая инвесторам вложить средства в demo-property c очень низким порогом входа.

Что происходит в России

Технология начинает проникать и в российскую экономику. В 2018 году Единый госреестр недвижимости инициировал систему блокчейн по купле-продаже земли. «Газпром нефть» совместно с «Газпромнефть-Снабжение» протестировали технологию в управлении цепочками поставок. Компания «Акронис» занялась разработкой приложения на основе блокчейна для сегмента страхования. Однако платформ для совершения сделок с недвижимостью пока нет. Надежду вселяет только то, что на рынке, хоть и медленно, начинают зарождаться перспективные идеи. Так, в 2016 году появился «Мастерчейн» — единственная легальная блокчейн-платформа, созданная крупнейшими российскими банками (Банк России, ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ», АО «Альфа-Банк», АО «Газпромбанк» и т.д.). Пока ее возможности используют в основном для хранения информации и быстрого, надежного обмена данными между участниками. На основе «Мастерчейна» возник проект, совместный с Альфа-банком. В его планах — выпускать цифровые аккредитивы, которые должны заменить собой бумажный документооборот, ускорить и автоматизировать финансовые транзакции при сделках с жилой недвижимостью. Сейчас, когда покупатель приобретает квартиру, его средства хранятся на аккредитивном счете его банка и переводятся продавцу только после передачи прав на недвижимость. Блокчейн позволит мгновенно получать подтверждение о совершенной сделке. Поэтому банк покупателя сможет автоматически выдавать аккредитив банку продавца. В перспективе необходимость в третьей стороне и вовсе исчезнет.

Бизнес на доверии: утопия или будущее

Блокчейн не только финансовый инструмент современной экономики, который позволяет легко и безопасно хранить информацию и заключать сделки, но и способ выстроить честные, доверительные отношения в бизнесе без бумажной волокиты. Автоматизация и гарантированная прозрачность сделок помогут участникам экономить на комиссии, отказавшись от услуг посредников. Токенизация недвижимости снижает порог входа для инвесторов и увеличивает ликвидность недвижимого имущества, позволяет любому человеку в любой точке земного шара вложить средства в строительство или покупку недвижимости в крупнейших мегаполисах, чего нельзя сказать сейчас. В США, например, инвестировать в объекты недвижимости могут лишь аккредитованные инвесторы ($200 тыс. дохода в год или 1 млн чистых активов) и участники Real Estate Investment Trust (они обязаны платить высокие комиссии). В России стоимость паев в большинстве фондов начинается от 1–2 млн руб.

Токенизация активов реального мира, на мой взгляд, способна демократизировать отрасль. Да, для этого требуется разработать программное обеспечение, ввести новые правовые нормы, которые закрепят юридический статус токенов и зафиксируют права инвесторов. Также, чтобы двигаться вперед, будет нужна и трансформация сознания: общество должно быть готовым выйти на новый уровень коммуникации. Я верю, что с развитием блокчейна многие инвестиционные возможности и финансовые услуги станут доступными для большей части населения.

Автор: Алексей Богданов, управляющий партнёр S.A. Ricci