Алексей Бондаренко, АН Рентавик: Тренд на ОСЗ или что ждет рынок офисов после пандемии.

Алексей Бондаренко, совладелец агентства коммерческой недвижимости РЕНТАВИК, соучредитель Ассоциации консультантов коммерческой недвижимости «КОКОН» рассказал о тенденциях рынка офисных помещений и дал прогноз на начало 2021 года.

Алексей, рынок коммерческой недвижимости во время пандемии в числе отраслей, которые просели больше других. По вашему мнению, как быстро он сможет восстановиться?

По количеству обращений и закрытых сделок с момента снятия ограничений  можем сказать, что рынок довольно быстро восстанавливается. Если второй волны заболевания не будет, то уже 2021 году спрос вернётся на прежний, докарантинный уровень.

Что сейчас происходит со спросом на рынке офисов, если сравнить сентябрь 2019 года и 2020 года?

Мы наблюдаем увеличение спроса в пользу особняков и отдельно стоящих зданий. Компании переезжают из больших БЦ. Большая часть сделок у нас закрывается именно в этом сегменте.  Спрос на офисы в бизнес-центрах заметно упал. Вакантность высокая. Большая часть компании сокращают площади, в связи с переводом части сотрудников на удалённую работу. Сейчас очень малая доля клиентов увеличивает арендуемые площади

А как сентябрьский спрос смотрится относительно июля и августа? Что было летом?

В июле и августе мы превысили результаты аналогичного периода в 2018 и 2019 годах по количеству сделок с офисами. Это был результат отложенного спроса. Сентябрь скромнее. Те клиенты, у кого вопрос аренды стоял остро, решили его сразу после снятия ограничений.

Какие офисы сейчас наиболее востребованы, можно ли выделить метраж и класс помещений, где спрос наиболее высокий?

Помимо особняков наблюдаем довольно большой спрос на представительские офисы, с ВИП-зоной для руководства, дорогой отделкой. Связано с тем, что руководители и владельцы компаний стали больше времени проводить в Москве, в офисе, из-за закрытых границ.  Такие клиенты хотят чтобы  место работы было максимально комфортно для них. Чаще появляются запросы на офисы с отдельным, изолированным входом, чтобы не пересекаться с другими арендаторами. Это связано с эпидемиологической обстановкой. Вырос спрос на гибкие офисы.

Расскажите немного о предложении, как меняется доля вакантных офисов в бизнес-центрах.

В популярных бизнес-центрах средняя вакантность составляет 10-12 %. Много обращений, показов, переговоров по бизнес-центрам, но до подписания доходит небольшая часть клиентов. Во многих случаях клиентам удается в процессе поиска договориться о скидках с текущими собственниками, потому необходимость переезда отпадает.

Что происходит с ритейлом внутри офисных зданий?

В бизнес-центрах существенно сократилось количество сотрудников, т.к. многие фирмы перешли на удалённую работу.  Это сказалось на ритейле – арендаторы просто отказываются от площадей, если в договором это предусмотрено. К сожалению не все собственники идут на встречу арендаторам.

Как себя ведут собственники недвижимости, стали ли они гибче в переговорах с потенциальными арендаторами помещений?

Небольшие собственники стали очень гибкими. Практически  во всех сделках по особняками или небольшим офисам удается получить хороший дисконт, каникулы. Крупные владельцы условия аренды для всех своих  резидентов стараются сохранить и не всегда идут на встречу арендаторам. Собственно резиденты таких БЦ и являются основными клиентами агентств сейчас.

Есть ли спрос на покупку офисов, кто сейчас инвестирует в коммерческую недвижимость, опишите портрет покупателя?

Спрос на покупку офисов сейчас довольно низкий. Покупатель помещения для размещения своего офиса, просмотрев некоторое количество объектов, посчитав экономику, принимает решение в пользу аренды, т.к ставки аренды упали, свободных площадей много, есть из чего выбрать. Покупателей с целью  инвестирования тоже немного — доходность офисов сейчас невысокая и сложно прогнозируема.

Повлияла ли ситуация с COVID на взаимоотношения арендодателей и агентов, есть ли какие то изменения в размерах агентской комиссии?

Комиссия осталась на прежнем уровне. В среднем это 100% месячной арендной платы  или 8.33% от годовой арендной платы. Однако, в большинстве случаев, комиссию приходится получать в рассрочку от 2 до 6 месяцев. Связано это с тем, что арендодатели дают рассрочки, скидки, каникулы арендаторам. Сейчас это нормальная практика и мы тоже идем на встречу владельцам недвижимости.

Как вы считаете, Алексей, что ждет рынок в конце 2020, начале 2021 года, если в Москве не будет вновь введена самоизоляция, какую динамику можно будет наблюдать на рынке офисов и ритейла?

Если самоизоляции не будет, то в Москве рынок быстро восстановится, в отличие от регионов. Многие клиенты, крупные и средние, находятся в режиме ожидания, неопределенности. Как только станет ясно, что самоизоляции не будет, то сделок будет много и по аренде и по продаже. Ставки тоже начнут подниматься. Если самоизоляция всё же будет, то она уже не станет для всех неожиданностью, рано или поздно всё закончится и мы вернёмся в привычное русло. Мы настроены позитивно. Чего и всем желаем).