Анастасия Железнова: Будущее офиса — гибрид бизнес-центра класса А и коворкинга

Рынок офисов в Москве выходит из состояния ограниченного предложения. 2020 год обещает бум гибридного формата, спрос на который все чаще проявляют большие игроки рынка. Гибкие (или сервисные) офисы к концу года будут составлять 2% от общего объема офисных площадей в столице. Рассмотрим главные тренды этого рынка на ближайшие годы.

Объем ввода офисной недвижимости в 2018 году стал самым низким за все десятилетие — всего 125 тыс. кв. м. Это породило определенный голод рынка — крупные компании выбирали из небольшого числа вариантов. Показатель 2019 года, по данным аналитиков Knight Frank, составил 418 тыс. кв. м, из которых 54 тыс. кв. м приходилось на коворкинг и гибкие пространства. По данным компании Colliers International, в 2020 году в Москве к открытию заявлено около 122 тыс. кв. м гибких пространств, что более чем в два раза превысит показатели 2019 года.
Крупные компании отказываются от традиционных опенспейсов, хотят качественную инфраструктуру и индивидуальный проект, но в быстроизменяющемся мире не готовы заниматься ремонтом, переездом и обслуживанием. Главные тенденции — девелоперы теперь строят коворкинги, компании фокусирутся на процессах, сотрудники сами настраивают пространства.

Коворкинги в бизнес-центрах класса А — новая норма

Корпоративные офисы идут по модели коворкингов в плане организации пространства и сервиса, а девелоперы интегрируют целые этажи с гибкими офисами в новые бизнес-центры. Одна из самых крупных сделок 2019 года — аренда «Яндексом» 20 тыс. кв. м в деловом центре «Москва-Сити», включая места в коворкинге BusinessClub. В проекте «Арена парк» коворкинг SOK уже занимают отдельное здание, в бизнес-центре «Stone Белорусская», который будет введен в эксплуатацию в 2023 году, сразу несколько этажей запланированы под коворкинг и гибкие офисы. O1 Properties создали в 2019 году отдельный бренд Space 1, чтобы развивать сеть гибких офисов на своих арендных площадях.

В список девелоперов, которые ориентируются на сегмент корпоративных клиентов, попали даже те, кто обычно занимается жилой недвижимостью, — это объясняет рост рынка. Отлаженная инфраструктура, возможность краткосрочной аренды и полностью укомплектованное рабочее место с соблюдением внутренних регламентов компаний. Сильные игроки рынка могут предоставить клиентам собственную систему контроля доступа, корпоративную систему питания и брендинг пространства по предзаказу.

Арендаторы выбирают аутсорс всего — от ремонта до мебели

Собственники офисов все больше проигрывают битву коворкингам и гибридным пространствам, потому что не готовы быть гибкими и подстраиваться под требования арендаторов. Сегодня большая часть компаний, как крупных, так и средних, предпочитает тратить время и деньги только на создание собственного продукта. Все хотят готовый и желательно built to suit офис. Сервис, мебель, уборка, служба ресепшен от управляющей компании не обходятся дешевле, но серьезно экономят время.

Девелоперы добавляют в модель бизнес-центров возможность снять переговорку или конференц-зал (в случае если у арендатора небольшой офис), устраивают в лобби места для неформальных переговоров и размещают общественные пространства на крышах и террасах. Ключ в том, что резидент может начать с аренды одного стула, вырасти до небольшой компании либо масштабировать бизнес и переехать на отдельный этаж в этом же здании. Корпоративный клиент может посадить проектную команду на несколько месяцев или лет и быстро съехать, когда завершит работу. Вся инфраструктура гибких пространств в равной степени доступна и корпорациям, и отдельному профессионалу, который платит за один стол.

Роль офиса меняется — это пространство коммуникации, а не надзора

Сегодня мы можем работать откуда угодно, но большая часть опросов подтверждает, что физическое рабочее пространство способствует улучшению личных отношений, ускорению рабочих процессов и рождению новых смыслов. За shared desk или hot desk часто появляются идеи, которые позволяют продукту расти быстрее и эффективнее, чем если бы его обсуждали в Slack или бесконечной цепочке писем.

Все инновации нуждаются в доле случайности и возможности менять перспективу при взгляде на проблему. В фильме Workplace Гарри Гастрита, презентованном на Венецианской биеннале в 2016 году, бюро Нормана Фостера Foster + Partners проектирует офис для диджитал-агентства R/GA. Одна из главных задач архитекторов офисов сегодня — создать возможности для пересечения сотрудников из совершенно разных отделов. Этот же запрос цифровых гигантов Александра Ланж исследовала в 2012 году в книге «Города-доткомы: урбанизм Кремниевой долины».

Перенастройка пространства — аgility вместо open space

Эпидемия вовлеченности во все процессы уходит, главное — фокус. Адаптивность пространства должна быть внедрена в процессы компании, чтобы обеспечить здоровую культуру. Сотрудник может работать так, как ему удобно, соблюдая договоренности, и это дает наилучшие результаты для организации. Настраивать уровень шума, освещения и степень кулуарности пространства для командной или индивидуальной работы можно с помощью мебели и мобильных перегородок. Один из крупнейших производителей офисной мебели компания Vitra темой 2020 года заявила agility — «танцующий офис». А шведская компания Kinnarps на своем сайте собрала базу знаний по современным исследованиям офисов, продуктивности и проектировании рабочего места в зависимости от типа деятельности.

AR- и VR-технологии все чаще становятся частью презентации и обсуждения проектов, обучения и даже собеседований, поэтому переговорка — это уже не стеклянный аквариум, а пространство с открытым сценарием.

К существующему качественному сервису и впечатляющим интерьерам, по-прежнему важно добавить возможность настраивать баланс работы и жизни. События внутри офиса — спорт, йога, игры и лекции — это уже не удел стартапов, а практикуют банкиры и ретейл.

Жизнь и работа в кампусе как ближайшее будущее

Бизнес-центры уже давно стали мультифункциональными городскими пространствами, где есть все — от фитнеса, ресторанов и салонов красоты до магазинов подарков. А коворкинги уже выглядят как люксовые апартаменты и располагаются в памятниках архитектуры, например «Ключ» на Сретенском бульваре.

Прогноз на будущее таков, что ко всему этому добавится кровать. И хотя эксперименты доказывают, что производительность труда не зависит от количества часов, которые сотрудники проводят в офисе, границы между домом и работой будут стираться. Инфраструктура бизнес-центров станет строиться по принципу кампуса — про это говорят и градостроители — чтобы избегать полупробегов и сокращать дистанцию между офисом и работой.

В 2013 году французский архитектор Жан Нувель представил концепцию «Офис для жизни» на iSaloni, его идею двумя годами позднее развил архитектор Микеле де Лукки в инсталляции «Прогулка». Комфортная среда, движение и возможности для самосовершенствования через работу становятся образом жизни. Многофункциональные кварталы и жилье рядом с коммерческой недвижимостью — ближайший массовый тренд. По такому пути уже давно идет Сколково, офисный центр «Прайм Офис» в рамках квартала «Прайм парк» и будет построен квартал Lucky на улице 1905 года.

Автор: Анастасия Железнова, стратег Studio Moscow

Источник: realty.rbc.ru