Апекс Недвижимость: Как правильно расторгнуть зарегистрированный договор аренды

Консультанты Апекс Недвижимость рассмотрели практику досрочного расторжения договоров аренды и дали свои рекомендации:

Если вы сдаете свои помещения под лицензированные виды деятельности или с возможностью последующей субаренды, договоры по таким видам аренды требуют регистрации и несоблюдение порядка расторжения договора влечет за собой потенциальные финансовые потери. Однако, без них легко обойтись.

Например, рассмотрим ситуацию пандемии. В этот период досрочное расторжение договоров аренды было массовым и в большинстве случаев происходило в связи с задолженностями по аренде и иным платежам, наличием пени и тп.

Зачастую задолженность по уплате аренды выносится в допсоглашения к договору аренды. Эти дополнительные соглашения обычно регулируют следующее:

• Наличие задолженности
• Размер задолженности
• Обязательство арендатора погасить ее
• Срок погашения (до…)
• Возможность судебного взыскания в случае непогашения

Казалось бы – достаточно подробностей, чтобы защитить арендодателя от неуплат. Однако есть нюанс, и называется он – подписание акта приема/передачи помещения ДО заключения соглашения о расторжении.

Давайте поподробнее — если договор зарегистрирован, то помимо акта приема/передачи помещения необходимо, чтобы арендатор также подписал соглашение о расторжении, без этого нельзя. Но это создает ситуацию, в которой арендодатель некоторым образом зависит от арендатора. Поскольку при окончании арендных отношений сторон, прежде чем собственник сможет заняться поиском нового арендатора, ему необходимо получить подписанное сторонами соглашение о расторжении и допсоглашение (о котором говорилось выше). Поскольку оно является обязательным документом для погашения записи об аренде.

В целом – выход из зарегистрированного договора выглядит так:

Подписание акта приема-передачи, нужно арендатору, чтобы освободиться от обязательств по платежам

Подписание соглашения о расторжении договора, нужно арендодателю для погашения записи о регистрации.

Таким образом, если сначала был подписан акт приема/передачи помещения, недобросовестный арендатор может легко отказаться от подписания допсоглашения с указанной задолженностью.

Выход из ситуации, при которой вы можете потерять деньги из-за недобросовестного арендатора, довольно прост – вы уже наверняка все поняли.

Итак, при расторжении зарегистрированного договора с задолженностью соблюдайте следующую последовательность:

1 – Подписываете соглашение о расторжении с указанием, что на момент подписания имеется задолженность

2 – Подписываете акт приема/передачи помещения

Это можно делать даже одной датой, однако последовательность должна быть именно такой. Тогда вам не придется поддаваться на манипуляции арендатора и отказываться от погашения задолженности.