Архитектор в девелопменте

Девелоперские компании берут в команду архитекторов, а порой создают целые архитектурные подразделения внутри своей структуры: о роли, значении, возможностях архитектора в сфере девелопмента Архи.ру и Институт «Стрелка», изучающий эту непростую тему в течение года, поговорили с архитекторами, которые работают в девелопменте, и другими специалистами. Никита Шилов, ведущий архитектор 3S Group, сооснователь лейбла Urbanabanana, куратор проекта НЕТИПОВОЕ.РФ. Выпускник Архитекторы.рф – 2018. Амбассадор Московского государственного строительного университета без диплома архитектора.

До девелопера я работал в московском архитектурном бюро Progress, где мы занимались концепциями развитий территорий и штучными объектами высокой архитектуры, часто работали в коллаборации со звездами. Много времени уходило на исследования и анализ контекста, обоснование выбранного пути сторителлинга, создания атмосферы будущего места и брендинг. Эти концепции были очень хороши, не стыдно на Archdaily выложить. Девелопер же предлагает мыслить реально, цифрами – отдавать предпочтение стоимости проекта и возможности его реализации. Мы в рамках работы в компании стараемся делать все очень просто и закладывать в концепции такие принципы, которые невозможно было бы испортить на стадии реализации. Если архитектурное бюро предлагает: «Давай попробуем, чего еще не было», – то девелопер говорит: «Покажи, где это уже работает». Но времена меняются, и вот уже крупнейшие игроки на рынке недвижимости собирают свои команды мечты в виде архитектурного бюро, вплетенного во внутреннюю структуру компании. Раньше большую часть подобной работы выполняли приглашенные архитектурные студии, сейчас же девелоперы хотят свою собственную архитектурную мастерскую и теперь от идеи до реализации проект варится внутри стен одной организации.

Свое архитектурное подразделение – это очень удобно, количество посредников в цепочке значительно уменьшается, что положительно влияет на скорость и качество выполняемой работы. Также такое тесное сотрудничество помогает произвести диффузию восприятия мира девелопера и архитектора. Архитектор начинает понимать мир цифр и документооборота, в котором живет застройщик, а застройщик проникается атмосферой прекрасного и начинает видеть конкурентное преимущество там, где раньше видел лишь перерасход средств. Такое ощущение, что друг друга все подталкивают. Кто-то один придумал, другому показалось, что идея хорошая, следующий модернизировал – и так по принципу домино идея распространяется. И если архитектурное бюро быстро ловит тренды и пытается как можно скорее внедрить их в свое портфолио, то девелопер весьма консервативен и будет использовать устаревшую идею, пока она приносит деньги. К счастью, сегодня тренды быстро сменяют друг друга, и волей-неволей застройщику необходимо успевать за ними, чтобы не остаться на обочине индустрии. Так, собственно, благодаря тренду, архитекторы и могут попробовать себя в девелопменте. Работая в девелоперской компании, я намного четче вижу будущее своих проектов. Нет никаких призрачных юридических лиц, заказывающих концепции в никуда, только рациональные и взвешенные решения, приносящие деньги и гарантирующие жизнь проектам – это подкупает.

Сейчас мы много работаем над развитием региональных территорий. В регионах редко следят за трендами, вероятно, недостает молодых кадров именно в девелопменте – представителей новой архитектурной школы. С другой стороны, попадаются исключительные примеры в сферах развития городской среды, урбанизма, городских сообществ, среди лидеров мнений и организаторов мероприятий. Такое ощущение, что люди с деньгами никак не встретятся с креативным классом, либо одна из сторон не видит ценности другой. Мне кажется, что движение в области развития городов происходит в крупных городах сверху вниз за счет больших средств и за счет более продвинутых покупателей, которые уже как лет пять не покупают квартиру в ЖК с двором-парковкой, а в городах поменьше движение и вектор развития идет снизу вверх, за счет креативного класса, который своим примером показывает то, как хочет, чтобы их город развивался. То есть на данный момент появление современных застройщиков в регионах скорее исключение, но именно такие удачные примеры, как «Брусника», и заставляют людей, которые двадцать лет строили модификации П-44 в полях, задумываться о таких базовых вещах, как двор без машин с, может, дешевым, но продуманным благоустройством, фронт ретейла и дизайн-код фасада. Но все же стоит отметить, что регионы, особенно те, в которых давно не было массового строительства, идут навстречу застройщикам и архитекторам в вопросах осовременивания устаревшей нормативной базы и грамотно сформированного запроса не просто на квадратные метры жилья, но и на качественную городскую среду.

Почему мы до сих пор строим в поле? Потому что этот конвейер давно налажен, тяжело входить с застройкой в уже существующие районы, потому что такого опыта не было, и многие боятся начинать. Получается так, что мы просто вырываем, искусственно выдергиваем из контекста куски города, которые уже сформированы, где сложились социальные связи, налажена инфраструктура. Сейчас программа реновации выглядит наиболее варварски, как апогей точечной лужковской застройки, но за кулисами, могу сказать, хорошие начинания есть. Правда, увидеть всю картину целиком удастся только к концу программы, если все будет так, как запланировали множество архитекторов, градостроителей и чиновников бессонными ночами, то нас ждут оазисы комфортной городской среды, запрос на которую сейчас возглавляет рейтинг ценностей следующего поколения.

Киберпанк в России уже наступил, мир меняют крупные корпорации, стать которыми девелоперы и стремятся. Свои бетонные заводы, свои бригады, свои маркетологи, свои архитекторы и свой бренд с продуктом: таков сегодняшний застройщик, идущий в авангарде. Для молодых архитекторов, да и для не очень молодых, девелопер – это ступень, на которую стоит подняться. Сейчас, когда тренд на компании полного цикла набирает силу в нашей индустрии, самое время попробовать себя в этом. Будь то региональный застройщик или крупнейшие игроки Москвы, девелопер спускает тебя с архитектурных небес в реальность, в мир денег и политики, но звезду с этого неба можно принести к нему в офис и делать маленькое чудо каждый день. Проектировать не квадратные метры, а стиль жизни и городской комфорт. Не в стол, а чтоб завтра уже показать, а послезавтра – уже начать строить.

Никита Евдокимов, директор по девелопменту компании Insolver. Работал в крупных частных и государственных компаниях, таких как НИиПИ Генплана города Москвы, ПСН Групп, Capital Group.

Образование: магистр архитектуры по специальности «градостроительство», МАРХИ.

На первых порах работы у девелопера, когда я видел, что подрядчик делает все не так, и это все можно сделать по-другому, я сам бросался проектировать. Самой большой проблемой было поменять свое мышление: понять, что теперь заказчик ты и задачи нужно ставить тебе. Когда это случилось, я понял, что те компетенции, те знания, которые я получил в процессе образования и предыдущей работы, полезны в этой структуре: ты не просто нанимаешь подрядчика и ждешь, когда он принесет итог свой работы на оценку, а сначала осознанно и осмысленно сам проводишь аналитику, имеешь возможность точней поставить этому подрядчику задачу и правильней проконтролировать тот результат, который ты получаешь на выходе. Тогда у меня сформировалась такая позиция: девелопер не должен полностью брать на себя роль архитектора-проектировщика, но для более качественного управления, принятия решений и формирования продукта стоит иметь внутри компании эти компетенции. Как всегда показывала и показывает моя практика, никто не может дать сторонней архитектурной компании такого количества вводных данных, чтобы она смогла их в полной мере реализовать.

Парадигма, которая существовала и, наверное, во многих компаниях существует до сих пор, звучит так: мы приступили к проекту, наняли внешнего архитектора, продолжаем заниматься своими делами – строим финансовую модель, рисуем графики, убеждаем инвестора, а потом все пытаемся увязать с концепцией, которую придумал архитектор. Наш подход – другой. В любом случае, обращение в профильные архитектурные компании необходимо, но с определенного момента. Мы привлекаем подрядчика, который занимается проектированием, не на самых первых этапах, а с полностью продуманным продуктом. Дальше его задача сводится к тому, чтобы технически оформить его в соответствии с нормами, проверить нормативную базу и выпустить проектную документацию. Когда проект находится на серьезной стадии реализации, в него вносится большое количество корректировок, которые эффективнее сначала продумать внутри команды, а потом вносить в работу подрядчика.

Мы можем долго рассуждать, какой продукт нам необходимо выпустить на рынок, но пока мы его не пощупаем руками, пока не нарисуем 3–4 варианта планировок и не прокрутим их через экономическую модель, пока не ответим себе на все запросы нашей потенциальной целевой аудитории, это будет бесполезно. Пречистенка как раз убедила нас в том, что команде архитектор нужен сразу. Мы пошли этим путем, и, я считаю, это принесло определенный эффект: разработанные планировочные решения получились качественными и увязанными с существующей архитектурой этого дома. Наша стратегия работы над проектом заключается как раз в разносторонней экспертной оценке: мы в формате воркшопов прорабатываем разные идеи. Например, тот же подход мы использовали и относительно дизайна: все интерьеры Пречистенки – это внутренний продукт, мы не обращались ни к кому. Следующий проект, к которому мы сейчас приступаем, это многофункциональный центр, подход там такой же. Мы пока не прибегали к помощи внешних архитектурных бюро – крутим все своими руками.

Глеб Шурпик, финансовый директор, руководитель проекта организационного развития группы компаний Stone Hedge.
Образование: специалист по антикризисному менеджменту – Государственный университет управления.

Около 7 лет назад мы создали свой собственный отдел проектирования и изысканий внутри компании, где, в том числе, работают очень талантливые и сильные архитекторы. Изначально цель была сугубо прикладная: мы очень щепетильно относились к проектной документации, которую готовили для нас внешние проектные бюро – наши внутренние инженеры, инженеры-конструкторы, архитекторы осуществляли проверку проектной документации. Архитекторы, которые работают внутри нашей компании, осуществляют авторский надзор всех проектов. Мы, честно говоря, это делаем из соображений алчности, потому что нам жалко платить деньги архитектурным бюро за авторский надзор, поэтому его осуществляют ребята внутри компании. Но это очень сложная, интересная и на самом деле нужная функция, которую, на наш взгляд, нужно именно внутри девелоперской компании реализовывать.

В дальнейшем именно те юноши и девушки – архитекторы, которые у нас работали, начали очень серьезно влиять на тот продукт, который мы разрабатываем. В первую очередь, это касается баланса между эстетикой, функциональностью и, как ни странно, деньгами. Часто крутые архитектурные бюро предлагают действительно абсолютно невероятные, феноменальные концепции, однако уже на берегу наши внутренние архитекторы могут сделать вывод о том, такая концепция потребует реализации в значительно большие сроки или за намного большие деньги, чем мы можем себе позволить или предполагали в начале проекта. Кроме того, уровень архитектурной проработки и качество продукта, который мы сейчас доставляем на рынок, в том числе с их помощью, стали гораздо лучше, интереснее и востребованнее.

Важная вещь для архитектора в девелоперской компании – это попробовать себя на стройке. Попробовать, как это все происходит в реальности, как реализовываются концепции, что называется, ручками да на земельке. Это дает огромный толчок, но приходить в девелопмент нужно после хотя бы небольшого опыта работы в профессиональном архитектурном бюро. Поработать немного под каким-нибудь талантливым ГАПом, набраться опыта, тогда переход будет очень органичным. Куда может вырасти архитектор внутри девелоперской структуры? На мой взгляд, самый яркий, понятный и реализовавшийся на рынке пример – это директор по продукту, при условии, если ребятам-архитекторами подтянуть экономическую, маркетинговую составляющую. Такой специалист курирует весь процесс разработки девелоперского продукта еще от момента приобретения той или иной площадки. Чем раньше мы начинаем работу над продуктом, тем красивее, функциональнее и проработаннее он будет. Не знаю, насколько такая траектория соответствует архитектурному идеализму в духе Говарда Рорка, но это очень понятный сценарий, который может вывести жизнь на качественно иной уровень.

Дарья Сухова, архитектор-градостроитель, главный специалист перспективного развития Московской области в структуре девелопера.

Образование: дизайн архитектурной среды, УлГТУ. Магистр – Управление пространственным развитием городов, ВШУ.

На момент окончания Высшей школы урбанистики я уже семь лет вела трудовую деятельность в сфере градостроительства и занимала должность заместителя руководителя градостроительного отдела в известной архитектурной компании. Со временем стало понятно, что есть более творческие люди, чем я, а мне стало тесно в проектировании, поэтому я сделала выбор в сторону управления проектами. В структуре девелопера нужно было составлять разного рода технические задания, собирать аналитические данные для градостроительных проектов, общаться с органами власти, проводить публичные слушания, а также курировать архитекторов, которые занимаются проектированием. Отличие девелоперской компании от проектной как работодателя – это всегда уровень заработной платы и название должностей. Человек с компетенциями главного архитектора проекта (ГАП) в структуре заказчика может вполне занимать позицию Manager of Master Planning, и это будет соответствовать современной структуре компании. Если рассматривать карьерную лестницу в привычном ее понимании, то такой переход можно воспринимать как шаг назад, но иногда нужен шаг назад, чтобы сделать еще 10 шагов вперед.

На основании своего опыта могу сказать, что невозможно быть и архитектором, и управленцем в одном лице. Ты либо талантливый, творческий и плохо организованный архитектор, либо четко расставляющий приоритеты управленец. В какой-то момент что-то одно точно перевесит. Архитекторы не самые организованные люди, люди творческие, к этому нужно подходить с пониманием. Переход на сторону заказчика учит рассуждать с экономической точки зрения. К сожалению, в России часто проектировщик исполняет роль «чего изволите?», или проект остается только на бумаге, а это не всегда коррелируется с реализацией амбиций архитектора. Для меня работа со стороны заказчика – это возможность повлиять на конечный продукт, возможность привлекать грамотных градостроителей и других квалифицированных подрядчиков и консультантов. Градостроительная часть девелоперского проекта начинается задолго до его анонсирования в медийном пространстве и вывода на рынок новых продаваемых площадей (часто это около двух лет). Это как невидимый фронт, без которого невозможна дальнейшая реализация проекта.

Специалисты с архитектурным и градостроительным образованием, больше хотят заниматься творчеством. Но и работа по управлению проектом может быть интересной, так как это всегда диалог девелопера, проектировщика и власти с дальнейшим привлечением городского сообщества, зачастую с формированием локального сообщества. Какой же профессии должен быть человек, способный осуществлять экспертизу градостроительной документации и быть открытым к диалогу с органами власти и жителями? На мой взгляд, архитектор/градостроитель очень подходит на эту роль. Объемность и всесторонность знаний и навыков позволяет творчески решать сложные задачи, вовремя обозначать риски и искать возможности. Все перечисленное делает таких специалистов уникальными на рынке труда, равно как и предложения о работе в данном сегменте.

Василий Большаков, главный архитектор мастер-плана девелоперской компании «Брусника».
Образование: специалитет – кафедра урбанистики и ландшафтной архитектуры архитектурного факультета Южно-Уральского государственного университета. Выпускник программы Архитекторы.рф – 2019/20.

На Неделе «Стрелки» в Новосибирске [мероприятие было организовано Институтом «Стрелка» в рамках Года Германии в России 2020/21 при поддержке компании «Брусника»] мы вместе с Лилией Гиззятовой много говорили про новую роль архитектора. Профессия архитектора про будущее: мы создаем то, чего пока нет, и поэтому должны быть визионерами, понимать, прогнозировать, а где-то и предсказывать, благодаря собственным интуиции и опыту, как город будет развиваться дальше. Мы должны знать чуть ли не обо всем, потому что мы создаем пространство для жизни, куда входит не только работа, жилье, отдых, но и очень-очень много разнообразных сторон человеческой деятельности, мы должны понимать и изучать их. Важно быть очень жадным к знаниям, любопытным ко всему именно потому, что это очень многогранная, многосторонняя профессия, в ней нет определенного направления, ты можешь быть архитектором-практиком, а можешь – архитектором-организатором, который понимает, как улучшить это пространство, как реализовать задуманное архитекторами. Зачастую у нас в профессии происходит некоторое разделение, труда, что есть только те, кто концептуализирует, придумывает. Но на самом деле, если мы вообще не реализуем наши проекты в профессии, то она останется бумажной, ее будут изучать, проекты будут храниться в музеях, но пространство мы не улучшим.

Будучи архитектором-градостроителем, всю свою профессиональную деятельность я разрабатывал градостроительные проекты и всегда работал в какой-то команде. Я прошел через все круги ада градостроительства: генеральные планы, мастер-планы, я довольно активно занимался научной деятельностью. На волне благоустройства общественных пространств в малых городах мы участвовали в нескольких конкурсах, в том числе на проекты в Карабаше Челябинской области, в Учалах в Башкортостане. Сейчас я не просто создаю градостроительные решения на бумаге, но и реализовываю их. Это интересно и довольно необычно для большинства градостроителей, которые в целом плод своей работы видят не так скоро. Я могу сказать, что я счастлив, потому что я могу думать, реализовывать себя, заниматься в том числе интеллектуальным трудом, связанным не только с проектированием, но в целом с развитием градостроительства внутри девелоперской компании. Это очень ценно для меня, и думаю, что это серьезный прецедент в нашей практике.

Куба Снопек, исследователь городов, автор «Беляево навсегда», «Архитектуры Седьмого дня», телеграм-канала Urban Paradoxes. Последний год Куба провел в Университете Калифорнии в Беркли, исследуя Real Estate Art – то, как девелоперы инвестируют в публичное искусство.

Для меня отсутствие девелопера как фигуры в современном городском дискурсе – это упущение. Такая ситуация сложилась и в России, и в США, и в большинстве стран ЕС. Частные девелоперы – основные застройщики современных городов. Это было не так еще несколько лет назад: во второй половине XX века существовали разные типы частных и государственных застройщиков, строительных сообществ и кооперативов. Постепенно все эти игроки теряли значение, а доля девелоперских инвестиций увеличивалась. Конечно, это связано с развитием современной версии рыночной экономики, в которой роль государства сильно ограничена. Пусть символом огромного значения девелоперов будет семья, стоящая во главе США последние четыре года.

В этой истории меня больше всего потрясает, что девелоперами – практиками строительства городов – не очень интересуются теоретики. Да, их критикуют. Девелоперы занимают в обществе особенное место: у них ужасная репутация, которая не менялась со времен фильма «Кто подставил кролика Роджера», где главный отрицательный герой – девелопер, бездушный и бессердечный. За последние 10–15 лет мода на урбанистику сильно увеличила количество людей, вовлеченных в формирование городских процессов, и сдвинула перспективу, с которой описывается город: мы больше не смотрим на него исключительно с перспективы птичьего полета, глазами планировщиков, мы смотрим на него в том числе с перспективы обычных горожан, которые пользуются им каждый день. О городе дискутируют в основном академики, архитекторы, урбанисты, городские активисты и политики, иногда к ним присоединяются планировщики, а девелоперы как будто все время остаются за забором. Получается, те, кто делают, не участвуют в создание теории; а те, кто пишут теорию города, не совсем понимают внутреннюю механику бизнеса застройщика. Это непродуктивно: теория слишком сильно отделена от практики.

Тем не менее, исследователи и критики заинтересовались самими девелоперами, не так давно тема стала набирать популярность и в академической среде. Несколько лет назад Ален Берто выпустил «Порядок без дизайна» (Order Without Design, MIT, 2018), где сильно раскритиковал традиционное городское планирование за то, что оно игнорирует экономическое развитие городов. Рейнир де Грааф, автор известной книги «Четыре стены и крыша», в прошлом году курировал номер престижного немецкого журнала Baumeister. Целый выпуск он посвятил тому, как логика девелопмента влияет на архитектуру. Один из выпускников «Стрелки» сейчас пишет в США научную работу о том, как архитектурная форма добавляет стоимость девелоперским продуктам, а профессор Колумбийского университета Патрис Деррингтон заканчивает огромный труд об онтологии девелоперской деятельности. Скажу нескромно, что я сам тоже пишу сейчас о паблик-арте, в который инвестируют девелоперы. Через год–два нас ждет волна замечательных книг, анализирующих город с точки зрения девелоперского ремесла. И это будет полезно для всех. Девелоперы смогут увидеть недостатки своего подхода; остальные – точки возможного пересечения интересов и сотрудничества с девелоперами.

Особенно непростые отношения сложились между девелоперами и архитекторами. Это связано с тем, что у этих двух профессий совсем разные цели. Миссия современной архитектурной профессии сложилась в первой половине ХХ века, когда у власти были левые политические движения. Наиболее иконическая и значимая современная архитектура создавалась именно тогда и, чаще всего, на общественные деньги: многие проекты дешевого жилья для рабочих (дом Наркомфина, Красная Вена, Жилая единица Ле Корбюзье, и другие), общественные здания (опера в Сиднее) или новые, идеальные столицы стран, которые освободились от колониализма (Бразилиа, Чандигарх). Вкратце: архитектор служил обществу. В 60-е годы в Штатах возник постмодернизм – совсем другая архитектура, которая сильно связана с фигурой частного заказчика. Она гораздо менее универсальная, менее ориентированная на общественные задачи, а больше – на частный вкус заказчика. Некоторые архитекторы восприняли этот процесс как деградацию профессии, с которой не могут справиться до сих пор; другие, например, вышеупомянутый де Грааф, – как интересный вызов. Мне более близкий второй подход, но он не всех устраивает.

Многие получают архитектурное образование, потому что хотят участвовать в общественной миссии архитектуры. И тут происходит эта несостыковка: студенты в архитектурных школах хотят создавать общественные проекты или хотя бы жилье, думая о комфорте и благополучии жителей, но в реальности оказывается, что такое никто не строит, общественных объектов очень мало, а с девелопером нужно работать совсем в другой плоскости. Конфликт, который существует между архитекторами и девелоперами, связан именно с тем, что та изначальная миссия просто невыполнима, потому что поменялся вид инвестора.

Но есть и другой процесс: многим девелоперам надоела их ужасная репутация, поэтому они все чаще стараются удовлетворить общественное мнение: сохраняют наследие, дотируют убыточные, но популярные бизнесы, подкидывают денег в муниципальные бюджеты, инвестируют в городское искусство, например. Девелоперы заметили и вызовы, стоящие перед современными городами – изменение климата, огромное расслоение общества, миграцию – и многие готовы с этими проблемами работать. То, что мне кажется интересным сейчас, это разобраться, есть ли в этой ситуации возможность реализовать хотя бы частично общественную миссию с помощью частного инвестора?

Источник и фото: archi.ru